【正文】 　　專業(yè)公司是實(shí)現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開(kāi)發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。但是房地產(chǎn)行由于種種原因，存在著進(jìn)入壁壘高，退出壁壘也較高。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)只有那些真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中長(zhǎng)存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性價(jià)比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠。由此而獲得的寶貴經(jīng)驗(yàn)，亦成為前瞻未來(lái)的基礎(chǔ)。高轉(zhuǎn)化成本，至少能在一定的程度上保護(hù)企業(yè)抵消競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手吸引顧客的努力。不排除地產(chǎn)行業(yè)像上個(gè)世紀(jì)90年代的彩電行業(yè)那樣，發(fā)生慘烈的價(jià)格大戰(zhàn)。將有可能在不久就會(huì)出現(xiàn)行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。未來(lái)十年中國(guó)人口仍將繼續(xù)增長(zhǎng)，并伴隨家庭規(guī)模的不斷小型化?，F(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)將面臨著行業(yè)內(nèi)從新洗牌的情況。而所帶來(lái)的后果是一些小規(guī)模，經(jīng)營(yíng)不善的房地產(chǎn)商將會(huì)退出行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。在這種情況下，一些真正有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商可能因?yàn)槟貌坏酵恋囟萑霟o(wú)地可開(kāi)發(fā)的窘境，而一些實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商則更是難以拿到士地；相反，一些有政府背景或是善于尋租的開(kāi)發(fā)商則可能圈占大量的土地并成為土地批發(fā)商。房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘主要包括：一是需要企業(yè)有絕對(duì)的資金實(shí)力。但是現(xiàn)在關(guān)鍵的是如何進(jìn)入房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。究其原因,乃在于一系列房貸緊縮政策對(duì)購(gòu)房需求起到了一定的抑制作用。因而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)在數(shù)量上必須滿足不斷增長(zhǎng)的住房需求，在質(zhì)量上要通過(guò)精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)和精心施工，使經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)達(dá)到；標(biāo)準(zhǔn)不高水平高，面積適中功能全，造價(jià)不高質(zhì)量高，占地不多環(huán)境美.其實(shí)，房子本身是一中不可替代的東西。另一個(gè)就是限制居住面積。以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。因此，房地產(chǎn)業(yè)在很多經(jīng)濟(jì)體中都發(fā)揮著其他行業(yè)難以替代的支柱作用。 四．開(kāi)發(fā)管理費(fèi)管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)，廣告費(fèi)等。4. 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同一個(gè)供應(yīng)商相對(duì)來(lái)說(shuō)具有多個(gè)買方，供方具有較強(qiáng)的議價(jià)能力。房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)水平在很大程度上與政府政策密切相關(guān)。(四) 房?jī)r(jià)居高不下的原因：受國(guó)家“增加供給”的調(diào)控政策影響，2007年上半年土地供應(yīng)面積和房屋竣工面積同比增速較快，但全國(guó)及主要城市的房?jī)r(jià)卻居高不下，甚至越調(diào)越高，政府調(diào)控房?jī)r(jià)的目的短期并無(wú)成效。現(xiàn)在談辦公，一定是在浦東。房地產(chǎn)重組創(chuàng)造新的環(huán)境，就產(chǎn)生了很多的商機(jī)，也產(chǎn)生了很多購(gòu)買的機(jī)會(huì)。供應(yīng)的土地越來(lái)越少，導(dǎo)致土地價(jià)格上漲，而最近幾年開(kāi)發(fā)的土地多是以前開(kāi)發(fā)商通過(guò)收購(gòu)、合并等方式獲得了土地開(kāi)發(fā)權(quán)力的，在新舊土地價(jià)格的差別下，新供應(yīng)（通過(guò)召拍掛方式）的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)底，但是價(jià)格卻高漲，存量土地成本底，這樣行業(yè)的不規(guī)范性使房地產(chǎn)成了典型的爆利行業(yè)。二、五力分析購(gòu)買者侃價(jià)能力分析根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)情況來(lái)看購(gòu)買者幾乎沒(méi)什么能力與房地產(chǎn)商討價(jià)還價(jià)。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開(kāi)發(fā)商必須積極謀求在資本市場(chǎng)一搏。2005年，%。作為中國(guó)，有著很明顯的區(qū)別于其他國(guó)家的社會(huì)與文化。加息最終將加速行業(yè)內(nèi)企業(yè)的兩極分化，給優(yōu)質(zhì)公司帶來(lái)更多擴(kuò)張機(jī)會(huì)，盈利能力較差公司的生存環(huán)境將更為艱難。