房地產(chǎn)環(huán)境分析報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-07-20 00:29本頁(yè)面
【正文】 ，我們更深切的感受到來(lái)自市場(chǎng)運(yùn)行本質(zhì)的力量。由此而獲得的寶貴經(jīng)驗(yàn)，亦成為前瞻未來(lái)的基礎(chǔ)。 如果對(duì)萬(wàn)科所沉淀的經(jīng)驗(yàn)和信念做一個(gè)扼要，那就是堅(jiān)持自己對(duì)長(zhǎng)期趨勢(shì)的判斷，并對(duì)行業(yè)自身可能發(fā)生的情緒波動(dòng)始終保持警惕，而這也正是萬(wàn)科當(dāng)前的選擇。類(lèi)似中國(guó)正在經(jīng)歷的高速現(xiàn)代化、城市化發(fā)展進(jìn)程，在每個(gè)國(guó)家的歷史上恐怕都只有一次機(jī)會(huì)。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國(guó)住宅行業(yè)，其足跡注定無(wú)法平凡。類(lèi)似的亢奮和接踵而來(lái)的回歸，在未來(lái)仍可能再次甚至多次降臨。作為這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)的成員將盡力守住一顆平常心。撇去表面的喧嘩，真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力始終在悄然生長(zhǎng)，而住宅業(yè)邁向成熟的步伐也從未停歇。作為一個(gè)自由準(zhǔn)入的行業(yè)，所有資源和機(jī)會(huì)對(duì)每個(gè)參與者正日益變得公平。憑借一筆先得的資源就可以坐收利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，未來(lái)只有那些真正創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)才能在這個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)中長(zhǎng)存；只有那些轉(zhuǎn)化資源效率最高、能以最低消耗創(chuàng)造最高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的企業(yè)才能最終贏得勝利者的桂冠?！≌腔谶@樣的思路，萬(wàn)科將2008年的主題詞確定為“慮遠(yuǎn)積厚守正筑堅(jiān)”。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬(wàn)科，越來(lái)越意識(shí)到只有回到市場(chǎng)邏輯的起點(diǎn)，不斷強(qiáng)化自身的能力，才是應(yīng)對(duì)一切市場(chǎng)變動(dòng)最簡(jiǎn)潔、也最有效的終極策略。有志于成為世界級(jí)優(yōu)秀住宅企業(yè)的萬(wàn)科，越來(lái)越意識(shí)到，市場(chǎng)是最公平的游戲，在這里不存在取巧的捷徑，只有腳踏實(shí)地、一步步前行，才是通往理想的康莊大道”這些對(duì)市場(chǎng)的基本判斷將很大程度的影響企業(yè)將來(lái)的處事風(fēng)格。指引企業(yè)的前進(jìn)方向。并且差別使得辨別產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則變得極其困難，加劇了競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。6由于房地產(chǎn)行業(yè)存在高額的戰(zhàn)略利益，極有可能劃定未來(lái)的勢(shì)力范圍，所以各企業(yè)都積極采取某種戰(zhàn)略來(lái)抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，搶占市場(chǎng)，獲得高額利潤(rùn)，這時(shí)，產(chǎn)業(yè)中的其他企業(yè)就有可能加入競(jìng)爭(zhēng)，加劇了產(chǎn)業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。但是房地產(chǎn)行由于種種原因，存在著進(jìn)入壁壘高，退出壁壘也較高。使得房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的行業(yè)，這些也將影響行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)狀況。三、SWOT分析我們將以萬(wàn)科為例，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行SWOT分析和EFE、IFE矩陣分析。SWOT分析優(yōu)勢(shì)—S區(qū)域和客戶(hù)定位明確充足的土地儲(chǔ)備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶(hù)對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高推行全裝修房劣勢(shì)—W施工隊(duì)的素質(zhì)不高管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁機(jī)會(huì)—O政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：運(yùn)用有效的營(yíng)銷(xiāo)策略開(kāi)發(fā)市場(chǎng)（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)ST戰(zhàn)略：市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢(shì)（WT4）四、EFE分析萬(wàn)科的外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī)會(huì)1. