【正文】 公司，如：青春寶、中大、廣通、城建、野風(fēng)、久陽、宋都、濱江、廣宇、華立、偉星等十幾家。這些房地產(chǎn)企業(yè)的特點是：資金實力雄厚，但主營并不是房地產(chǎn)。另外一種是專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司極其銷售、代理、物業(yè)公司，如：綠城、中江、西泠、金緯、風(fēng)起、金都、耀江、廣廈等70家左右。它們的特點是：主營為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，大都開發(fā)過較多的項目，而且，大多涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、銷售甚至物業(yè)管理。第三種是因某個項目而成立的項目型開發(fā)公司，如萬景閣、雙牛等十幾家。它們的特點是：實力有限，資金有限，經(jīng)驗少、只做過一、兩個項目的開發(fā)，銷售或物管大都由別的專業(yè)公司代理。在杭州市的房地產(chǎn)企業(yè)中，綠城房產(chǎn)屬于一類房地產(chǎn)企業(yè)，99年的銷售額近7億元；南都房產(chǎn)、證大房產(chǎn)、耀江房產(chǎn)、安居房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、大家房產(chǎn)，99年的銷售額分別為：4億、3億、。；其他房地產(chǎn)企業(yè)，他們在99年的銷售額分別為：，，中大房產(chǎn)1.2億元，都是銷售額在2億元以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。行業(yè)中，綠城房產(chǎn)的銷售額比上年增長82%，大家房產(chǎn)比上年增長92%，金都房產(chǎn)增長40%。2022年，杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)銷售形勢仍然保持穩(wěn)中有升的好勢頭。%的杭州開發(fā)商認(rèn)為今年2季度本企業(yè)的景氣狀況比上季度偏好，%。這些企業(yè)里，今年2季度的商品房銷售價格呈上揚態(tài)勢，完成的投資及土地開發(fā)面積不斷增加，房屋施工及銷售大幅度上漲。%的企業(yè)表示，自己公司的商品房銷售價格已比上季度要提高，%的企業(yè)表示持平，沒有一家公司的銷售價格是下降的。認(rèn)為2季度稅后利潤比上季度上升的開發(fā)企業(yè)占了19.23%，%。目前，杭城已有十幾家房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理公司通過了ISO9000國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證，包括綠城、南都、證大；綠城房產(chǎn)、證大房產(chǎn)等還通過了ISO9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證。南都房產(chǎn)開發(fā)的南都德加公寓和金都房產(chǎn)開發(fā)的新金都城市花園，均通過國家建設(shè)部組織的全國城市住宅建設(shè)示范小區(qū)的驗評和復(fù)評，雙雙摘取國家級金獎小區(qū)桂冠，囊括建設(shè)部最高獎項。這一切，都標(biāo)志著杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、管理水平邁上了一個新臺階，對提高杭城房產(chǎn)品質(zhì)將產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，也將促進(jìn)杭城乃至浙江房地產(chǎn)界全面建立質(zhì)量保證體系。隨著杭州市房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和市場競爭的進(jìn)一步加劇，既無品牌又無實力的開發(fā)商已經(jīng)在逐漸被淘汰出局。4 3 01234567綠 城 南 都 證 大 耀 江 安 居 金 都 大 家 華 立 金 緯 濱 江 偉 星 中 大銷 售 額 (億 元 )行業(yè)環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長 1999年，浙江省GDP增長10%，達(dá)到5350億元，增速高出全國平均水平。早在1998年年底，民幣，居全國大中城市之首。至1999年年底，杭州市GDP達(dá)到1225億元，%，已經(jīng)連續(xù)第9年保持兩位數(shù)增長。全市人均GDP為2414美元，%，其中市區(qū)人均GDP達(dá)到4171美元，繼續(xù)在全國各大城市中名列前茅。居民收入逐步提高 在浙江省， 1999年，全省人均可支配收入8428元，%，1999年杭城居民人均可支配收入9085元，分點，%，剔除物價因素，%，超過1998年的實際增幅（%）。居溫州、寧波之后,排名第三。1999年，%，%。住宅產(chǎn)業(yè)正成為中國國民經(jīng)濟(jì)新的增長點 我國經(jīng)濟(jì)的“拐點”即將出現(xiàn)，作為導(dǎo)向行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)將是最受益的行業(yè)之一。尤其是在今年，隨著“貨幣化”分房政策以及金融、稅收等一系列相關(guān)配套政策的出臺，加之銀行不斷加大推行個人住房按揭的力度，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了近六年痛苦的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整之后，正逐步走出低谷，步入良性循環(huán)的發(fā)展軌道。