【正文】 房地產(chǎn)商討價還價。買房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無多大差異化標(biāo)準(zhǔn)化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷上漲，購買者想買房的欲望也逐漸增強，擔(dān)心晚買一點就更貴，所以消費者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國家做了許多宏觀調(diào)控卻也無多大成效。供應(yīng)的土地越來越少，導(dǎo)致土地價格上漲，而最近幾年開發(fā)的土地多是以前開發(fā)商通過收購、合并等方式獲得了土地開發(fā)權(quán)力的，在新舊土地價格的差別下，新供應(yīng)（通過召拍掛方式）的土地開發(fā)利潤底，但是價格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規(guī)范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。（二）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機　　城市里的房地產(chǎn)開始重組，在中國大陸可以運用土地國有這一原則來進行城市土地改造和土地開發(fā)。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機，也產(chǎn)生了很多購買的機會。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰能在許多領(lǐng)域進行新的修改、修正、變動，領(lǐng)導(dǎo)市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰的產(chǎn)品就備受歡迎?，F(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。(四) 房價居高不下的原因：受國家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國及主要城市的房價卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房價的目的短期并無成效。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤空間，但這并不給購買者很大的有力條件侃價，也正因為此買方在購買房子時是比較被動的，可以說有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場的狀況以及現(xiàn)實。房地產(chǎn)業(yè)利潤水平在很大程度上與政府政策密切相關(guān)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占2050%，并有進一步上升的趨勢。4. 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，同一個供應(yīng)商相對來說具有多個買方，供方具有較強的議價能力。這個階段的軟成本比較大。 四．開發(fā)管理費管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費，廣告費等。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。因此，房地產(chǎn)業(yè)在很多經(jīng)濟體中都發(fā)揮著其他行業(yè)難以替代的支柱作用。他們的買房需求依然可能促使房價的進一步上升。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。但在這些國家，政府對這個重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗及政策。另一個就是限制居住面積。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。因而經(jīng)濟適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計和精心施工，使經(jīng)濟適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美.其實，房子本身是一中不可替代的東西。因此通過五力分析它的潛在進入者，替代品等信息并不能完全了解這個行業(yè)狀況。究其原因,乃在于一系列房貸緊縮政策對購房需求起到了一定的抑制作用。市場整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。是的，中介行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)幾乎同時興起，同時發(fā)展。但是現(xiàn)在關(guān)鍵的是如何進入房地產(chǎn)這個行業(yè)。然而，隨著競爭對手的增多，以及國家規(guī)定的嚴(yán)格化，進入的壁壘越來越高了。房地產(chǎn)業(yè)的進入壁壘主要包括：一是需要企業(yè)有絕對的資金實力。作為一個房地產(chǎn)企業(yè)，如果不能獲得房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地這一核心資源的話，即使房地產(chǎn)企業(yè)在一個地區(qū)設(shè)立起來了，也不能認(rèn)為真正進入了這個地區(qū)的市場。在這種情況下，一些真正有實力的開發(fā)商可能因為拿不到土地而陷入無地可開發(fā)的窘境，而一些實力有限的開發(fā)商則更是難以拿到士地；相反，一些有政府背景或是善于尋租的開發(fā)商則可能圈占大量的土地并成為土地批發(fā)商。由于政府管理的越位，導(dǎo)致過度干預(yù)房地產(chǎn)市場，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進入壁壘。而所帶來的后果是一些小規(guī)模，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)商將會退出行業(yè)內(nèi)的競爭?，F(xiàn)有企業(yè)間的競爭往往是五種力量中最強大的競爭力量，為了贏得市場地位和顧客的青睞，他們通常會不惜代價，甚至拼得你死我活?，F(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)將面臨著行業(yè)內(nèi)從新洗牌的情況。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來自市場現(xiàn)象的變化。未來十年中國人口仍將繼續(xù)增長，并伴隨家庭規(guī)模的不斷小型化?！⌒袠I(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢”。將有可能在不久就會出現(xiàn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。由于消費者對房價的預(yù)期，現(xiàn)今房產(chǎn)市場上往往會出現(xiàn)“有價無市”的狀況。不排除地產(chǎn)行業(yè)像上個世紀(jì)90年代的彩電行業(yè)那樣，發(fā)生慘烈的價格大戰(zhàn)。這就使企業(yè)將重點放在產(chǎn)品價格和售后服務(wù)等方面，如加強小區(qū)的物業(yè)管理水平。高轉(zhuǎn)化成本，至少能在一定的程度上保護企業(yè)抵消競爭對手吸引顧客的努力。由此而獲得的寶貴經(jīng)驗，亦成為前瞻未來的基礎(chǔ)。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時代已經(jīng)結(jié)束，未來只有那些真正創(chuàng)造價值的企業(yè)才能在這個充滿競爭的行業(yè)中長存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性價比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠。有志于成為世界級優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬科，越來越意識到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對市場的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來的處事風(fēng)格。但是房地產(chǎn)行由于種種原因，存在著進入壁壘高，退出壁壘也較高。35. 用強勢品牌來整合上下游資源，走專業(yè)化之路36. 專業(yè)化的產(chǎn)品開發(fā)能力37. 區(qū)域和客戶定位明確48. 極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對公司品牌忠誠度較高49. 市場占有率居全國第一位410. 充足的土地儲備311. 注意風(fēng)險控制，負(fù)債水平合理，融資渠道多元化312. 對政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應(yīng)變能力33優(yōu)勢加權(quán)分?jǐn)?shù)劣勢1. 施工隊的素質(zhì)不高12. 管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證23. 公司中高層管理人員人事變動較為頻繁2劣勢加權(quán)分?jǐn)?shù)總計注：評分的含義如下：1=重要劣勢，2=次要劣勢，3=次要優(yōu)勢，4=重要優(yōu)勢六、存在的問題　?。ㄒ唬橐粋€開發(fā)案找一個市場的盲目導(dǎo)向式投資模式　　如何為一個市場去找一個開發(fā)案呢？通過對每一個標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費水平、教育水平的評估。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問題。過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情?！　I(yè)公司是實現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。20 /