【正文】 從這個(gè)角度來分析，房地產(chǎn)的。這類人以老年人為主，他們或是子女收入較高或是在企業(yè)管理上已經(jīng)退居二線或是在前幾十來的在外經(jīng)商中完成了資金積累，沒有任何生活壓力，有著大量閑置的資金。他們的投資隊(duì)伍一般以親戚、朋友甚至同事組成，喜歡投資小商鋪、小套型住宅、小面積寫字樓。二、工薪階層。他們手握大量資金，習(xí)慣了大數(shù)額的資金流動(dòng)，這類投資者往往組成群體，形成一個(gè)龐大的資金團(tuán)體。據(jù)了解，溫州晚報(bào)購房俱樂部的5000多名會(huì)員，除了溫州本地的企業(yè)家外，還包括在國內(nèi)各以投資做生意的溫州人，以及遠(yuǎn)在日本、歐洲的溫州籍華僑等。其次，隨著溫州購房團(tuán)筑起的一道橋梁，下一步帶來的將是兩地的生意、貿(mào)易往來。溫州人在全國各地購房、投資的同時(shí)，無疑也留下了大筆的資金。溫州購房團(tuán)到全國各地購房已成為一種樓市現(xiàn)象，那么溫州購房團(tuán)帶來的又將是什么呢？首先，溫州購房團(tuán)帶來的將是豐厚的溫州民間資本。溫州購房團(tuán)雖然溫州購房團(tuán)在一些城市遭到當(dāng)?shù)卣叩摹熬褤簟?，但大量的散戶投資客依然看好廣州市場(chǎng)。三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進(jìn)行大項(xiàng)目的投資,資金不少流向了房產(chǎn)。這些新需求主要來自哪些方面?　　一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。萬科在廣州的投資項(xiàng)目情況：預(yù)計(jì)首批項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景開工時(shí)間2004年8月2004年4月2004年10月2004年5月竣工時(shí)間2005年9月2005年12月2006年8月2005年1月預(yù)計(jì)總投資（萬元）21,16829,72558,175擬開發(fā)土地項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景預(yù)計(jì)開工時(shí)間2005年1月2005年4月已開工2005年10月預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間2007年4月2006年1月2006年8月預(yù)計(jì)總投資(萬元)76,78423,330105,580購買商討價(jià)還價(jià)的能力個(gè)人集資建房的思考面對(duì)增長迅猛的房價(jià),一種“自己動(dòng)手,豐衣足食”的個(gè)人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。 “埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”的萬科，正因?yàn)橐浴疤撔摹钡膽B(tài)度放下了“老大”的架子，終于在6年后贏得了廣州人的尊重，更搏得市場(chǎng)的喝彩。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個(gè)深圳“老大”歉虛多了。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動(dòng)”，這一系列活動(dòng)的相繼開展，預(yù)示著萬科主攻廣州市場(chǎng)的腳步聲越來越近了。如今萬科廣州四季花城開盤了，眾多深圳房企也進(jìn)入廣州了，但深圳房企能夠撼動(dòng)甚至引發(fā)廣州樓市一場(chǎng)新革命嗎？今年來，隨著萬科首個(gè)針對(duì)廣州買家的項(xiàng)目廣州四季花城的推盤時(shí)間越來越近，萬科品牌宣傳攻勢(shì)一浪接一浪涌來。 　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在2002年就已全面進(jìn)入了廣州，但廣州目前有14家一級(jí)中介公司，數(shù)十家二級(jí)中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評(píng)為二級(jí)中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭(zhēng)雄廣州市場(chǎng)。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進(jìn)入廣州，廣州樓市對(duì)其所帶來的那套“似曾相識(shí)”的東西并不會(huì)特別“受落”。不過，業(yè)已主宰市場(chǎng)的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。 進(jìn)入2004年，隨著兩地經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的進(jìn)一步加強(qiáng)，港資地產(chǎn)商又卷土重來，再次大舉進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而到了20世紀(jì)90年代中期，廣州的港資地產(chǎn)商集體遭遇“滑鐵盧”，據(jù)說當(dāng)時(shí)有90％以上的地產(chǎn)項(xiàng)目都失敗了——目前孤兀站在廣州鬧市街頭的不少“爛尾樓”就是當(dāng)年一些港資地產(chǎn)商的“杰作”。