政策環(huán)境福利分房的取消、貨幣化分房政策的實施，外地人購房入戶政策的出臺等住房制度的改革，各種住房金融制度的建立，甚至政府減免一系列稅費，讓居民賣舊房買新房，享受政策優(yōu)惠，都不斷地改善著政策的軟環(huán)境，或者促進(jìn)住房的商品化進(jìn)程，使集團(tuán)購房從市場退出，個人購房取而代之；或者刺激房地產(chǎn)二級市場的發(fā)展，都為杭州市的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起著積極的推動作用。房改政策（實物分房），實施貨幣化分房的政策貨幣化分房對于房地產(chǎn)商來說，意味著散戶時代的到來，杭州房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將面臨著大的調(diào)整。散戶的個性化傾向明顯，對房產(chǎn)品的要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)必將優(yōu)勝劣汰。散戶青睞品牌，品牌房產(chǎn)公司在激烈的競爭中會更加有利。可以說，這一方案的出臺對杭州的房地產(chǎn)有著積極的作用。同時，貨幣化分房對開發(fā)商來說是一個挑戰(zhàn)。此政策出臺，消費者將從根本上破除要房找單位的觀念。貨幣化分房的補貼額度有限，散戶根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實力，以及對居住環(huán)境的要求，或多或少要選擇按揭，因此，可以預(yù)計，更多的人會超前消費，貨幣化分房給人們帶來的是觀念的改變。對于國有房地產(chǎn)公司，此政策的出臺則為不利的消息。因為國有房產(chǎn)企業(yè)原來享受國家優(yōu)惠政策，市場意識相對薄弱。而現(xiàn)在，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司不得已，只好自己到市場上去爭取土地和客戶。貨幣化分房政策出臺之后，購房者有了自主權(quán)，對房產(chǎn)品的要求會越來越高，國有房產(chǎn)企業(yè)必須改造舊的機制，才能適應(yīng)形勢。實物分房只控制面積而不控制價格，導(dǎo)致杭州市的房價居高不下，特別是市中心的房價。貨幣化分房出臺之后，那種高價房好銷，低價房反而銷不掉的現(xiàn)象將不會再現(xiàn)。但是，這個政策近一、兩年不會對樓市的價格有太大的影響。因為有一定工齡的客戶大部分已經(jīng)趕上了實物分房，而新參加工作的客戶群真正進(jìn)入購房市場還有一個過程。2．房改房上市的政策： 房改房上市政策的出臺，為大量渴望購買二手房的人們提供了更多的選擇機會，使得存量房產(chǎn)交易開始全面上升。從整個市區(qū)二手房交易數(shù)量來看，房改房做為主力房源已經(jīng)顯示了它的潛在力量。自管房與私房買賣的成交數(shù)量大幅上揚，住宅二、三級市場的聯(lián)動給雙方都帶來了極大的興旺與發(fā)達(dá)，賣掉舊房的人多了，也就意味著二次置業(yè)的人數(shù)在上升，新建商品房的目標(biāo)群體在不斷擴大。從而，也推動著杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)政策1．建設(shè)部制訂的《跨世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)政策綱要》指出，跨世紀(jì)中國住宅產(chǎn)業(yè)政策的制定和實施的出發(fā)點和最終目標(biāo)是：（1） 加大住房投入，改善住房的有效供給；（2） 增加住房消費，實現(xiàn)住房的有效需求；（3） 搞活市場流通，促進(jìn)住房供給與需求的基本平衡，實現(xiàn)住房投資和住房消費的雙向拉動，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動國民經(jīng)濟(jì)增長。2. 99年5月1日，杭州放開外地人購買出讓土地上的新建內(nèi)銷商品房的產(chǎn)權(quán)證辦理。2022年2月25日起，產(chǎn)權(quán)證對非杭籍人士完全放開。3．99年9月，杭城調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收政策正式出臺，對于99年8月1日以后購買普通住宅的消費者，%稅率計征契稅。4．99年10月，杭州市房管局公布空置商品房確認(rèn)公告，對于在99年8月1 日至2022年12月31日其間購買空置商品房的單位或個人，可以享受免征契稅的優(yōu)惠政策。金融政策1．降低房地產(chǎn)交易的有關(guān)稅費；2．增加住宅消費信貸規(guī)模；3. 儲蓄利率下調(diào)、存款實名制、征收利息稅；4．住房按揭利率降低、期限延長（最長達(dá)30年）、比例增加（購房款的80%）（在杭城個人購房中有80%以上選擇按揭），建立住房公積金制度；5．杭城99年1月推行公積金與商業(yè)銀行組合貸款?！白≡诤贾荨笔形?、市政府“住在杭州”戰(zhàn)略的提出對杭州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著促進(jìn)和導(dǎo)向作用。2022年4月，杭州市召開全市房地產(chǎn)開發(fā)工作會議，圍繞“實施‘住在杭州’發(fā)展戰(zhàn)略，努力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展”主題，提出了創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)的三條原則、四個環(huán)節(jié)和五項措施，為杭州的房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向。具體包括：1）鼓勵推廣應(yīng)用新技術(shù)新材料，四新產(chǎn)品和節(jié)能住宅；對規(guī)劃設(shè)計水平高、功能優(yōu)秀住宅小區(qū)的開發(fā)商實行政策鼓勵，從征地、辦證等方面給予優(yōu)惠；2）加快貨幣拆遷安置；3）刺激二級市場活躍，重視科技投入，完善住房供應(yīng)體系，加強對“住在杭州”優(yōu)秀住宅小區(qū)創(chuàng)建工作的領(lǐng)導(dǎo)，對舊住宅小區(qū)實行收購整治等等；4）在政策調(diào)控下，土地供應(yīng)實行公開招標(biāo)和拍賣，將使競爭日趨公平和公正，優(yōu)勝劣汰，使房地產(chǎn)開發(fā)走向品牌、實力和規(guī)模經(jīng)營。