保利地產(chǎn)外部環(huán)境分析-在線瀏覽
2024-08-09 09:48本頁面
【正文】 用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期?！?中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍處于向新常態(tài)過渡的階段，經(jīng)濟(jì)增速呈穩(wěn)中緩降態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)2015年中國(guó)GDP將增長(zhǎng)7%左右，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅控制在3%左右，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬人，進(jìn)出口增長(zhǎng)目標(biāo)確定為7%。2014年 ，%，創(chuàng)歷史新 高。 億元，%，增速是1998年以來最低。面對(duì)已經(jīng)如火如荼的股市投資，樓市的吸引力開始有所減弱。（3）社會(huì)文化因素我國(guó)城市化進(jìn)程還處于高速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)建設(shè)與擴(kuò)張加速，農(nóng)村人口不斷涌入城市，加之我國(guó)傳統(tǒng)文化對(duì)自有住房的重視以及社會(huì)發(fā)展所帶來的家庭小型化趨勢(shì)，大量首次置業(yè)購買住房的需求長(zhǎng)期存在。同時(shí)普通居民收入水平的提高直接拉動(dòng)帶來改善型需求，現(xiàn)階段我國(guó)舊房換新房、小房換大房的改善性住宅需求依舊旺盛。2．房地產(chǎn)投機(jī)的客觀存在作為房地產(chǎn)投資的一種特殊形式，房地產(chǎn)投機(jī)主要是為了賺取買賣之間的差價(jià)。房地產(chǎn)投機(jī)者為追求高利潤(rùn)而發(fā)生的過度炒作行為也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定產(chǎn)生一些消極作用，影響人們對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期。3．房地產(chǎn)行業(yè)的文化因素建筑不是冰冷的鋼筋混凝土，建筑具有深刻的社會(huì)文化內(nèi)涵，文化因素對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者行為有著最廣泛而深遠(yuǎn)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也深入到文化競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商一旦能成功地將樓盤賦予獨(dú)特的文化內(nèi)涵，則該項(xiàng)目將會(huì)具有長(zhǎng)期的不可替代的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。隨著人類物質(zhì)文明的不斷發(fā)展，人們從基本生理生活需求逐漸延伸為對(duì)文化藝術(shù)精神享受的追求。房地產(chǎn)文化豐富多彩，開發(fā)過程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都體現(xiàn)著文化，房地產(chǎn)業(yè)的每一個(gè)理念都離不開文化。優(yōu)秀的開發(fā)商通過倡導(dǎo)和塑造優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化，能夠真正為顧客提供獨(dú)特的附加利益、居住體驗(yàn)和生活價(jià)值，超越顧客的期望值和滿意度，從而提高顧客的忠誠(chéng)度和美譽(yù)度，也為開發(fā)商長(zhǎng)期發(fā)展提供文化積淀和品牌提升。房地產(chǎn)業(yè)作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴，資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生命線，房地產(chǎn)融資也成為金融業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的議題，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐嘗試將成為今后一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)的主旋律。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊緊抓住這一契機(jī)，與金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)合作，探索新的融資渠道，減少對(duì)銀行貸款的依賴，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如一些大區(qū)域的發(fā)展，引入實(shí)力開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地一級(jí)開發(fā)，甚至后期的土地運(yùn)營(yíng)策略制定，開發(fā)商的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌驑O大地避免規(guī)劃過程中地塊分割、布局等限制開發(fā)因素，降低操作難度，從而最大化土地價(jià)值。在傳統(tǒng)合作開發(fā)模式下，開發(fā)商以資金為合作條件，往往要求主導(dǎo)控制整個(gè)項(xiàng)目和整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。3．建筑節(jié)能與建筑高科技節(jié)能環(huán)保目前是我國(guó)建筑行業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，由于技術(shù)的成熟度和相關(guān)研發(fā)的水平有限，我國(guó)的住宅高科技和節(jié)能并未普及。