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保利地產(chǎn)外部環(huán)境分析-wenkub.com

2025-06-26 09:48 本頁面
   

【正文】 面對(duì)新的市場環(huán)境及政策調(diào)控,保利地產(chǎn)應(yīng)充分利用自身優(yōu)勢,一如既往的以持續(xù)性快速增長為目標(biāo),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè);以中心城市為主,繼續(xù)全面輻射周邊二、三線城市,加快全國范圍布局;以住宅開發(fā)為主,積極拓展地產(chǎn)新領(lǐng)域,引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展;堅(jiān)持滾動(dòng)性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營性收入、資產(chǎn)運(yùn)營與資本運(yùn)營相結(jié)合、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合的原則,不斷提高產(chǎn)品素質(zhì)、提高管理水平、提高開發(fā)效率,推進(jìn)區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式和融資渠道的 “四個(gè)拓寬”, 實(shí)現(xiàn)公司快速、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展。但我們同時(shí)應(yīng)注意到,環(huán)境評(píng)價(jià)的評(píng)分結(jié)果均為略高十平均分值,面對(duì)多變的市場環(huán)境威脅和內(nèi)部劣勢的明顯存在,保利地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略也要綜合考慮WO以及ST戰(zhàn)略中的積極方面,加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)以提升企業(yè)綜合競爭力,加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整,積極開拓新的利潤增長點(diǎn)。 3. ST戰(zhàn)略(多種經(jīng)營型戰(zhàn)略):面對(duì)嚴(yán)峻的調(diào)控形勢與強(qiáng)大對(duì)手的競爭,針對(duì)各區(qū)域公司所在市場特點(diǎn),積極反應(yīng)、靈活應(yīng)變,調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),積極探索新的開發(fā)模式與經(jīng)營方式,采用合作開發(fā)、商業(yè)代建等多種方式有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)①少西“四萬億”時(shí)代,轉(zhuǎn)型投資將推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長②整體消費(fèi)擊求繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的態(tài)勢③政府要求切實(shí)增加住房有效供給,加快保障性住房建設(shè)④土地政策日趨嚴(yán)格,清除不規(guī)范小企業(yè)⑤央企整合卞營業(yè)務(wù),促進(jìn)骨十企業(yè)做強(qiáng)做大⑥住宅潛在擊求依舊旺盛⑦商用物業(yè)潛力巨大威脅①房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲,政府出臺(tái)限購令②貨幣政策收緊,傳統(tǒng)融資方式難度加大③通脹形勢嚴(yán)峻,經(jīng)營成本不斷上漲④土地價(jià)格高居不下⑤購買者觀望情緒濃重⑥行業(yè)龍頭眾多,競爭態(tài)勢加劇⑦外資資本不斷沖擊房地產(chǎn)市場 保利地產(chǎn)SWOT備選戰(zhàn)略 1. SO戰(zhàn)略(發(fā)展型戰(zhàn)略):依托保利集團(tuán)的強(qiáng)大背景優(yōu)勢和自身規(guī)模優(yōu)勢,在已進(jìn)入城市繼續(xù)鞏固市場份額和土地儲(chǔ)備。天量保障性住房計(jì)劃將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機(jī)遇,是其新增市場和穩(wěn)定利潤的重要途徑,也是其企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。目前,保障性住房經(jīng)營模式也開始升級(jí),這是保障性住房建設(shè)未來獲取更大利潤的契機(jī)。我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設(shè)力度,進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。很多購房者考慮就業(yè)、醫(yī)療及子女教育因素,即使是首次置業(yè),也越來越多地選擇較為便宜的二手房。此外,旅游度假類企業(yè)成為房地產(chǎn)調(diào)控盲區(qū)。再看去年,全國非金融行業(yè)實(shí)際使用外資金額 1057 億美元,同比增長 %;其中房地產(chǎn)行業(yè)吸收外資占比高達(dá) %,規(guī)模超過 1000 億元,增幅超過 40%。 