【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因素1．融資創(chuàng)新長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)主要還是通過(guò)銀行貸款來(lái)聚集資金，這種單一的融資模式勢(shì)必會(huì)危及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為金融業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。我國(guó)未來(lái)幾年房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的著力點(diǎn)及主要形式有房地產(chǎn)信托投資基金、房地產(chǎn)私募融資、住房抵押貸款證券化、商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊緊抓住這一契機(jī)，與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，探索新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2．開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新隨著開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力不斷加強(qiáng)和地方政府對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域發(fā)展模式的認(rèn)知進(jìn)一步加強(qiáng)，以往單純的土地出讓模式開(kāi)始發(fā)生改變，開(kāi)發(fā)商與政府之間的合作模式日益向多元化發(fā)展。如一些大區(qū)域的發(fā)展，引入實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，甚至后期的土地運(yùn)營(yíng)策略制定，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驑O大地避免規(guī)劃過(guò)程中地塊分割、布局等限制開(kāi)發(fā)因素，降低操作難度，從而最大化土地價(jià)值。另一方面，面對(duì)土地價(jià)格的高企，融資渠道的不暢的新形勢(shì)，一些大型開(kāi)發(fā)商試圖脫離資金和土地的資源束縛，強(qiáng)化產(chǎn)品技術(shù)和管理團(tuán)隊(duì)的制度化優(yōu)勢(shì)，從高收入增長(zhǎng)模式向高利潤(rùn)增長(zhǎng)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開(kāi)始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。在傳統(tǒng)合作開(kāi)發(fā)模式下，開(kāi)發(fā)商以資金為合作條件，往往要求主導(dǎo)控制整個(gè)項(xiàng)目和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。在商業(yè)代建模式下，開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)品能力為合作條件，只要求主導(dǎo)項(xiàng)目的某些環(huán)節(jié)，力求在獨(dú)立環(huán)節(jié)提供高附加值服務(wù)，在增加利潤(rùn)點(diǎn)的同時(shí)不至于背負(fù)更大的資產(chǎn)包袱。3．建筑節(jié)能與建筑高科技節(jié)能環(huán)保目前是我國(guó)建筑行業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，由于技術(shù)的成熟度和相關(guān)研發(fā)的水平有限，我國(guó)的住宅高科技和節(jié)能并未普及。國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，高技術(shù)的應(yīng)用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時(shí)大大降低住宅的日常維護(hù)開(kāi)支，延長(zhǎng)了住宅使用壽命，從而成為住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。隨著我國(guó)居住品質(zhì)的不斷提升，目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜合節(jié)能型、智能化方向發(fā)展。一些技術(shù)如地源熱泵系統(tǒng)、毛細(xì)血管技術(shù)、外墻保溫技術(shù)等等已經(jīng)獲得了相對(duì)成熟的運(yùn)用，但與國(guó)際水準(zhǔn)相比，我國(guó)住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。并且隨著相關(guān)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，其成本將會(huì)大幅度降低，從而走向普及。4．高精度整合設(shè)計(jì)成為高品質(zhì)住宅發(fā)展趨勢(shì)住宅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越多地體現(xiàn)在精細(xì)化設(shè)計(jì)能力上。在住宅設(shè)計(jì)階段的諸多方面精細(xì)化設(shè)計(jì)都能帶來(lái)住宅品質(zhì)和價(jià)值的提升，比如建筑外立面的設(shè)計(jì)、裝飾性元素的設(shè)計(jì)、景觀小品布局、鋪地設(shè)計(jì)等，此外在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更多地考慮居住者的實(shí)際使用感受，戶型的設(shè)計(jì)要全面考慮通風(fēng)、不同人流動(dòng)線安排以及適合項(xiàng)目定位的一些特點(diǎn)，從而減少居住者后期的裝修改造成本并提升居住的舒適度。