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)32. 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開(kāi)始正式實(shí)施33. 股市下撤熱錢(qián)投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇將會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求45. 居民的需求旺盛4機(jī)會(huì)加權(quán)分?jǐn)?shù)威脅1. 央行存款儲(chǔ)備提高，資金來(lái)源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)2威脅加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)五、IFE分析萬(wàn)科的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢(shì)1. 進(jìn)行“3+X”的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合35. 用強(qiáng)勢(shì)品牌來(lái)整合上下游資源，走專(zhuān)業(yè)化之路36. 專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力37. 區(qū)域和客戶(hù)定位明確48. 極高的品牌知名度和滿意度, 客戶(hù)對(duì)公司品牌忠誠(chéng)度較高49. 市場(chǎng)占有率居全國(guó)第一位410. 充足的土地儲(chǔ)備311. 注意風(fēng)險(xiǎn)控制，負(fù)債水平合理，融資渠道多元化312. 對(duì)政策具有前瞻性、充分真確的解讀能力和應(yīng)變能力33優(yōu)勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù)劣勢(shì)1. 施工隊(duì)的素質(zhì)不高12. 管理邊界問(wèn)題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證23. 公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁2劣勢(shì)加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)注：評(píng)分的含義如下：1=重要劣勢(shì)，2=次要劣勢(shì)，3=次要優(yōu)勢(shì)，4=重要優(yōu)勢(shì)六、存在的問(wèn)題 （一）為一個(gè)開(kāi)發(fā)案找一個(gè)市場(chǎng)的盲目導(dǎo)向式投資模式 如何為一個(gè)市場(chǎng)去找一個(gè)開(kāi)發(fā)案呢？通過(guò)對(duì)每一個(gè)標(biāo)的地段、交通、位置、出入狀況，它的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平、教育水平的評(píng)估。這就是說(shuō)，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開(kāi)發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多?！ 。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理不成熟 管理水平不高。我們目前很多管理，進(jìn)去要登記，要拿身份證。雖基于安全，可是非常不方便，也造成很多問(wèn)題。那么，這些東西還有改善的空間。用管理住宅的方式來(lái)管理商業(yè)更是不及格。 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。過(guò)去我們的開(kāi)發(fā)概念都是搶一塊地，再去想其他事情。這往往會(huì)給開(kāi)發(fā)案帶來(lái)危機(jī)甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費(fèi)和出現(xiàn)很多糾紛。正確的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)該是先找市場(chǎng)，后找地塊。（三）、如何用國(guó)際專(zhuān)業(yè)公司的技術(shù)創(chuàng)造，完成開(kāi)發(fā)案增值的極大化 運(yùn)用國(guó)際的公司來(lái)做整個(gè)的資源轉(zhuǎn)嫁，在初期可以學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗(yàn)，把它學(xué)來(lái)以后，再創(chuàng)造屬于我們自己的一個(gè)操作模式，這樣就能把國(guó)家整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理的水平帶上去?！ ?zhuān)業(yè)公司是實(shí)現(xiàn)巨大增值利益及完成全套開(kāi)發(fā)案不可缺少的技術(shù)基礎(chǔ)、資源與保證。很多人把專(zhuān)業(yè)公司當(dāng)成成本，當(dāng)成費(fèi)用支出；其實(shí)要把專(zhuān)業(yè)公司當(dāng)成賺錢(qián)的保證，是你賺錢(qián)的一種手段和利器。組成完整的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，以確保開(kāi)發(fā)案的成功及實(shí)現(xiàn)巨大增值利益。這是指在做大型的開(kāi)發(fā)案的時(shí)候，做小型開(kāi)發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專(zhuān)業(yè)公司，用一、二家的專(zhuān)業(yè)公司來(lái)操作就可以了。20 / 20
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