隨著我國(guó)居住品質(zhì)的不斷提升，目前住宅產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)、外觀、內(nèi)裝轉(zhuǎn)向綜合節(jié)能型、智能化方向發(fā)展。并且隨著相關(guān)技術(shù)的廣泛應(yīng)用，其成本將會(huì)大幅度降低，從而走向普及。在住宅設(shè)計(jì)階段的諸多方面精細(xì)化設(shè)計(jì)都能帶來住宅品質(zhì)和價(jià)值的提升，比如建筑外立面的設(shè)計(jì)、裝飾性元素的設(shè)計(jì)、景觀小品布局、鋪地設(shè)計(jì)等，此外在室內(nèi)設(shè)計(jì)上更多地考慮居住者的實(shí)際使用感受，戶型的設(shè)計(jì)要全面考慮通風(fēng)、不同人流動(dòng)線安排以及適合項(xiàng)目定位的一些特點(diǎn)，從而減少居住者后期的裝修改造成本并提升居住的舒適度。波特(Michael Porter) 在《哈佛商業(yè)評(píng)論》發(fā)表文章詳細(xì)闡釋了構(gòu)成行業(yè)基本結(jié)構(gòu)的五大競(jìng)爭(zhēng)力量，建立了著名的五力模型，對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略制定產(chǎn)生了巨大的影響。(1)供應(yīng)商的議價(jià)能力 1．土地 土地作為房地產(chǎn)開發(fā)最基本的資源，處于壟斷地位的政府是開發(fā)商的唯一供應(yīng)者，在競(jìng)爭(zhēng)中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。很多地方政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出，土地財(cái)政的依賴狀況短期內(nèi)難以改變，造成政府也在相當(dāng)大的程度上控制著建房和買房的融資成本，議價(jià)能力極強(qiáng)。 2．開發(fā)供應(yīng)商 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，具體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、銷售均已廣泛采用完全外包服務(wù)，地產(chǎn)商處于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地位，同時(shí)這些以知識(shí)服務(wù)為主的咨詢類和勞動(dòng)密集型施工企業(yè)進(jìn)入門檻較低，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，其議價(jià)能力較低。對(duì)于全國(guó)范圍的大型地產(chǎn)商，其物資采購量巨大、資金支付能力強(qiáng)、采購周期穩(wěn)定，建材設(shè)備供應(yīng)商都非常重視與其合作，積極參與集團(tuán)采購的招投標(biāo)，給予地產(chǎn)商較大的讓利空間以換取市場(chǎng)份額。目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系依然不平衡，剛性需求與投資需求長(zhǎng)期不會(huì)消減，由于地段的不可復(fù)制性和品牌企業(yè)的強(qiáng)大號(hào)召力，定價(jià)權(quán)總體還是掌握在開發(fā)商的手中。雖然購房通常是很大的一種投資，購買者對(duì)價(jià)格比較敏感，討價(jià)還價(jià)的主觀愿望強(qiáng)，但由于房地產(chǎn)商品的特殊性，替代品稀缺，且房地產(chǎn)企業(yè)大都處于強(qiáng)勢(shì)地位，并具有專業(yè)的銷售隊(duì)伍，銷售手段豐富多樣，加之買賣雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱，因而購買者討價(jià)還價(jià)的能力并不強(qiáng)。不可忽視的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求也在隨著人們生活品質(zhì)的提高在不斷發(fā)生變化，地段、區(qū)位的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)隨著城市化進(jìn)程與交通手段的發(fā)展不斷消減，購買者的選擇也日趨多樣性，某種程度其議價(jià)能力有相對(duì)提高的趨勢(shì)。(3)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者 現(xiàn)有行業(yè)內(nèi)的企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)是五種力量中最強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)因素，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)，各種資本不斷進(jìn)入瓜分這塊高利潤(rùn)蛋糕，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，形成了數(shù)十家全國(guó)范圍的超大型地產(chǎn)集團(tuán)，也造就了一批地區(qū)性的強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)非常激烈。 1．行業(yè)龍頭萬科集團(tuán) 萬科 1988 年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，執(zhí)著地堅(jiān)持著住宅開發(fā)的發(fā)展方向，大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。萬科強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在其強(qiáng)大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力，還體現(xiàn)在
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