20世紀(jì)90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。廣州樓市難以“征服”多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場(chǎng)。萬科以“過江龍”的身份展開與“華南虎”——廣州地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)。去年即03年08月，萬科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項(xiàng)目。深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。行業(yè)新加入者的威脅深圳房企“北伐”廣州與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。碧桂園的傳統(tǒng)特色濃重，職業(yè)經(jīng)理人與公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要一段時(shí)間的對(duì)接，扁平管理下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒有太多的自主權(quán)利。富力培養(yǎng)了一支很有富力特色的團(tuán)隊(duì)，基本上能夠保持穩(wěn)定，創(chuàng)造性比較強(qiáng)。恒大方面表示，高薪積蓄一批高素質(zhì)人才，是集團(tuán)今年飛躍式大發(fā)展的需要。據(jù)說該次大型招聘會(huì)是恒大集團(tuán)創(chuàng)建七年來規(guī)模最大、檔次最高的一次：中高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人才為重點(diǎn)，８０％以上的高級(jí)管理人員月薪過萬元。合生創(chuàng)展在新興城區(qū)儲(chǔ)地較多，碧桂園喜歡在城市近郊拿地，城建集團(tuán)通過與越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，使整個(gè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張到現(xiàn)在的５００萬平方米，集團(tuán)的總資產(chǎn)量也放大了一倍，由過去的１００多億急劇擴(kuò)充至目前的２００多億元。富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力透露，目前富力在廣州及北京均擁有足夠的土地儲(chǔ)備，其中廣州擁有的土地儲(chǔ)備可建面積高達(dá)３００萬平方米，在北京則擁有約４８萬平方米的建筑用地。當(dāng)然，碧桂園在拿地方面從來都不愿大張旗鼓，某天突然冒出一些類似鳳凰城的大型項(xiàng)目也不足為奇。碧桂園集團(tuán)辦公室主任助理?xiàng)顣苑紕t表示，碧桂園在清遠(yuǎn)有上千畝的土地，正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場(chǎng)；在南沙還有６００多畝的土地正在做規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將主打廣州市場(chǎng)，輻射珠江三角洲和香港；省內(nèi)佛山南海的地塊當(dāng)然不會(huì)放過。合生創(chuàng)展于２００２年１月購得北京和天津的４個(gè)地塊，于２００２年９月和２００３年２月購得上海的兩個(gè)地塊，目前都已在開發(fā)或開售?！袄洗蟆钡耐恋刂疇?zhēng)近年在土地拍賣會(huì)上數(shù)富力與恒大聲勢(shì)最猛。業(yè)內(nèi)人士普遍推測(cè)，其銷售金額應(yīng)該在５０億元左右！又一個(gè)真正的“老大”登場(chǎng)了?！∪欢瑒倮呖偸切Φ阶詈?，最后扔出的才是最大的重磅炸彈。更重要的是，這是廣州進(jìn)入商品房時(shí)代以來首次有地產(chǎn)集團(tuán)的市場(chǎng)占有率達(dá)到１０％以上，因此，合生“老大”的地位又穩(wěn)坐了一回。該集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在面對(duì)時(shí)媒體表示，“我們從來不爭(zhēng)什么第一，等合生年度報(bào)表出來，大家一看數(shù)據(jù)就什么都不用說了。２００４年２月上旬，恒大集團(tuán)董事局主席許家印公布其２００４年銷售任務(wù)為６６億元，這一數(shù)字足足是恒大去年２６億元的２．５倍，不但蓋過了去年冠軍合生創(chuàng)展的３６億元，更超過了富力剛宣傳不久的新年６０億元的目標(biāo)，爭(zhēng)“老大”之心大表于天下。雖然遲到了一年，但仍有價(jià)值的是，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在此榜中第三年蟬聯(lián)冠軍。昔日老大重振雄風(fēng)?！滋旌?，城建集團(tuán)董事長、黨委書記李飛宣布，城建集團(tuán)２００３年實(shí)現(xiàn)銷售面積３０萬平方米，是２０年來最好的成績，實(shí)收款接近２０億元，合同金額超過２０億元。