房地產(chǎn)業(yè)成為“住在杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托隨著住房商品化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)成為住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)依托?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，使得以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)成為此戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托。由于“住在杭州”不僅指居住生活在杭州，而且還指工作、創(chuàng)業(yè)在杭州，因此，“住在杭州”戰(zhàn)略實現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)依托是以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)。“住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建，離不開住宅產(chǎn)業(yè)的品牌發(fā)展?！白≡诤贾荨睉?zhàn)略的提出，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的升級，有利于實現(xiàn)杭州市社會經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，對于杭州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著促進(jìn)和導(dǎo)向作用?！白≡诤贾荨贝龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)從經(jīng)濟(jì)新增點成長為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)升級自從1998年3月國家正式將住宅建設(shè)確立為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)新的增長點以來，先后出臺了一系列促進(jìn)住宅流通和消費、扶持住宅產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展的政策、措施，以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)在擴大投資、啟動消費、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長等方面確實已經(jīng)顯現(xiàn)出新增長點的力量，產(chǎn)業(yè)本身也獲得了較快的發(fā)展。從杭州市來說，尤其這兩年，出現(xiàn)了投資增、竣工快、銷售暢、價格升的產(chǎn)銷兩旺和市場的持續(xù)紅火局面。杭州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對全市財政收入的增長，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)都作出了重要的貢獻(xiàn)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，經(jīng)歷起步、過熱、調(diào)整、整合至目前的興旺，已經(jīng)在發(fā)展壯大中逐步成為杭州市國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，誕生了一批省、市城市住宅建設(shè)示范小區(qū)，實現(xiàn)了杭州市住宅建設(shè)史上“零”的突破。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，在很多發(fā)達(dá)國家已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在經(jīng)濟(jì)起飛階段，都發(fā)揮過重要作用。但在中國，在杭州市，房地產(chǎn)業(yè)年增加值占GDP的比重都還很低，還遠(yuǎn)未達(dá)到支柱產(chǎn)業(yè)的地位。隨著住宅理念的提升和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，使以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)面臨新的挑戰(zhàn)和機遇，城市的發(fā)展也面臨發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和新的支柱產(chǎn)業(yè)的培育?！白≡诤贾荨鼻『脼樯钚偷某鞘小贾菡业搅水a(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展的結(jié)合點。即：通過最宜人的生態(tài)環(huán)境、居住環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境的營造，形成人才集聚，以“住在杭州”為先導(dǎo)帶動“旅游在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州”。加上興建大學(xué)城，“學(xué)在杭州”，共同促進(jìn)杭州成為“生活居住的天堂”、“旅游休閑的天堂”、“求知創(chuàng)業(yè)的天堂”。“住在杭州”既提升了房地產(chǎn)業(yè)的地位，又為其發(fā)展指明了方向，提出了更高要求。