【正文】 以存量用地為主，可以看出金壇目前開發(fā)商仍以舊城改造地塊為主要目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)搬遷改造接近尾聲。隨著商仍以舊城改造地塊為主要目標(biāo)，工業(yè)企業(yè)搬遷改造接近尾聲。隨著城市規(guī)劃進(jìn)度的實施以及新城區(qū)建設(shè)步伐的推進(jìn)，政府將更大程度上城市規(guī)劃進(jìn)度的實施以及新城區(qū)建設(shè)步伐的推進(jìn)，政府將更大程度上通過土地使用權(quán)的出讓來吸引開發(fā)商，整合各方資源，使開發(fā)進(jìn)入實通過土地使用權(quán)的出讓來吸引開發(fā)商，整合各方資源，使開發(fā)進(jìn)入實質(zhì)性階段。質(zhì)性階段?！　某鞘幸?guī)劃的角度來看，　　從城市規(guī)劃的角度來看， “城市東擴(kuò)南移城市東擴(kuò)南移 ”的加強(qiáng)使得市區(qū)潛在土的加強(qiáng)使得市區(qū)潛在土地供應(yīng)較少，地供應(yīng)較少， “東拓東拓 ”、 “南進(jìn)南進(jìn) ”成為新城建設(shè)的重點，城南新城較大規(guī)模成為新城建設(shè)的重點，城南新城較大規(guī)模性土地將成為開發(fā)商關(guān)注的重點區(qū)域。性土地將成為開發(fā)商關(guān)注的重點區(qū)域。　　近期，市技術(shù)監(jiān)督局西側(cè)交通產(chǎn)業(yè)地塊、鎮(zhèn)廣公路轉(zhuǎn)盤西側(cè)地　　近期，市技術(shù)監(jiān)督局西側(cè)交通產(chǎn)業(yè)地塊、鎮(zhèn)廣公路轉(zhuǎn)盤西側(cè)地塊、金遠(yuǎn)藥業(yè)西側(cè)地塊、職高東側(cè)地塊、油米廠地塊、盤石電機(jī)廠地塊、金遠(yuǎn)藥業(yè)西側(cè)地塊、職高東側(cè)地塊、油米廠地塊、盤石電機(jī)廠地塊、激素一廠等地塊將逐步推向市場。塊、激素一廠等地塊將逐步推向市場。 ■房地產(chǎn)項目區(qū)域分布解讀房地產(chǎn)項目區(qū)域分布解讀? 根據(jù)金壇市樓盤分布的狀況，根據(jù)金壇市樓盤分布的狀況， 大體分為市中心以東地區(qū)大體分為市中心以東地區(qū) （城東）為主（城東）為主，其中城西以鳳凰城為代表，靠近市區(qū)的親親家園也逐漸成為區(qū)域購，其中城西以鳳凰城為代表，靠近市區(qū)的親親家園也逐漸成為區(qū)域購房者的選擇，但由于地段以及樓盤形態(tài)等原因，這房者的選擇，但由于地段以及樓盤形態(tài)等原因，這 2個樓盤沒有對城個樓盤沒有對城東的房地產(chǎn)市場競爭格局造成明顯改變東的房地產(chǎn)市場競爭格局造成明顯改變 。? 目前城東區(qū)域目前城東區(qū)域 在售的房地產(chǎn)項目近在售的房地產(chǎn)項目近 10個，個， 金谷華城、華城嘉園、景潭金谷華城、華城嘉園、景潭花園、碧水華庭等項目銷售領(lǐng)銜的城東房地產(chǎn)市場激烈成熟在金壇首花園、碧水華庭等項目銷售領(lǐng)銜的城東房地產(chǎn)市場激烈成熟在金壇首屈一指。屈一指。 其中本區(qū)域中銷售領(lǐng)銜的幾個樓盤主要為實力雄厚的外地開其中本區(qū)域中銷售領(lǐng)銜的幾個樓盤主要為實力雄厚的外地開發(fā)商以及在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一定知名度的開發(fā)商，而外來的開發(fā)商以及首發(fā)商以及在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一定知名度的開發(fā)商，而外來的開發(fā)商以及首次涉足開發(fā)的一些外商獨資企業(yè)的銷售均面臨這些企業(yè)樓盤的直接競次涉足開發(fā)的一些外商獨資企業(yè)的銷售均面臨這些企業(yè)樓盤的直接競爭，如何在當(dāng)?shù)乜焖儇Q立自己企業(yè)和產(chǎn)品的品牌優(yōu)勢為許多金壇市民爭，如何在當(dāng)?shù)乜焖儇Q立自己企業(yè)和產(chǎn)品的品牌優(yōu)勢為許多金壇市民看重！看重！? 