會(huì)后，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉對(duì)媒體表示，富力２００３年總銷售金額為４３億元，而２００４的年銷售目標(biāo)則達(dá)到６０億元，廣州、北京兩地將各占一半，遠(yuǎn)期目標(biāo)則是在未來４年內(nèi)銷售額達(dá)到１００億元。 幾天后，廣東?。◤V州）房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估與分析課題成果又宣布，２００３廣州房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力２０強(qiáng)出爐，恒大位居榜首，合生緊隨其后，富力排位第三。 2004年恒大全年銷售額高達(dá)52億元，2004年上半年富力地產(chǎn)集團(tuán)廣州北京兩地銷售總額超過了30億元， 據(jù)南方都市報(bào)報(bào)道，2005年中國房企10強(qiáng)廣州占三　附：2005中國房地產(chǎn)10強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名(中國指數(shù)研究院提供數(shù)據(jù))中國海外發(fā)展股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司上海綠地集團(tuán)廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司富力地產(chǎn)集團(tuán)大華(集團(tuán))有限公司復(fù)地(集團(tuán))股份有限公司綠城集團(tuán)北京天鴻集團(tuán)公司廣州地產(chǎn)“老大”之爭(zhēng)－－從“暗斗”到“明爭(zhēng)”爭(zhēng)霸戰(zhàn)從未如此緊鑼密鼓從2003年底到2004年2月，短短２個(gè)月的時(shí)間，廣州幾大地產(chǎn)集團(tuán)已呈現(xiàn)出對(duì)“第一把交椅”前所未有的熱爭(zhēng)局面。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的要求越來越高，像廣州這樣的大城市，未來3年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)將主要集中在10家左右的房地產(chǎn)巨頭身上，房地產(chǎn)業(yè)已開始步入巨頭時(shí)代，步入英雄顯出時(shí)代。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)性分析現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)程度在廣州，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由高峰時(shí)的近3000家到現(xiàn)在的不足1000家，減少了三分之二多。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出擊，這個(gè)比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。因此，在廣州投資房產(chǎn)，泡沫相對(duì)較小，即使房產(chǎn)無法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。在當(dāng)今中國最具活力的長三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房價(jià)相對(duì)最低，比長三角大致低了20％，房價(jià)水準(zhǔn)基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨疁?zhǔn)、消費(fèi)購買力相平衡。廣州——房市常青樹三、喜好表：　社會(huì)文化　異地買房,誰是新炒房城市先鋒？ 購買戶型需求比例占到購房者的比例60~80平方米的兩房兩廳需求比例最高80~100平方米的兩房兩廳100~120平方米的三房套房%中的一半四房和五房以上的單位13%小三房下降3%1／6大三房120~150平方米%約43%以上買家買樓時(shí)都會(huì)選擇較大戶型或者大戶型的單位，大戶型的確已經(jīng)成為了廣州人買房的主流選擇。B. 一般消費(fèi)者群體2005年，市場(chǎng)需求仍以中等戶型為主，年輕人首次置業(yè)和投資者是當(dāng)今購房主力。單位內(nèi)的房間不能少于四房，主要需求的是四房兩廳兩衛(wèi)、四房兩廳三衛(wèi)、五房兩廳兩衛(wèi)等。A. 奢華消費(fèi)群體根據(jù)調(diào)查，奢華消費(fèi)群體（對(duì)于這個(gè)群體來說，房子一定要大，總價(jià)一定要貴，才能顯示出主人的身份）。一、人民群眾要求商品房屋走向高品質(zhì)化“居者優(yōu)其屋”出于自己房屋保值增值的需要，對(duì)于房屋產(chǎn)品的品質(zhì)提出新的要求， “五十年代學(xué)蘇聯(lián)、六十年代簡易樓、七十年代干打壘”，在幾十年時(shí)間里建筑水平要求越來越低下。社會(huì)公眾的價(jià)值觀念及需求變化廣州和深圳房地產(chǎn)的戶型以往因?yàn)殚_發(fā)的比較早，一直走在全國的前面，如何保持廣東戶型的優(yōu)勢(shì),經(jīng)濟(jì)房是否應(yīng)該象香港那樣斤斤計(jì)較，不但是平面的，而且如何利用墻壁都有考慮。