保利地產外部環(huán)境分析(編輯修改稿)
2024-07-26 09:48 本頁面
【文章內容簡介】 因素1．融資創(chuàng)新長期以來，我國傳統(tǒng)的房地產企業(yè)主要還是通過銀行貸款來聚集資金，這種單一的融資模式勢必會危及房地產業(yè)的健康發(fā)展。房地產業(yè)作為典型的資本密集型產業(yè)金融市場具有天然的高度依賴，資金是房地產開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產融資也成為金融業(yè)內最受關注的議題，房地產金融創(chuàng)新的理論探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業(yè)的主旋律。我國未來幾年房地產金融創(chuàng)新的著力點及主要形式有房地產信托投資基金、房地產私募融資、住房抵押貸款證券化、商用房地產抵押貸款證券化等。房地產企業(yè)應緊緊抓住這一契機，與金融機構加強合作，探索新的融資渠道，減少對銀行貸款的依賴，降低經(jīng)營風險。2．開發(fā)模式創(chuàng)新隨著開發(fā)商綜合實力不斷加強和地方政府對房地產與區(qū)域發(fā)展模式的認知進一步加強，以往單純的土地出讓模式開始發(fā)生改變，開發(fā)商與政府之間的合作模式日益向多元化發(fā)展。如一些大區(qū)域的發(fā)展，引入實力開發(fā)商進行產業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃設計、土地一級開發(fā)，甚至后期的土地運營策略制定，開發(fā)商的市場經(jīng)驗能夠極大地避免規(guī)劃過程中地塊分割、布局等限制開發(fā)因素，降低操作難度，從而最大化土地價值。另一方面，面對土地價格的高企，融資渠道的不暢的新形勢，一些大型開發(fā)商試圖脫離資金和土地的資源束縛，強化產品技術和管理團隊的制度化優(yōu)勢，從高收入增長模式向高利潤增長模式戰(zhàn)略轉型，開始嘗試商業(yè)代建模式的輕資產運營模式。在傳統(tǒng)合作開發(fā)模式下，開發(fā)商以資金為合作條件，往往要求主導控制整個項目和整個產業(yè)鏈環(huán)節(jié)。在商業(yè)代建模式下，開發(fā)商以產品能力為合作條件，只要求主導項目的某些環(huán)節(jié)，力求在獨立環(huán)節(jié)提供高附加值服務，在增加利潤點的同時不至于背負更大的資產包袱。3．建筑節(jié)能與建筑高科技節(jié)能環(huán)保目前是我國建筑行業(yè)的重要標準之一，由于技術的成熟度和相關研發(fā)的水平有限，我國的住宅高科技和節(jié)能并未普及。國外的發(fā)展經(jīng)驗表明，高技術的應用不僅大大提升了居住的舒適度和便利性，同時大大降低住宅的日常維護開支，延長了住宅使用壽命，從而成為住宅市場的發(fā)展趨勢。隨著我國居住品質的不斷提升，目前住宅產品的競爭已經(jīng)從規(guī)劃設計、外觀、內裝轉向綜合節(jié)能型、智能化方向發(fā)展。一些技術如地源熱泵系統(tǒng)、毛細血管技術、外墻保溫技術等等已經(jīng)獲得了相對成熟的運用，但與國際水準相比，我國住宅節(jié)能和高科技方面還有較大的提升空間。并且隨著相關技術的廣泛應用，其成本將會大幅度降低，從而走向普及。4．高精度整合設計成為高品質住宅發(fā)展趨勢住宅的產品設計的競爭越來越多地體現(xiàn)在精細化設計能力上。在住宅設計階段的諸多方面精細化設計都能帶來住宅品質和價值的提升，比如建筑外立面的設計、裝飾性元素的設計、景觀小品布局、鋪地設計等，此外在室內設計上更多地考慮居住者的實際使用感受，戶型的設計要全面考慮通風、不同人流動線安排以及適合項目定位的一些特點，從而減少居住者后期的裝修改造成本并提升居住的舒適度。采用波特五力競爭模型進行企業(yè)外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析波特五力分析模型介紹1979 年代初，著名管理學家邁克爾波特(Michael Porter) 在《哈佛商業(yè)評論》發(fā)表文章詳細闡釋了構成行業(yè)基本結構的五大競爭力量，建立了著名的五力模型，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產生了巨大的影響。波特的五力分析屬于外部環(huán)境分析中的微觀環(huán)境分析，通過對供應商和購買者的議價能力、潛在競爭者的威脅、替代品的威脅、以及行業(yè)內的競爭者的確認，了解企業(yè)所處行業(yè)內的基本的競爭格局和競爭勢態(tài)，并可以預測和影響長期競爭狀況和獲利能力，對于有效的戰(zhàn)略定位是至關重要的。(1)供應商的議價能力 1．土地 土地作為房地產開發(fā)最基本的資源，處于壟斷地位的政府是開發(fā)商的唯一供應者，在競爭中處于絕對優(yōu)勢地位。特別一些優(yōu)良地段的土地，具有極強的稀缺性和不可替代性，競爭者激烈，買方可以說完全沒有議價空間。很多地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出，土地財政的依賴狀況短期內難以改變，造成政府也在相當大的程度上控制著建房和買房的融資成本，議價能力極強。但另一方面，對于有著央企和軍隊背景的保利地產，依托保利集團的強大背景和人脈優(yōu)勢，在局部的土地競爭中有著一定的優(yōu)勢。 2．開發(fā)供應商 在房地產開發(fā)過程中，具體項目的設計、施工、銷售均已廣泛采用完全外包服務，地產商處于絕對強勢地位，同時這些以知識服務為主的咨詢類和勞動密集型施工企業(yè)進入門檻較低，競爭十分激烈，其議價能力較低。 3．建材設備供應商隨著建筑產品規(guī)格的不斷提高，建材設備在房地產項目成本中的比重越來越大，房地產開發(fā)企業(yè)多以集中采購的形式來降低成本。對于全國范圍的大型地產商，其物資采購量巨大、資金支付能力強、采購周期穩(wěn)定，建材設備供應商都非常重視與其合作，積極參與集團采購的招投標，給予地產商較大的讓利空間以換取市場份額。(2)購買者的議價能力 房地產企業(yè)作為供給方，總是想方設法提高價格，而購買者會盡量壓低價格。目前我國的房地產市場供求關系依然不平衡，剛性需求與投資需求長期不會消減，由于地段的不可復制性和品牌企業(yè)的強大號召力，定價權總體還是掌握在開發(fā)商的手中。從住宅市場來說，購買者是絕對分散的，缺乏組織，缺乏一致目標，不可能形成集中購買力。雖然購房通常是很大的一種投資，購買者對價格比較敏感，討價還價的主觀愿望強，但由于房地產商品的特殊性，替代品稀缺，且房地產企業(yè)大都處于強勢地位，并具有專業(yè)的銷售隊伍，銷售手段豐富多樣，加之買賣雙方信息嚴重不對稱，因而購買者討價還價的能力并不強。從商用物業(yè)來說，開發(fā)商自持為主，多采用出租的方式，地段與品牌決定了其核心價值，入駐商家議價能力有限，當然也有部分商業(yè)寫字樓需求量比較大，有一定的議價空間。不可忽視的是，房地產市場需求也在隨著人
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