即創(chuàng)造五個最佳：最佳的增值環(huán)境，保持市場穩(wěn)定增長，物業(yè)平穩(wěn)增值；最佳的環(huán)保環(huán)境，大氣、水等生態(tài)環(huán)境在全國大中城市中是宜人居住，小區(qū)環(huán)境具有親和力；最佳的生活環(huán)境，購物、教育、出行都非常方便，人際交往渠道暢通，對外聯(lián)系便捷；最佳的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，住在杭州，有創(chuàng)事業(yè)的濃厚氛圍和良好條件，這方面需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)外環(huán)境的配套；最佳的服務(wù)環(huán)境，創(chuàng)全國一流的物業(yè)管理水平，使居住和工作在其中感到十分舒適、安全和方便。這五個最佳的創(chuàng)造過程，既是“住在杭州”城市品牌打響的過程，也是房地產(chǎn)業(yè)適應(yīng)知識經(jīng)濟(jì)要求實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)集約化、規(guī)?；?、科技化、品牌化發(fā)展的過程，即實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和可持續(xù)發(fā)展的過程。因此，“住在杭州”戰(zhàn)略的提出，將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，并進(jìn)而升級為支柱產(chǎn)業(yè)，與教育、旅游和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)一起促進(jìn)杭州經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)發(fā)展。 “住在杭州”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境的改善 目前“住在杭州”已經(jīng)從最初于去年媒體和有關(guān)部門提出的一句口號，通過策劃一系列活動逐漸打響，并成為市委市政府系列推出的城市品牌之一，成為杭州“人力資本密集型發(fā)展戰(zhàn)略”中一個先導(dǎo)性戰(zhàn)略。從去年的“住在杭州”代表樓盤評選、“住在杭州”高級研討會及赴香港樓盤展示，至今年以來《焦點訪談》和《新聞聯(lián)播》對杭州整個城市的環(huán)境質(zhì)量和整體形象明顯改觀的宣傳報道，從市領(lǐng)導(dǎo)到政府有關(guān)部門、從房地產(chǎn)開發(fā)商到普通居民，“住在杭州”已漸入人心，引起各方對于人居環(huán)境改善、住宅小區(qū)營建和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)注和重視。 “住在杭州”的品牌正逐步走向全國。為進(jìn)一步打響這一品牌，從城市總體布局規(guī)劃、城市生態(tài)環(huán)境改善、到道路交通和市政配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的外部硬環(huán)境將進(jìn)一步改善。同時，為吸引人才形成人才集聚，使他們學(xué)在杭州、住在杭州，創(chuàng)業(yè)在杭州，杭州將先后制定一系列吸引外來移民投資居住的優(yōu)惠政策，如購房入戶，智力移民、鼓勵外地企業(yè)集團(tuán)總部駐杭、興建大學(xué)城和創(chuàng)業(yè)園等政策措施的實行，將大大促進(jìn)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策環(huán)境明顯改善。“住在杭州”促使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化 “住在杭州”城市品牌的創(chuàng)建既為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境，同時也對房地產(chǎn)業(yè)提出了挑戰(zhàn)。城市品牌對產(chǎn)業(yè)品牌和住宅小區(qū)品牌提出了更高要求。 “住在杭州”不僅要求杭州城市具有宜人的生態(tài)環(huán)境，便捷的生活配套和良好的創(chuàng)業(yè)氛圍，而且對具體的居住生活質(zhì)量提出了更高要求。從規(guī)劃設(shè)計、小區(qū)配套、住宅性能到物業(yè)管理，成為創(chuàng)建高品位住宅小區(qū)必須狠抓的四個環(huán)節(jié)。而高品位住宅小區(qū)創(chuàng)建，將促進(jìn)建設(shè)規(guī)劃設(shè)計、建筑工程技術(shù)和建材創(chuàng)新，營銷方式和手段創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)定位水平和人才素質(zhì)提高，帶來功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、人文質(zhì)量等全方位的競爭，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部優(yōu)勝劣汰。 同時，目前的杭城房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)擺脫了福利分房的影響，利用貸款個人購房已呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，必將為“住在杭州”奠定良好的基礎(chǔ)。社會因素—觀念社會上一些舊的觀念對于房地產(chǎn)業(yè)的影響是不容忽視的，包括住房是一次性消費的觀念、買不起房的觀念、一次性付款的觀念、不住郊區(qū)的觀念等。對于住房是一次性消費的觀念，是到了改一改的時候了。大家都不搬家，房屋就不能最大限度地流通起來。許多人都有買不起房的觀念，那是社會上流行的房價收入比的計算方法不科學(xué)，有待于修正。如果根本買不起房，當(dāng)前居民個人購房率70%以