保利地產(chǎn)外部環(huán)境分析-閱讀頁
2025-07-14 09:48本頁面
【正文】 其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強(qiáng)大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。 2．商業(yè)地產(chǎn)旗艦萬達(dá)集團(tuán) 作為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)先的旗艦企業(yè)，萬達(dá)集團(tuán)已在全國開業(yè) 27 個萬達(dá)廣場、8 家五星級酒店、400 塊電影銀幕、11 家連鎖百貨店，計(jì)劃到 2012 年開業(yè) 80萬個達(dá)廣場，持有收租物業(yè)面積 1200 萬平方米，年租金總收入超過 80 億元，成為世界級的企業(yè)集團(tuán)。 3．二三線之王恒大地產(chǎn) 恒大地產(chǎn)的二三線城市戰(zhàn)略在中國龍頭房企中具先驅(qū)意義。目前，恒大已經(jīng)是中國覆蓋省會城市最多、擁有最大土地儲備、銷售面積最大的開發(fā)商，其進(jìn)入的三線城市中，有 90%是中國前 20 強(qiáng)甚至 100 強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)入的。 4．各具特色的行業(yè)佼佼者在全國房地產(chǎn)企業(yè)第一集團(tuán)中，龍湖地產(chǎn)、綠城集團(tuán)專注精細(xì)化，在豪宅領(lǐng)域頗有建樹；依托中國建筑集團(tuán)以質(zhì)量為賣點(diǎn)的中海地產(chǎn)有很強(qiáng)的盈利能力；珠三角老牌民營地產(chǎn)企業(yè)如富力、合生、碧桂園也在利用其靈活的資本運(yùn)作不斷拓展全國版圖；依托央企背景的中糧、華潤也成功打造商業(yè)綜合體的品牌，在二三線城市不斷攻城略地。但資本會以其他形式進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，特別是外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的勢頭卻依舊強(qiáng)勁，從某種意義上講，對大型地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)最大的潛在競爭者是涌動的外資資本。再看去年，全國非金融行業(yè)實(shí)際使用外資金額 1057 億美元，同比增長 %；其中房地產(chǎn)行業(yè)吸收外資占比高達(dá) %，規(guī)模超過 1000 億元，增幅超過 40%。而外匯局的監(jiān)測也證實(shí)了這一點(diǎn)，當(dāng)前流入我國房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)外資，目光轉(zhuǎn)向了二、三線城市甚至較發(fā)達(dá)地區(qū)縣城，外資以各種形式參股的產(chǎn)業(yè)基金、股權(quán)基金等在我國二、三線城市房地產(chǎn)投資迅速增加，項(xiàng)目總金額動輒十幾億甚至幾十億。此外，旅游度假類企業(yè)成為房地產(chǎn)調(diào)控盲區(qū)。(5)替代品的威脅 從廣義上講，房地產(chǎn)作為特殊的商品而言幾乎沒有可替代的產(chǎn)品；從狹義的角度，對于新建商品房，二手房、保障性住房都對其具有一定替代作用。很多購房者考慮就業(yè)、醫(yī)療及子女教育因素，即使是首次置業(yè)，也越來越多地選擇較為便宜的二手房。加之我國早期建筑標(biāo)準(zhǔn)較低、質(zhì)量較差，對于購房者，二手房并不是其改善住房條件的首選，對新房的替代作用有限。我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。保障性住房對商品房的沖擊是巨大的，但政府依舊需要開發(fā)商的運(yùn)作。目前，保障性住房經(jīng)營模式也開始升級，這是保障性住房建設(shè)未來獲取更大利潤的契機(jī)。未來 5 年內(nèi)保障性住房都將成為國家建設(shè)重點(diǎn)，相關(guān)利好和扶持政策將不斷出現(xiàn)，相比商品房而言不存在政策打壓。天量保障性住房計(jì)劃將是地產(chǎn)商們在宏觀調(diào)控背景下生存發(fā)展的新機(jī)遇，是其新增市場和穩(wěn)定利潤的重要途徑，也是其企業(yè)社會責(zé)任的體現(xiàn)。SWOT 分析介紹SWOT 分析是將內(nèi)部的優(yōu)勢 S（Strengths）、劣勢 W（Weaknesses）與外部的機(jī)會 O（Opportunities）、威脅 T（Threats）進(jìn)行綜合和概括，從而實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部資源與外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合，清晰地確定被分析對象的資源優(yōu)勢和缺陷，然后通過調(diào)整企業(yè)資源及制定相應(yīng)的組合策略。