【正文】 子，總不可能讓沒房的人都隨便搭個(gè)草棚或者睡馬路吧。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房”制度。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對象也納入了廉租住房的解決范圍。而且就北京市而言，租房的市場擴(kuò)大還有一部分原因可能是由于08年奧運(yùn)會將在北京舉行，很多人只為了看奧運(yùn)而短期居住，并沒有長期居住的打算。替代品的威脅一、租賃但個(gè)人認(rèn)為，租賃市場的上漲并不會在很大程度上影響房地產(chǎn)的上升趨勢。　　六．其它 五．稅金房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。 三．建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指房地產(chǎn)建筑的造價(jià)，是房地產(chǎn)價(jià)格的主要組成部分。5. 各方利益主體實(shí)力相差巨大，無法做出個(gè)兼顧各方利益政策。土地價(jià)格指數(shù)上漲對住宅銷售價(jià)格影響最大。中國各地人口、土地資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬別，可是房地產(chǎn)不能在地區(qū)間流動，從而形成全國統(tǒng)一的大市場，因此各地方政府的有關(guān)政策，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的價(jià)格和利潤水平影響更為直接。買者議價(jià)空間小，侃價(jià)能力弱，不會對房地產(chǎn)商的盈利產(chǎn)生較大影響。究其原因，有必要對房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。因?yàn)?，人口結(jié)構(gòu)不同，人口的數(shù)量、品質(zhì)、所受教育程度都不一樣。原因就是浦東推出來的全部是最新的不動產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。找變求發(fā)展?！　?yīng)變和善變。上海新開發(fā)了浦東，完善了各種配套設(shè)施、市場功能很全，所以大家愿意搬到一個(gè)新環(huán)境里面去。 房地產(chǎn)在金融中的地位性：　　銀行的貸款通過住房、門面、土地等不動產(chǎn)做抵押擔(dān)保已成了一個(gè)基本常識，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲備，如果房價(jià)降，受損的是中國的金融體系。買房的數(shù)量因素 大都數(shù)人購買房子是生理需求所以不會賣幾套甚至是更多的房子，在這方面更無討價(jià)能力。一、 購買者分析 買方購買房子也就是因?yàn)樾枨?，組成購房需求的大概可以分成三類：　　1）因居住需要而購房（生理性需求）；　　2）因投資謀求長期穩(wěn)定的租金收益而購房（投資性需求）；　　3）因投機(jī)謀求短期房價(jià)差的抄房需求（投機(jī)性需求）； 三者需求有市場保底穩(wěn)固的生理性需求，這是中國人口大國決定了這一需求要在相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)存在；也有社會富裕資金作為長期投資而注入房地產(chǎn)的投資性需求；第三類需求也是拉動房價(jià)的一個(gè)主要原因之一，資本市場的游資為了謀求房價(jià)差，對有抄作能力的城市大量投入，引得該區(qū)域的房價(jià)非正常情況攀升，帶動了房產(chǎn)泡沫。首先是體驗(yàn)式營銷，使購房者在選購住房時(shí)接受的服務(wù)是有專門針對的。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。目前，中國城市化的目標(biāo)已經(jīng)確定，即到2050年之前，%提高到70%左右，這就意味著，城市化率平均每年約增加近一個(gè)百分點(diǎn)，每年約有1200萬人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價(jià)下降不報(bào)大的希望。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，社會和文化的影響也是很大的。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產(chǎn)行業(yè)。加息無疑將加大開發(fā)經(jīng)營成本，但對房價(jià)影響不大。不過，這些主要是針對股市的，所以對于房地產(chǎn)業(yè)來說，只是一種牽連。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。但不管宏觀環(huán)境還是微觀環(huán)境的改變對于房地產(chǎn)這個(gè)對于經(jīng)濟(jì)政策敏感的行業(yè)都會造成很大的影響。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購房者之間的博弈過程。對資金，土地來源，購房者三方面進(jìn)行控制，從根本上解決問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。三、 加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。如此，限制了房地產(chǎn)商的資金來源，規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)。一． 外部環(huán)境（PSET）分析政治法律環(huán)境（Political Factors） 面對房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關(guān)的政策，法律來限制他的價(jià)格。這幾年來最為牽動著國民心神的莫過于房地產(chǎn)了，過去幾年每天都可以看見房地產(chǎn)的飆漲，住房的價(jià)格像南寧、北海、桂林等城市商品房的均價(jià)，五年間每平米漲了1000塊左右，很多地方甚至是翻倍的漲。 房地產(chǎn)環(huán)境分析報(bào)告前言房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。隨著我國改革開放的深入，全球化時(shí)代的到來，國外的先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和技術(shù)必將會給房地產(chǎn)行業(yè)造成很大的沖擊。 從根本上看，我國住宅的需求的增長主要來自于人口紅利和城市化進(jìn)程，以及人民幣升值所帶來的境內(nèi)外投資需求，而不斷增長的經(jīng)濟(jì)和國民收入則是購買力的保證。 對項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35% 或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式的貸款；對經(jīng)國土資源部門、建設(shè)主管部門查實(shí)具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得對其發(fā)放貸款；對空置 3 年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如2006年8月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范。四、 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。五，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。而這些政策，法律的制定都切中在房地產(chǎn)業(yè)要點(diǎn)上。而購房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降價(jià)。增長有明顯關(guān)系，波動基本一致，但波幅前者大于后者。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購房需求的旺盛。這一提高將會進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，造成”銀根”緊縮。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來更多擴(kuò)張機(jī)會，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。四． 股市影響另外，值得大家注意的是，其實(shí)股市和房市是一個(gè)互動的聯(lián)合體，隨著這幾年的中國經(jīng)濟(jì)的高速增長，股市的發(fā)展早已脫離了正常的軌跡。作為中國，有著很明顯的區(qū)別于其他國家的社會與文化。而這些人的消費(fèi)能力是巨大的，首先他們的經(jīng)濟(jì)條件良好，其次，從父母那里得到的贊助也會很大。2005年，%。一， 融資創(chuàng)新相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。二、五力分析購買者侃價(jià)能力分析根據(jù)現(xiàn)在市場情況來看購買者幾乎沒什么能力與