連續(xù)這么多年的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民收入的增加也導(dǎo)致了購(gòu)房需求的旺盛。而購(gòu)房者的這種態(tài)度必然導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的資金來(lái)源短缺，資金成本增加所以會(huì)保持一定的速度降價(jià)。五，進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。如2006年8月1日招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范。 從根本上看，我國(guó)住宅的需求的增長(zhǎng)主要來(lái)自于人口紅利和城市化進(jìn)程，以及人民幣升值所帶來(lái)的境內(nèi)外投資需求，而不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)和國(guó)民收入則是購(gòu)買力的保證。 房地產(chǎn)環(huán)境分析報(bào)告前言房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系很多相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一． 外部環(huán)境（PSET）分析政治法律環(huán)境（Political Factors） 面對(duì)房地產(chǎn)這幾年的瘋漲，國(guó)家制定了很多相關(guān)的政策，法律來(lái)限制他的價(jià)格。三、 加強(qiáng)住房消費(fèi)貸款管理商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。這就是政府政策，房地產(chǎn)商，購(gòu)房者之間的博弈過(guò)程。同時(shí)導(dǎo)致了居民手中貨幣的增加，面對(duì)著資金的流向問(wèn)題，不少人選擇了購(gòu)買樓房。加息無(wú)疑將加大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，但對(duì)房?jī)r(jià)影響不大。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，社會(huì)和文化的影響也是很大的。目前，中國(guó)城市化的目標(biāo)已經(jīng)確定，即到2050年之前，%提高到70%左右，這就意味著，城市化率平均每年約增加近一個(gè)百分點(diǎn)，每年約有1200萬(wàn)人從鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移到城市。首先是信托業(yè)的發(fā)展。一、 購(gòu)買者分析 買方購(gòu)買房子也就是因?yàn)樾枨螅M成購(gòu)房需求的大概可以分成三類：　　1）因居住需要而購(gòu)房（生理性需求）；　　2）因投資謀求長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收益而購(gòu)房（投資性需求）；　　3）因投機(jī)謀求短期房?jī)r(jià)差的抄房需求（投機(jī)性需求）； 三者需求有市場(chǎng)保底穩(wěn)固的生理性需求，這是中國(guó)人口大國(guó)決定了這一需求要在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在；也有社會(huì)富裕資金作為長(zhǎng)期投資而注入房地產(chǎn)的投資性需求；第三類需求也是拉動(dòng)房?jī)r(jià)的一個(gè)主要原因之一，資本市場(chǎng)的游資為了謀求房?jī)r(jià)差，對(duì)有抄作能力的城市大量投入，引得該區(qū)域的房?jī)r(jià)非正常情況攀升，帶動(dòng)了房產(chǎn)泡沫。 房地產(chǎn)在金融中的地位性：　　銀行的貸款通過(guò)住房、門面、土地等不動(dòng)產(chǎn)做抵押擔(dān)保已成了一個(gè)基本常識(shí)，房地產(chǎn)成了個(gè)人、企業(yè)的黃金儲(chǔ)備，如果房?jī)r(jià)降，受損的是中國(guó)的金融體系?！　?yīng)變和善變。原因就是浦東推出來(lái)的全部是最新的不動(dòng)產(chǎn)，使很多世界上前500強(qiáng)的企業(yè)都進(jìn)入浦東，于是這種集結(jié)改應(yīng)就更增強(qiáng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。究其原因，有必要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)五方主體進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析。中國(guó)各地人口、土地資源及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平千差萬(wàn)別，可是房地產(chǎn)不能在地區(qū)間流動(dòng)，從而形成全國(guó)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，因此各地方政府的有關(guān)政策，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的價(jià)格和利潤(rùn)水平影響更為直接。5. 各方利益主體實(shí)力相差巨大，無(wú)法做出個(gè)兼顧各方利益政策。 五．稅金房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。替代品的威脅一、租賃但個(gè)人認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的上漲并不會(huì)在很大程度上影響房地產(chǎn)的上升趨勢(shì)。2003年12月，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)再一次上調(diào)到7平方米以下，同時(shí)把人均居住面積低于7平方米、人均月收入低于570元的老勞模和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象也納入了廉租住房的解決范圍。這個(gè)面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。因?yàn)槭侨司筒豢赡懿蛔》孔樱偛豢赡茏寷](méi)房的人都隨便搭個(gè)草棚或者睡馬路吧。2008年元旦執(zhí)行新利率后,大部分消費(fèi)者感受到加息累積的壓力。代理機(jī)構(gòu)重組 進(jìn)入每個(gè)行業(yè)都有