【正文】 房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)。買房轉(zhuǎn)換成本雖然房地產(chǎn)無多大差異化標(biāo)準(zhǔn)化程度高、轉(zhuǎn)換成本也低，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷上漲，購買者想買房的欲望也逐漸增強(qiáng)，擔(dān)心晚買一點(diǎn)就更貴，所以消費(fèi)者產(chǎn)生恐懼心理晚不如趕早，如此更使得場地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上，趨于白熱化狀態(tài)更炒作了房地產(chǎn)即使國家做了許多宏觀調(diào)控卻也無多大成效。供應(yīng)的土地越來越少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，而最近幾年開發(fā)的土地多是以前開發(fā)商通過收購、合并等方式獲得了土地開發(fā)權(quán)力的，在新舊土地價(jià)格的差別下，新供應(yīng)（通過召拍掛方式）的土地開發(fā)利潤底，但是價(jià)格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規(guī)范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。（二）城市房地產(chǎn)的重組、開發(fā)與變機(jī)　　城市里的房地產(chǎn)開始重組，在中國大陸可以運(yùn)用土地國有這一原則來進(jìn)行城市土地改造和土地開發(fā)。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購買的機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)方面也一樣，今天誰能在許多領(lǐng)域進(jìn)行新的修改、修正、變動(dòng)，領(lǐng)導(dǎo)市場潮流、創(chuàng)造人類所需要的新產(chǎn)品，那么誰的產(chǎn)品就備受歡迎?，F(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。就像在上海做房地產(chǎn)，外環(huán)馬路內(nèi)的房地產(chǎn)跟環(huán)外的房地產(chǎn)就不一樣。(四) 房價(jià)居高不下的原因：受國家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國及主要城市的房價(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房價(jià)的目的短期并無成效。綜上所述，房地產(chǎn)商有足夠的利潤空間，但這并不給購買者很大的有力條件侃價(jià)，也正因?yàn)榇速I方在購買房子時(shí)是比較被動(dòng)的，可以說有選擇權(quán)卻也是不得不接受市場的狀況以及現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)業(yè)利潤水平在很大程度上與政府政策密切相關(guān)。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占2050%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。4. 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，同一個(gè)供應(yīng)商相對(duì)來說具有多個(gè)買方，供方具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。這個(gè)階段的軟成本比較大。 四．開發(fā)管理費(fèi)管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，廣告費(fèi)等。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，城市建設(shè)配套費(fèi)、人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。因此，房地產(chǎn)業(yè)在很多經(jīng)濟(jì)體中都發(fā)揮著其他行業(yè)難以替代的支柱作用。他們的買房需求依然可能促使房價(jià)的進(jìn)一步上升。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。但在這些國家，政府對(duì)這個(gè)重要的民生環(huán)節(jié)，已經(jīng)總結(jié)出了豐富的經(jīng)驗(yàn)及政策。另一個(gè)就是限制居住面積。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質(zhì)量上要通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美.其實(shí)，房子本身是一中不可替代的東西。因此通過五力分析它的潛在進(jìn)入者，替代品等信息并不能完全了解這個(gè)行業(yè)狀況。究其原因,乃在于一系列房貸緊縮政策對(duì)購房需求起到了一定的抑制作用。市場整體表現(xiàn)為多空膠著的局面。是的，中介行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)幾乎同時(shí)興起，同時(shí)發(fā)展。但是現(xiàn)在關(guān)鍵的是如何進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。然而，隨著競爭對(duì)手的增多，以及國家規(guī)定的嚴(yán)格化，進(jìn)入的壁壘越來越高了。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘主要包括：一是需要企業(yè)有絕對(duì)的資金實(shí)力。