【正文】 在調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)階段重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，韜光養(yǎng)晦以避開(kāi)政策風(fēng)險(xiǎn)期。保障性住房對(duì)商品房的沖擊是巨大的，但政府依舊需要開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作。但資本會(huì)以其他形式進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，特別是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的勢(shì)頭卻依舊強(qiáng)勁，從某種意義上講，對(duì)大型地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)最大的潛在競(jìng)爭(zhēng)者是涌動(dòng)的外資資本。不可忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在隨著人們生活品質(zhì)的提高在不斷發(fā)生變化，地段、區(qū)位的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)隨著城市化進(jìn)程與交通手段的發(fā)展不斷消減，購(gòu)買者的選擇也日趨多樣性，某種程度其議價(jià)能力有相對(duì)提高的趨勢(shì)。在住宅設(shè)計(jì)階段的諸多方面精細(xì)化設(shè)計(jì)都能帶來(lái)住宅品質(zhì)和價(jià)值的提升，比如建筑外立面的設(shè)計(jì)、裝飾性元素的設(shè)計(jì)、景觀小品布局、鋪地設(shè)計(jì)等，此外在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更多地考慮居住者的實(shí)際使用感受，戶型的設(shè)計(jì)要全面考慮通風(fēng)、不同人流動(dòng)線安排以及適合項(xiàng)目定位的一些特點(diǎn)，從而減少居住者后期的裝修改造成本并提升居住的舒適度。優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商通過(guò)倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，能夠真正為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)度，也為開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展提供文化積淀和品牌提升。面對(duì)已經(jīng)如火如荼的股市投資，樓市的吸引力開(kāi)始有所減弱。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。特別是近年來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面，國(guó)家綜合運(yùn)用產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策和稅收政策等進(jìn)行了多次調(diào)控，采取了一系列嚴(yán)厲措施。1999年3月，集團(tuán)公司由軍隊(duì)劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國(guó)有重 要骨干企業(yè)。PEST 分析模型介紹PEST 分析是對(duì)企業(yè)所處外部宏觀環(huán)境的分析，宏觀環(huán)境又稱一般環(huán)境，是指圍繞在企業(yè)周圍的各種宏觀層面的因素。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。另一方面，隨著新富階層的比例不斷擴(kuò)大，以及大量閑置資金的避險(xiǎn)渠道的縮小，高端住宅仍然會(huì)成為首選目標(biāo)，這類產(chǎn)品將是城市消費(fèi)之中最具潛力的組成部分，其后市發(fā)展將長(zhǎng)期看好，目前的高端市場(chǎng)已經(jīng)從最初單純的高昂價(jià)格，逐漸發(fā)展成為品質(zhì)、服務(wù)、配套、階層、價(jià)格全面提高的市場(chǎng)。2．開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新隨著開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展模式的認(rèn)知進(jìn)一步加強(qiáng)，以往單純的土地出讓模式開(kāi)始發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商與政府之間的合作模式日益向多元化發(fā)展。特別一些優(yōu)良地段的土地，具有極強(qiáng)的稀缺性和不可替代性，競(jìng)爭(zhēng)者激烈，買方可以說(shuō)完全沒(méi)有議價(jià)空間。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2010年其銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 億元，成為全國(guó)首個(gè)年銷售額達(dá)到千億級(jí)的住宅企業(yè)。而流入房地產(chǎn)的外資也呈現(xiàn)出新特點(diǎn)，比如外資大型房地產(chǎn)集團(tuán)的境外子公司參與境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的情況不斷增多；外資流向商業(yè)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸增多，以規(guī)避當(dāng)前主要針對(duì)住宅類地產(chǎn)的調(diào)控政策；部分境外資金通過(guò)租賃“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)；少數(shù)外資企業(yè)將資本金通過(guò)虛假合同結(jié)匯流向房地產(chǎn)市場(chǎng)；外資以隱形“土地保證金”名義曲線進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。嗅覺(jué)敏銳的地產(chǎn)巨頭們已經(jīng)從保障性住房項(xiàng)目中找到了機(jī)會(huì)，均頻頻出現(xiàn)在保障性住房土地招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。優(yōu)勝劣汰是每個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然，對(duì)于有實(shí)力、有品牌、管理規(guī)范的公司這既是一種挑戰(zhàn)，更是一種機(jī)遇。拓寬融資渠道，以廣州、北京、上海、成渝、武漢為中心，積極滲透二二線城市。但隨著城市發(fā)展不平衡，配套資源的稀缺，中心城市的二手房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，好地段的房?jī)r(jià)甚至超過(guò)周邊新房。恒大從 04 年就開(kāi)始以超前的戰(zhàn)略眼光向全國(guó)拓展，科學(xué)決策提前進(jìn)入二三線城市，超前布局升值潛力大的高增長(zhǎng)區(qū)域。(2)購(gòu)買者的議價(jià)能力 房地產(chǎn)企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而購(gòu)買者會(huì)盡量壓低價(jià)格。國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，高技術(shù)的應(yīng)用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時(shí)大大降低住宅的日常維護(hù)開(kāi)支，延長(zhǎng)了住宅使用壽命，從而成為住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。文化因素在顧客購(gòu)房決策中越來(lái)越受到重視，在綜合因素的多項(xiàng)指標(biāo)中，文化因素的權(quán)重正越來(lái)越突出。1. 經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷藍(lán)皮書(shū)指出，2014年世界經(jīng)濟(jì)處于危機(jī)后的恢復(fù)期，這一年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了較大幅度的 變化和調(diào)整，總體來(lái)說(shuō)處于低迷狀態(tài)，主要表現(xiàn)在銷售面積顯著下降，待售面積達(dá)幅增加，一些大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信心不足，房地產(chǎn)投資、 新開(kāi)工面積、土地購(gòu)置面積等指標(biāo)的增速均比2013年有較大幅度的回落。（1）政治因素針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱、泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大的現(xiàn)狀，我國(guó)繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，在支持自住性、改善性住房需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康成長(zhǎng)。企業(yè)及項(xiàng)目遍及國(guó)內(nèi)的北京、天津、上 海、重慶、廣州、深圳、香港等60多個(gè)城市和地區(qū)，在十幾個(gè)國(guó)家設(shè)有子公司和辦事處。集團(tuán)公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團(tuán)有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集團(tuán)股份有限公司、保利 能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利財(cái)務(wù)有限公司、北京新保利大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等專業(yè)子公司，旗下?lián)碛斜＠康禺a(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 （股票代碼：）與保利置業(yè)集團(tuán)有限公司（股票代碼：）兩家境內(nèi)外上市公司。對(duì)宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據(jù)自身特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)需要，分析的具體內(nèi)容會(huì)有差異?！?中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于向新常態(tài)過(guò)渡的階段，經(jīng)濟(jì)增速呈穩(wěn)中緩降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年中國(guó)GDP將增長(zhǎng)7%左右，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅控制在3%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，進(jìn)出口增長(zhǎng)目標(biāo)確定為7%。3．房地產(chǎn)行業(yè)的文化因素建筑不是冰冷的鋼筋混凝土，建筑具有深刻的社會(huì)文化內(nèi)涵，文化因素對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者行為有著最廣泛而深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也深入到文化競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商一旦能成功地將樓盤(pán)賦予獨(dú)特的文化內(nèi)涵，則該項(xiàng)目將會(huì)具有長(zhǎng)期的不可替代的競(jìng)爭(zhēng)