【正文】 目開(kāi)發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多，以規(guī)避當(dāng)前主要針對(duì)住宅類地產(chǎn)的調(diào)控政策；部分境外資金通過(guò)租賃“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；少數(shù)外資企業(yè)將資本金通過(guò)虛假合同結(jié)匯流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。恒大地產(chǎn)的超常規(guī)、跨越式的發(fā)展得益于其超前的戰(zhàn)略思維，集約化的中央管理，高效快速開(kāi)發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)在高速發(fā)展過(guò)程中的有效成本控制與風(fēng)險(xiǎn)控制。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2010年其銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 億元，成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的住宅企業(yè)。從住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者是絕對(duì)分散的，缺乏組織，缺乏一致目標(biāo)，不可能形成集中購(gòu)買力。特別一些優(yōu)良地段的土地，具有極強(qiáng)的稀缺性和不可替代性，競(jìng)爭(zhēng)者激烈，買方可以說(shuō)完全沒(méi)有議價(jià)空間。一些技術(shù)如地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)血管技術(shù)、外墻保溫技術(shù)等等已經(jīng)獲得了相對(duì)成熟的運(yùn)用，但與國(guó)際水準(zhǔn)相比，我國(guó)住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。2．開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新隨著開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展模式的認(rèn)知進(jìn)一步加強(qiáng)，以往單純的土地出讓模式開(kāi)始發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商與政府之間的合作模式日益向多元化發(fā)展?，F(xiàn)代社會(huì)的人們不僅僅追求居住物質(zhì)環(huán)境，更追求居住文化氛圍，追求生活的品位和內(nèi)涵，購(gòu)買的生活方式，更是人居文化。另一方面，隨著新富階層的比例不斷擴(kuò)大，以及大量閑置資金的避險(xiǎn)渠道的縮小，高端住宅仍然會(huì)成為首選目標(biāo)，這類產(chǎn)品將是城市消費(fèi)之中最具潛力的組成部分，其后市發(fā)展將長(zhǎng)期看好，目前的高端市場(chǎng)已經(jīng)從最初單純的高昂價(jià)格，逐漸發(fā)展成為品質(zhì)、服務(wù)、配套、階層、價(jià)格全面提高的市場(chǎng)。2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)為6324元/平方米，%。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)地方政府及負(fù)責(zé)人嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。PEST 分析模型介紹PEST 分析是對(duì)企業(yè)所處外部宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指圍繞在企業(yè)周圍的各種宏觀層面的因素。房地產(chǎn)已不僅是基本的生產(chǎn)要素或者生活資料，而且成了家庭財(cái)產(chǎn)的重要部分，既是一種商品，也是一種資產(chǎn)，甚至是投資、投機(jī)的主要對(duì)象。1999年3月，集團(tuán)公司由軍隊(duì)劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國(guó)有重 要骨干企業(yè)。29年來(lái)，集團(tuán)公司已形成以軍民品貿(mào)易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、文化藝術(shù)經(jīng)營(yíng)、礦產(chǎn)資源領(lǐng)域投資開(kāi)發(fā)民爆器材生產(chǎn)及爆破服務(wù)為主業(yè)的“五業(yè)并舉、多元發(fā)展”格局。特別是近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面，國(guó)家綜合運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策等進(jìn)行了多次調(diào)控，采取了一系列嚴(yán)厲措施。這四個(gè)因素的英文第一個(gè)字母組合起來(lái)是 PEST，所以宏觀環(huán)境分析也被稱為 PEST 分析。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。面對(duì)已經(jīng)如火如荼的股市投資，樓市的吸引力開(kāi)始有所減弱。房地產(chǎn)投機(jī)者為追求高利潤(rùn)而發(fā)生的過(guò)度炒作行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商通過(guò)倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，能夠真正為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)度，也為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展提供文化積淀和品牌提升。在傳統(tǒng)合作開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)商以資金為合作條件，往往要求主導(dǎo)控制整個(gè)項(xiàng)目和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。在住宅設(shè)計(jì)階段的諸多方面精細(xì)化設(shè)計(jì)都能帶來(lái)住宅品質(zhì)和價(jià)值的提升，比如建筑外立面的設(shè)計(jì)、裝飾性元素的設(shè)計(jì)、景觀小品布局、鋪地設(shè)計(jì)等，此外在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更多地考慮居住者的實(shí)際使用感受，戶型的設(shè)計(jì)要全面考慮通風(fēng)、不同人流動(dòng)線安排以及適合項(xiàng)目定位的一些特點(diǎn)，從而減少居住者后期的裝修改造成本并提升居住的舒適度。 2．開(kāi)發(fā)供應(yīng)商 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售均已廣泛采用完全外包服務(wù)，地產(chǎn)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，同時(shí)這些以知識(shí)服務(wù)為主的咨詢類和勞動(dòng)密集型施工企業(yè)進(jìn)入門檻較低，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，其議價(jià)能力較低。不可忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在隨著人們生活品質(zhì)的提高在不斷發(fā)生變化，地段、區(qū)位的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)隨著城市化進(jìn)程與交通手段的發(fā)展不斷消減，購(gòu)買者的選擇也日趨多樣性，某種程度其議價(jià)能力有相對(duì)提高的趨勢(shì)。 2．商業(yè)地產(chǎn)旗艦萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 作為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的旗艦企業(yè)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已在全國(guó)開(kāi)業(yè) 27 個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、8 家五星級(jí)酒店、400 塊電影銀幕、11 家連鎖百貨店，計(jì)劃到 2012 年開(kāi)業(yè) 80萬(wàn)個(gè)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積 1200 萬(wàn)平方米，年租金總收入超過(guò) 80 億元，成為世界級(jí)的企業(yè)集團(tuán)。但資本會(huì)以其他形式進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，特別是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)頭卻依舊強(qiáng)勁，從某種意義上講，對(duì)大型地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)最大的潛在競(jìng)爭(zhēng)者是涌動(dòng)的外資資本。(5)替代品的威脅 從廣義上講，房地產(chǎn)作為特殊的商品而言幾乎沒(méi)有可替代的產(chǎn)品；從狹義的角度，對(duì)于新建商品房，二手房、保障性住房都對(duì)其具有一定替代作用。保障性住房對(duì)商品房的沖擊是巨大的，但政府依舊需要開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作。SWOT 分析介紹SWOT 分析是將內(nèi)部的優(yōu)勢(shì) S（Strengths）、劣勢(shì) W（Weaknesses）與外部的機(jī)會(huì) O（Opportunities）、威脅 T（Threats）進(jìn)行綜合和概括，從而實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部資源與外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合，清晰地確定被分析對(duì)象的資源優(yōu)勢(shì)和缺陷，然后通過(guò)調(diào)整企業(yè)資源及制定相應(yīng)的組合策略。在調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)階段重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，韜光養(yǎng)晦以避開(kāi)政策風(fēng)險(xiǎn)期