作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，如果不能獲得房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地這一核心資源的話，即使房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)地區(qū)設(shè)立起來了，也不能認(rèn)為真正進(jìn)入了這個(gè)地區(qū)的市場。在這種情況下，一些真正有實(shí)力的開發(fā)商可能因?yàn)槟貌坏酵恋囟萑霟o地可開發(fā)的窘境，而一些實(shí)力有限的開發(fā)商則更是難以拿到士地；相反，一些有政府背景或是善于尋租的開發(fā)商則可能圈占大量的土地并成為土地批發(fā)商。由于政府管理的越位，導(dǎo)致過度干預(yù)房地產(chǎn)市場，加上政府審批的繁雜和效率的低下，官員在審批中的尋租，形成了行政性進(jìn)入壁壘。而所帶來的后果是一些小規(guī)模，經(jīng)營不善的房地產(chǎn)商將會(huì)退出行業(yè)內(nèi)的競爭?，F(xiàn)有企業(yè)間的競爭往往是五種力量中最強(qiáng)大的競爭力量，為了贏得市場地位和顧客的青睞，他們通常會(huì)不惜代價(jià)，甚至拼得你死我活?，F(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)將面臨著行業(yè)內(nèi)從新洗牌的情況。不同之處僅僅在于，2005年的憂慮是對(duì)政策調(diào)控的反應(yīng)；而今天的寒意，則來自市場現(xiàn)象的變化。未來十年中國人口仍將繼續(xù)增長，并伴隨家庭規(guī)模的不斷小型化?！⌒袠I(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化的必然趨勢”。將有可能在不久就會(huì)出現(xiàn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。由于消費(fèi)者對(duì)房價(jià)的預(yù)期，現(xiàn)今房產(chǎn)市場上往往會(huì)出現(xiàn)“有價(jià)無市”的狀況。不排除地產(chǎn)行業(yè)像上個(gè)世紀(jì)90年代的彩電行業(yè)那樣，發(fā)生慘烈的價(jià)格大戰(zhàn)。這就使企業(yè)將重點(diǎn)放在產(chǎn)品價(jià)格和售后服務(wù)等方面，如加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理水平。高轉(zhuǎn)化成本，至少能在一定的程度上保護(hù)企業(yè)抵消競爭對(duì)手吸引顧客的努力。由此而獲得的寶貴經(jīng)驗(yàn)，亦成為前瞻未來的基礎(chǔ)。類似的亢奮和接踵而來的回歸，在未來仍可能再次甚至多次降臨。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來只有那些真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能在這個(gè)充滿競爭的行業(yè)中長存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性價(jià)比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠。有志于成為世界級(jí)優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬科，越來越意識(shí)到，市場是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實(shí)地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對(duì)市場的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來的處事風(fēng)格。但是房地產(chǎn)行由于種種原因，存在著進(jìn)入壁壘高，退出壁壘也較高。35. 用強(qiáng)勢品牌來整合上下游資源，走專業(yè)化之路36. 專業(yè)化的產(chǎn)品開發(fā)能力37. 區(qū)域和客戶定位明確48. 極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對(duì)公司品牌忠誠度較高49. 市場占有率居全國第一位410. 充足的土地儲(chǔ)備311. 注意風(fēng)險(xiǎn)控制，負(fù)債水平合理，融資渠道多元化312. 對(duì)政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應(yīng)變能力33優(yōu)勢加權(quán)分?jǐn)?shù)劣勢1. 施工隊(duì)的素質(zhì)不高12. 管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗(yàn)證23. 公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁2劣勢加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)注：評(píng)分的含義如下：1=重要劣勢，2=次要劣勢，3=次要優(yōu)勢，4=重要優(yōu)勢六、存在的問題　?。ㄒ唬橐粋€(gè)開發(fā)案找一個(gè)市場的盲目導(dǎo)向式投資模式　　如何為一個(gè)市場去找一個(gè)開發(fā)案呢？通過對(duì)每一個(gè)標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、教育水平的評(píng)估。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問題。過去我們的開發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。　　專業(yè)公司是實(shí)現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。20 /