該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，對外交通方便該區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，對外交通方便 ，出行市區(qū)極為便利，出行市區(qū)極為便利 ?，F(xiàn)階。現(xiàn)階段靠近東部的樓盤周邊的市政配套設(shè)施段靠近東部的樓盤周邊的市政配套設(shè)施 逐步逐步 完善，以金谷華城完善，以金谷華城 、景潭、景潭花園花園 為代表的樓盤注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與生活配套的規(guī)劃，這使得區(qū)為代表的樓盤注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與生活配套的規(guī)劃，這使得區(qū)域項目域項目 的景觀綠化的景觀綠化 對對 市民市民 生活居住的吸引力生活居住的吸引力 明顯明顯 提升。提升?！鲋饕I(lǐng)銜項目產(chǎn)品的特點主要領(lǐng)銜項目產(chǎn)品的特點? 金谷華城金谷華城? 樓盤形態(tài)：占地樓盤形態(tài)：占地 50萬平米，此項目規(guī)劃樓盤形態(tài)為別墅、多層、小高萬平米，此項目規(guī)劃樓盤形態(tài)為別墅、多層、小高層為主，附帶沿街的商業(yè)街，目前層為主，附帶沿街的商業(yè)街，目前 1期住宅及沿街商業(yè)街已基本全部期住宅及沿街商業(yè)街已基本全部售罄或出租。售罄或出租。? 規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)： 2023? 戶型面積：多層、小高層的面積主要在戶型面積：多層、小高層的面積主要在 120左右，且為三房，較受金左右，且為三房，較受金壇市民親徠。壇市民親徠。? 綠化率在綠化率在 33%左右，且得房率較高，在左右，且得房率較高，在 85%左右。左右。? 容積率較低，在容積率較低，在 1。 2左右。左右。? 充足的停車位充足的停車位? 此項目的大戶型主要是別墅類，而非普通住宅類，一般住宅樓中的大此項目的大戶型主要是別墅類，而非普通住宅類，一般住宅樓中的大戶型較少，主要集中于頂層。戶型較少，主要集中于頂層。? 外立面顏色搭配有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息外立面顏色搭配有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息? 價格：價格： 2580元均價！元均價！? 華城嘉園華城嘉園? 樓盤形態(tài)：總建筑面積樓盤形態(tài)：總建筑面積 16萬萬 9260平米，該樓盤處于華城路南、東二環(huán)平米，該樓盤處于華城路南、東二環(huán)路東側(cè)，主要為多層以及高層住宅為主。路東側(cè)，主要為多層以及高層住宅為主。? 規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)： 892戶戶? 戶型面積：目前主力面積在戶型面積：目前主力面積在 130左右，為金水灣大戶型推廣的主要競左右，為金水灣大戶型推廣的主要競爭對手之一，其余面積從爭對手之一，其余面積從 110230之間不等。之間不等。? 綠化率達(dá)綠化率達(dá) 38%，得房率在，得房率在 80%左右。左右。? 該樓盤外立面整體色彩整體感覺較高，有一定的檔次。該樓盤外立面整體色彩整體感覺較高，有一定的檔次。? 頂層的處理也較為美觀頂層的處理也較為美觀? 此項目的容積率較高，達(dá)此項目的容積率較高，達(dá) 3。 28，且小區(qū)景觀一般，且小區(qū)景觀一般? 樓間距較小樓間距較小? 價格：價格： 3280元基價元基價? 景潭花園景潭花園? 樓盤形態(tài)：多層、高層住宅，小區(qū)一期和二期入住率較高，目前主要樓盤形態(tài)：多層、高層住宅，小區(qū)一期和二期入住率較高，目前主要在售三期的高層住宅。在售三期的高層住宅。? 戶型面積在戶型面積在 130以上，為金水灣大戶型推廣的主要競爭對手之一。以上，為金水灣大戶型推廣的主要競爭對手之一。? 得房率在得房率在 82%? 小區(qū)的內(nèi)部已經(jīng)全部施工完畢，且入住率較高小區(qū)的內(nèi)部已經(jīng)全部施工完畢，且入住率較高? 外立面部分貼磚處理，有一定的檔次感。外立面部分貼磚處理，有一定的檔次感。? 