4.各具特色的行業(yè)佼佼者在全國房地產(chǎn)企業(yè)第一集團(tuán)中,龍湖地產(chǎn)、綠城集團(tuán)專注精細(xì)化,在豪宅領(lǐng)域頗有建樹;依托中國建筑集團(tuán)以質(zhì)量為賣點(diǎn)的中海地產(chǎn)有很強(qiáng)的盈利能力;珠三角老牌民營地產(chǎn)企業(yè)如富力、合生、碧桂園也在利用其靈活的資本運(yùn)作不斷拓展全國版圖;依托央企背景的中糧、華潤也成功打造商業(yè)綜合體的品牌,在二三線城市不斷攻城略地。 3.二三線之王恒大地產(chǎn) 恒大地產(chǎn)的二三線城市戰(zhàn)略在中國龍頭房企中具先驅(qū)意義。萬科強(qiáng)大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營能力,還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。(3)行業(yè)內(nèi)競爭者 現(xiàn)有行業(yè)內(nèi)的企業(yè)間競爭是五種力量中最強(qiáng)大的競爭因素,隨著我國房地產(chǎn)市場的高速增長,各種資本不斷進(jìn)入瓜分這塊高利潤蛋糕,眾多的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起,形成了數(shù)十家全國范圍的超大型地產(chǎn)集團(tuán),也造就了一批地區(qū)性的強(qiáng)勢企業(yè),競爭形勢非常激烈。雖然購房通常是很大的一種投資,購買者對(duì)價(jià)格比較敏感,討價(jià)還價(jià)的主觀愿望強(qiáng),但由于房地產(chǎn)商品的特殊性,替代品稀缺,且房地產(chǎn)企業(yè)大都處于強(qiáng)勢地位,并具有專業(yè)的銷售隊(duì)伍,銷售手段豐富多樣,加之買賣雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱,因而購買者討價(jià)還價(jià)的能力并不強(qiáng)。對(duì)于全國范圍的大型地產(chǎn)商,其物資采購量巨大、資金支付能力強(qiáng)、采購周期穩(wěn)定,建材設(shè)備供應(yīng)商都非常重視與其合作,積極參與集團(tuán)采購的招投標(biāo),給予地產(chǎn)商較大的讓利空間以換取市場份額。很多地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出,土地財(cái)政的依賴狀況短期內(nèi)難以改變,造成政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買房的融資成本,議價(jià)能力極強(qiáng)。波特(Michael Porter) 在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表文章詳細(xì)闡釋了構(gòu)成行業(yè)基本結(jié)構(gòu)的五大競爭力量,建立了著名的五力模型,對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生了巨大的影響。并且隨著相關(guān)技術(shù)的廣泛應(yīng)用,其成本將會(huì)大幅度降低,從而走向普及。3.建筑節(jié)能與建筑高科技節(jié)能環(huán)保目前是我國建筑行業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一,由于技術(shù)的成熟度和相關(guān)研發(fā)的水平有限,我國的住宅高科技和節(jié)能并未普及。如一些大區(qū)域的發(fā)展,引入實(shí)力開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開發(fā),甚至后期的土地運(yùn)營策略制定,開發(fā)商的市場經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驑O大地避免規(guī)劃過程中地塊分割、布局等限制開發(fā)因素,降低操作難度,從而最大化土地價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)金融市場具有天然的高度依賴,資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線,房地產(chǎn)融資也成為金融業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。房地產(chǎn)文化豐富多彩,開發(fā)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)著文化,房地產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)理念都離不開文化。3.房地產(chǎn)行業(yè)的文化因素建筑不是冰冷的鋼筋混凝土,建筑具有深刻的社會(huì)文化內(nèi)涵,文化因素對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者行為有著最廣泛而深遠(yuǎn)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也深入到文化競爭,開發(fā)商一旦能成功地將樓盤賦予獨(dú)特的文化內(nèi)涵,則該項(xiàng)目將會(huì)具有長期的不可替代的
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