機(jī)會①少西“四萬億”時代，轉(zhuǎn)型投資將推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長②整體消費(fèi)擊求繼續(xù)保持穩(wěn)中趨旺的態(tài)勢③政府要求切實(shí)增加住房有效供給，加快保障性住房建設(shè)④土地政策日趨嚴(yán)格，清除不規(guī)范小企業(yè)⑤央企整合卞營業(yè)務(wù)，促進(jìn)骨十企業(yè)做強(qiáng)做大⑥住宅潛在擊求依舊旺盛⑦商用物業(yè)潛力巨大威脅①房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，政府出臺限購令②貨幣政策收緊，傳統(tǒng)融資方式難度加大③通脹形勢嚴(yán)峻，經(jīng)營成本不斷上漲④土地價格高居不下⑤購買者觀望情緒濃重⑥行業(yè)龍頭眾多，競爭態(tài)勢加?、咄赓Y資本不斷沖擊房地產(chǎn)市場 保利地產(chǎn)SWOT備選戰(zhàn)略 1. SO戰(zhàn)略(發(fā)展型戰(zhàn)略):依托保利集團(tuán)的強(qiáng)大背景優(yōu)勢和自身規(guī)模優(yōu)勢，在已進(jìn)入城市繼續(xù)鞏固市場份額和土地儲備。以規(guī)模效益、品牌優(yōu)勢、融資能力和強(qiáng)大的執(zhí)行力不斷開拓新的利潤增長點(diǎn)，做大做強(qiáng)住宅主業(yè)的同時加快商業(yè)地產(chǎn)等新領(lǐng)域拓展，保持企業(yè)可持續(xù)增長。 3. ST戰(zhàn)略(多種經(jīng)營型戰(zhàn)略):面對嚴(yán)峻的調(diào)控形勢與強(qiáng)大對手的競爭，針對各區(qū)域公司所在市場特點(diǎn)，積極反應(yīng)、靈活應(yīng)變，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，積極探索新的開發(fā)模式與經(jīng)營方式，采用合作開發(fā)、商業(yè)代建等多種方式有效規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。在調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)階段重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)，韜光養(yǎng)晦以避開政策風(fēng)險(xiǎn)期。但我們同時應(yīng)注意到，環(huán)境評價的評分結(jié)果均為略高十平均分值，面對多變的市場環(huán)境威脅和內(nèi)部劣勢的明顯存在，保利地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略也要綜合考慮WO以及ST戰(zhàn)略中的積極方面，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部建設(shè)以提升企業(yè)綜合競爭力，加快產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極開拓新的利潤增長點(diǎn)。但房地產(chǎn)調(diào)控的根本目的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產(chǎn)調(diào)控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢，以二三線城市為主的城市化進(jìn)程、中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長、通脹預(yù)期、人民幣升值壓力等因素，仍將支持中國的房地產(chǎn)市場在未來較長的時間內(nèi)保持較快的增長。面對新的市場環(huán)境及政策調(diào)控，保利地產(chǎn)應(yīng)充分利用自身優(yōu)勢，一如既往的以持續(xù)性快速增長為目標(biāo)，做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)；以中心城市為主，繼續(xù)全面輻射周邊二、三線城市，加快全國范圍布局；以住宅開發(fā)為主，積極拓展地產(chǎn)新領(lǐng)域，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展；堅(jiān)持滾動性開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營性收入、資產(chǎn)運(yùn)營與資本運(yùn)營相結(jié)合、擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合的原則，不斷提高產(chǎn)品素質(zhì)、提高管理水平、提高開發(fā)效率，推進(jìn)區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式和融資渠道的 “四個拓寬”， 實(shí)現(xiàn)公司快速、平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展
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