十是住宅的陽臺(tái)及窗外不可看到墳場(chǎng)、墓地等不潔之物，或者面對(duì)工廠煙囪，則居住者的心理會(huì)到較大受影響，甚至?xí)?jīng)常作惡夢(mèng)，對(duì)健康不利。使人不能安寧，對(duì)人身體健康不利。七是陽臺(tái)或主臥室正對(duì)附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角，就像一個(gè)楔子，打進(jìn)住宅中心，風(fēng)水學(xué)叫尖刀煞，居住在這種住宅里會(huì)使人覺得難以忍受，心情很差，對(duì)健康不利。住在玻璃幕墻的倒影中是對(duì)人有一種壓抑感，其次陽光反射，形成光污染，對(duì)人體健康非常不利。四是加油站旁，加油站是火災(zāi)隱患和車輛往來噪音很大，會(huì)使居者煩躁不安。二是交叉的大道旁，產(chǎn)生的影響力和立交橋處差不多，而且還會(huì)塵土飛揚(yáng)，居住于此，日常起居都不得安寧。三是有氣勢(shì)。注重風(fēng)水科學(xué)的研究和運(yùn)用，將會(huì)在建設(shè)過程中達(dá)到非常理想的效果，也會(huì)使人們對(duì)這些建筑物產(chǎn)生一種舒適感和親切感,人們?cè)谶@樣的環(huán)境中生活,肯定會(huì)身心健康,生活幸福。用辯證的觀點(diǎn)來看，住宅應(yīng)該具有藏風(fēng)聚氣的特點(diǎn)。因此，歷來都有安居樂業(yè)之說。就目前來講，如深圳、珠海、廣州、汕頭、上海、北京等許多開放城市，都進(jìn)行了許多的移山填海，建橋鋪路，折舊建新的風(fēng)水改造工作，而且取得了很好的效果。 三、改造風(fēng)水原則宅內(nèi)光朋透亮為吉，陰暗灰禿為兇。生氣就是萬物的勃勃生機(jī)，就是生態(tài)表現(xiàn)出來的最佳狀態(tài)。太極即氣，一氣積而生兩儀，一生三而五行具，土得之氣，水得之于氣，人得之于氣，氣感而應(yīng)，萬物莫不得于氣。 c) 適中的原則還要求突出中心，布局整齊，附加設(shè)施緊緊圍繞軸心。b) 適中的另一層意思是居中，級(jí)差地租價(jià)就是根據(jù)居中的程度而定。 a) 適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優(yōu)化，接近至善至美?，F(xiàn)代房產(chǎn)風(fēng)水學(xué)的幾大原則一、適中居中原則科學(xué)詮釋建筑風(fēng)水 風(fēng)水就是在地基、居所布局基礎(chǔ)上增加某種信息符號(hào)，以滿足人們避兇趨吉的心理要求。 抽樣調(diào)查顯示：廣州市購房者主要是中青年，年齡20~40歲的占80%。發(fā)展商們,在城市日益成為“石屎”森林； 空氣污染超標(biāo)不斷……的情況下,你們又如何把‘綠色地產(chǎn)’“天人合一”融入到房地產(chǎn)中, 用最新的設(shè)計(jì)、最新的理念建造走在時(shí)代尖端的新居呢?社會(huì)因素人口統(tǒng)計(jì)特征年齡變量 目前，廣州市購房者的年齡呈年輕化的趨向。公司開發(fā)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)中的小區(qū)管理系統(tǒng)首先在物業(yè)公司裝機(jī)試動(dòng)作。在小區(qū)施工過程中采用了爬升排柵的新工藝，取得了良好的效果。并在小區(qū)入口處設(shè)緩坡通道，不高步級(jí)，方便殘疾人出入。采用了首層架空層設(shè)計(jì)方案。小區(qū)中的住宅以白色為基調(diào)，通過與暖的色彩對(duì)比，形成既和諧又豐富多彩的建筑色彩。把小區(qū)劃分成三個(gè)組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)設(shè)有一條環(huán)形車道，能到達(dá)各幢住宅，滿足消防的要求。一次又一次富有創(chuàng)造性的成功探索，為中國房地產(chǎn)辦帶來嶄新的營銷概念。而具有平常心的高手反而能留下最精彩的棋譜。（獨(dú)門功夫：以人為本，綠化思想）爭(zhēng)棋無名局。廣州第一個(gè)獲得國際大獎(jiǎng)的地產(chǎn)品牌：星河灣(勇奪國際花園社區(qū)金獎(jiǎng))?！　　熬畤姟薄　? “04年中國兩大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌”是中海地產(chǎn)和萬科?！　　?000年，保利集團(tuán)在香港拍回了流落國外多年的三件國寶：“猴首”、“牛首”、“虎首”，繼而，保利花園將我軍一輛屢立戰(zhàn)功的“英雄坦克”——國產(chǎn)59式中型坦克請(qǐng)進(jìn)了售樓處，此后，保利花園再次于2001年舉辦珍奇石雕佛像展和2003年舉辦“保利青銅器展”獲得了巨大成功……在被人們視為文化沙漠的廣州，“文化營銷”竟然獲得了巨大的成功，這讓人確實(shí)有點(diǎn)始料未及?；蛟S你可以從以下分析中得出什么：　鑄造中國地產(chǎn)長城　　　　強(qiáng)調(diào)“精品意識(shí)”，做康居示范，走差異化道路，國家示范業(yè)已成為保利地產(chǎn)的一張“名片”。一句話，道出了技術(shù)品牌在企業(yè)發(fā)展與運(yùn)作過程當(dāng)中的神奇作用與威力。預(yù)期這個(gè)