保利地產外部環(huán)境分析(文件)
【正文】 回落。2．股市截留高端市場購房者 何時反轉仍未定隨著股市行情創(chuàng)下了2009年來新高，作為中國兩大投資渠道的股市重新吸引了一大波資金進入。特別是房地產業(yè)尚未成熟的廣大二、三線城市與中小城鎮(zhèn)，住宅開發(fā)水平相對較低，產品無論從規(guī)模、檔次和質量方面都遠未達到居民廣泛的認可，具有巨大發(fā)掘潛力。房地產投機的適度存在有利于房地產市場的發(fā)展：在房地產市場低迷時，投機者通過購買房地產可以刺激房地產市場需求的增長；而在房地產市場高潮時，投機者通過賣出房地產而增加供給，從而在一定程度上發(fā)揮了穩(wěn)定市場的作用。文化因素在顧客購房決策中越來越受到重視，在綜合因素的多項指標中，文化因素的權重正越來越突出。成功的開發(fā)商可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化修養(yǎng)與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認同，從而達成有效的溝通，建立起與顧客的親密關系。我國未來幾年房地產金融創(chuàng)新的著力點及主要形式有房地產信托投資基金、房地產私募融資、住房抵押貸款證券化、商用房地產抵押貸款證券化等。另一方面，面對土地價格的高企，融資渠道的不暢的新形勢，一些大型開發(fā)商試圖脫離資金和土地的資源束縛，強化產品技術和管理團隊的制度化優(yōu)勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉型，開始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產運營模式。國外的發(fā)展經驗表明，高技術的應用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時大大降低住宅的日常維護開支，延長了住宅使用壽命，從而成為住宅市場的發(fā)展趨勢。4．高精度整合設計成為高品質住宅發(fā)展趨勢住宅的產品設計的競爭越來越多地體現(xiàn)在精細化設計能力上。波特的五力分析屬于外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析，通過對供應商和購買者的議價能力、潛在競爭者的威脅、替代品的威脅、以及行業(yè)內的競爭者的確認，了解企業(yè)所處行業(yè)內的基本的競爭格局和競爭勢態(tài)，并可以預測和影響長期競爭狀況和獲利能力，對于有效的戰(zhàn)略定位是至關重要的。但另一方面，對于有著央企和軍隊背景的保利地產，依托保利集團的強大背景和人脈優(yōu)勢，在局部的土地競爭中有著一定的優(yōu)勢。(2)購買者的議價能力 房地產企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，而購買者會盡量壓低價格。從商用物業(yè)來說，開發(fā)商自持為主，多采用出租的方式，地段與品牌決定了其核心價值，入駐商家議價能力有限，當然也有部分商業(yè)寫字樓需求量比較大，有一定的議價空間。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。面對不斷深入的調控，萬科也悄然對其管理模式、業(yè)務模式進行了系列調整，在住宅業(yè)務基礎上兼做商業(yè)地產的構想，令其已經完全打破一直以來“專注住宅”的形象。恒大從 04 年就開始以超前的戰(zhàn)略眼光向全國拓展，科學決策提前進入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長區(qū)域。(4)潛在競爭者的威脅對于嚴厲的調控政策不斷出臺，金融政策的收緊，新形勢下的房地產行業(yè)進入壁壘不斷提高，我國中小地產企業(yè)常規(guī)化的成長難度不斷加大，短期內難以形成對跨區(qū)域地產商的競爭者。另據(jù)全球最大的私人房地產咨詢公司高緯環(huán)球的《全球商業(yè)地產投資概覽 2011》預測，國際資本對中國新興和二、三線城市的關注持續(xù)增強，而不僅是一線城市。度假村開發(fā)企業(yè)經營范圍雖為旅游景點開發(fā)，但均已支付土地承包費及補償款并取得了經營用地的使用權，少數(shù)外資在后續(xù)的經營中建造別墅、酒店進行出租或出售，游離于監(jiān)管視野之外。但隨著城市發(fā)展不平衡，配套資源的稀缺，中心城市的二手房價格持續(xù)上漲，好地段的房價甚至超過周邊新房。2011 年全國保障性安居工程住房建設規(guī)模將高達 1000 萬套，相比 2010 年的 580 萬套，%。其中的配建開發(fā)、綜合運營開發(fā)和工業(yè)用地轉換開發(fā)模式可以為開發(fā)商帶來更高的附加價值。通過SWOT 分析的方法明確企業(yè)的市場定位和競爭定位。拓寬融資渠道，以廣州、北京、上海、成渝、武漢為中心，積極滲透二二線城市。 4. WT戰(zhàn)略(防御型戰(zhàn)略): 針對強大的外部威脅和內部劣勢，減慢拓展速度，以謹慎的態(tài)度調整城市布局，穩(wěn)健經營已有市場以提高利潤水平，加大保障房建設規(guī)模以求穩(wěn)定的現(xiàn)金流。隨著房地產市場競爭的日益激烈，房地產調控政策的頻繁出臺，房地產企業(yè)的發(fā)展面臨更加復雜的局面。優(yōu)勝劣汰是每個行業(yè)發(fā)展的必然，對于有實力、有品牌、管理規(guī)范的公司這既是一種挑戰(zhàn)，更是一種機遇。 綜合前面對企業(yè)內外部環(huán)境因素的綜合評價結果來看，保利地產總體上還是處十相對機會大十威脅的市場、內部優(yōu)勢大十劣勢的狀況，因此應選用發(fā)揮企業(yè)內部優(yōu)勢而利用外部機會的SO戰(zhàn)略。2. WO戰(zhàn)略(扭轉型戰(zhàn)略): 利用調控對中小地產商沖擊更大的契機，通過提高企業(yè)自身管理水平、推進更加現(xiàn)代化企業(yè)制度建設、加強專業(yè)人才特別是高層次人才引進，提高產品技術含量和服務品質，整合和利用各種優(yōu)勢資源，不斷擴大企業(yè)規(guī)模和市場份額。 SWOT 矩陣優(yōu)勢 ①保利集團的強大背景②全國化布局形成，規(guī)模效益顯著③業(yè)績保持較高增長④土地儲備豐富⑤品牌優(yōu)勢明顯⑥軍旅文化形成企業(yè)強大的執(zhí)行力和凝聚力 劣勢①定向增發(fā)融資計劃遇阻②工程成本竹理的粗放③相對待遇水平不高，基層人員流失嚴重④高端人才引進步伐緩慢⑤傳統(tǒng)的國企后勤模式⑥產品結構單一，新的盈利增長點不夠。嗅覺敏銳的地產巨頭們已經從保障性住房項目中找到了機會，均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標現(xiàn)場。雖然保障房凈利潤率低，但總量大、市場有保障，是行業(yè)獲得新增市場和穩(wěn)定利潤的重要途徑。2．保障性住房保障性住房，是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家
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