采用波特五力競(jìng)爭(zhēng)模型進(jìn)行企業(yè)外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析波特五力分析模型介紹1979 年代初，著名管理學(xué)家邁克爾波特(Michael Porter) 在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表文章詳細(xì)闡釋了構(gòu)成行業(yè)基本結(jié)構(gòu)的五大競(jìng)爭(zhēng)力量，建立了著名的五力模型，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生了巨大的影響。波特的五力分析屬于外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析，通過(guò)對(duì)供應(yīng)商和購(gòu)買者的議價(jià)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅、替代品的威脅、以及行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)者的確認(rèn)，了解企業(yè)所處行業(yè)內(nèi)的基本的競(jìng)爭(zhēng)格局和競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)，并可以預(yù)測(cè)和影響長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)狀況和獲利能力，對(duì)于有效的戰(zhàn)略定位是至關(guān)重要的。(1)供應(yīng)商的議價(jià)能力 1．土地 土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最基本的資源，處于壟斷地位的政府是開(kāi)發(fā)商的唯一供應(yīng)者，在競(jìng)爭(zhēng)中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。特別一些優(yōu)良地段的土地，具有極強(qiáng)的稀缺性和不可替代性，競(jìng)爭(zhēng)者激烈，買方可以說(shuō)完全沒(méi)有議價(jià)空間。很多地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來(lái)維持地方財(cái)政支出，土地財(cái)政的依賴狀況短期內(nèi)難以改變，造成政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買房的融資成本，議價(jià)能力極強(qiáng)。但另一方面，對(duì)于有著央企和軍隊(duì)背景的保利地產(chǎn)，依托保利集團(tuán)的強(qiáng)大背景和人脈優(yōu)勢(shì)，在局部的土地競(jìng)爭(zhēng)中有著一定的優(yōu)勢(shì)。 2．開(kāi)發(fā)供應(yīng)商 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售均已廣泛采用完全外包服務(wù)，地產(chǎn)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，同時(shí)這些以知識(shí)服務(wù)為主的咨詢類和勞動(dòng)密集型施工企業(yè)進(jìn)入門檻較低，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，其議價(jià)能力較低。 3．建材設(shè)備供應(yīng)商隨著建筑產(chǎn)品規(guī)格的不斷提高，建材設(shè)備在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中的比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多以集中采購(gòu)的形式來(lái)降低成本。對(duì)于全國(guó)范圍的大型地產(chǎn)商，其物資采購(gòu)量巨大、資金支付能力強(qiáng)、采購(gòu)周期穩(wěn)定，建材設(shè)備供應(yīng)商都非常重視與其合作，積極參與集團(tuán)采購(gòu)的招投標(biāo)，給予地產(chǎn)商較大的讓利空間以換取市場(chǎng)份額。(2)購(gòu)買者的議價(jià)能力 房地產(chǎn)企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，而購(gòu)買者會(huì)盡量壓低價(jià)格。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系依然不平衡，剛性需求與投資需求長(zhǎng)期不會(huì)消減，由于地段的不可復(fù)制性和品牌企業(yè)的強(qiáng)大號(hào)召力，定價(jià)權(quán)總體還是掌握在開(kāi)發(fā)商的手中。從住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，購(gòu)買者是絕對(duì)分散的，缺乏組織，缺乏一致目標(biāo)，不可能形成集中購(gòu)買力。雖然購(gòu)房通常是很大的一種投資，購(gòu)買者對(duì)價(jià)格比較敏感，討價(jià)還價(jià)的主觀愿望強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，替代品稀缺，且房地產(chǎn)企業(yè)大都處于強(qiáng)勢(shì)地位，并具有專業(yè)的銷售隊(duì)伍，銷售手段豐富多樣，加之買賣雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱，因而購(gòu)買者討價(jià)還價(jià)的能力并不強(qiáng)。從商用物業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商自持為主，多采用出租的方式，地段與品牌決定了其核心價(jià)值，入駐商家議價(jià)能力有限，當(dāng)然也有部分商業(yè)寫(xiě)字樓需求量比較大，有一定的議價(jià)空間。不可忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在隨著人