小區(qū)的入口處理也較為科學(xué)合理，且小區(qū)大門建立的有一定品質(zhì)感。小區(qū)的入口處理也較為科學(xué)合理，且小區(qū)大門建立的有一定品質(zhì)感。? 價格：價格： 27882988元元? 碧水華庭碧水華庭? 樓盤形態(tài)：占地樓盤形態(tài)：占地 28萬平米，主要為多層和小高層（萬平米，主要為多層和小高層（ 9層）為主。層）為主。? 戶型面積：主要為戶型面積：主要為 80128平米之間，其中主力面積平米之間，其中主力面積 110平米，為金水平米，為金水灣灣 120左右房源的主要競爭對手。左右房源的主要競爭對手。? 綠化帶綠化帶 35%? 規(guī)劃戶數(shù)：規(guī)劃戶數(shù)： 2023戶戶? 得房率在得房率在 83%? 容積率在容積率在 1。 65。? 價格：價格： 2500元均價元均價? 名世家園名世家園? 樓盤形態(tài)：主要為小高層和高層項目，項目總建筑，面積樓盤形態(tài)：主要為小高層和高層項目，項目總建筑，面積 17萬平米，萬平米，目前正在建設(shè)沿街商鋪。目前正在建設(shè)沿街商鋪。? 戶型面積：此項目戶型面積在戶型面積：此項目戶型面積在 140左右，為目前金水灣大戶型推廣的左右，為目前金水灣大戶型推廣的直接競爭對手，也是主要競爭對手，與金水灣項目最為靠近。直接競爭對手，也是主要競爭對手，與金水灣項目最為靠近。? 目前處于期房階段目前處于期房階段? 外立面尚未呈現(xiàn)。外立面尚未呈現(xiàn)。? 綠化率較高達(dá)綠化率較高達(dá) 40%。? 得房率也較高，達(dá)得房率也較高，達(dá) 85%。? 容積率達(dá)容積率達(dá) 2。 8%? 價格：均價在價格：均價在 2800元元■購房人心理及趨勢分析購房人心理及趨勢分析? 購房者心理購房者心理? 口碑效應(yīng)：金壇城市范圍較小，且每一個區(qū)域的連貫性較強(qiáng)，因此口碑效、口碑效應(yīng)：金壇城市范圍較小，且每一個區(qū)域的連貫性較強(qiáng)，因此口碑效應(yīng)十分明顯，購房者十分看重已購房者對小區(qū)的認(rèn)可度。應(yīng)十分明顯，購房者十分看重已購房者對小區(qū)的認(rèn)可度。? 入住率：金壇市民十分看重當(dāng)?shù)匾呀?jīng)入住的小區(qū)的住房，對于入住率較高、入住率：金壇市民十分看重當(dāng)?shù)匾呀?jīng)入住的小區(qū)的住房，對于入住率較高的小區(qū)有濃厚的興趣。的小區(qū)有濃厚的興趣。? 開發(fā)商：金壇市民對開發(fā)商的信譽(yù)和實力較為看重，一些實力雄厚和信譽(yù)、開發(fā)商：金壇市民對開發(fā)商的信譽(yù)和實力較為看重，一些實力雄厚和信譽(yù)較好的外地和本地開發(fā)商均在金壇市場有不俗的表現(xiàn)。較好的外地和本地開發(fā)商均在金壇市場有不俗的表現(xiàn)。? 戶型與面積：金壇市民對樓盤的戶型與面積的需求一般在、戶型與面積：金壇市民對樓盤的戶型與面積的需求一般在 120左右且不易左右且不易售樓員的引導(dǎo)。售樓員的引導(dǎo)。? 樓盤形態(tài)：許多未買房的金壇市民均在等市場推出多層房源，對于小高層、樓盤形態(tài)：許多未買房的金壇市民均在等市場推出多層房源，對于小高層的住宅沒有太多興趣，許多市民都在持幣等待市場上的多層房源。的住宅沒有太多興趣，許多市民都在持幣等待市場上的多層房源。? 價格及優(yōu)惠：金壇市民對價格的接受度主要參考先前分析的領(lǐng)銜的幾個代、價格及優(yōu)惠：金壇市民對價格的接受度主要參考先前分析的領(lǐng)銜的幾個代表性的樓盤的價格，且喜歡對比價格幅度。同時十分看重各階段的促銷手段表性的樓盤的價格，且喜歡對比價格幅度。同時十分看重各階段的促銷手段，不易在銷售的平穩(wěn)期沖動下定。，不易在銷售的平穩(wěn)期沖動下定。? 趨勢分析趨勢分析? 目前許多的金壇購房者都十分看重城東的居住氛圍，對該區(qū)域適、目前許多的金壇購房者都十分看重城東的居住氛圍，對該區(qū)域適合居住的看法較為認(rèn)可。合居住的看法較為認(rèn)可。? 金壇市民在市場多層房源漸漸減少的情況下，在市場和宣傳的鼓、金壇市民在市場多層房源漸漸減少的情況下，在市場和宣傳的鼓動下對小高層房源開始慢慢接受，但還是更親徠小高層的動下對小高層房源開始慢慢接受，但還是更親徠小高層的 16層。層。? 金壇市民從對價格的敏感度逐漸過渡到小區(qū)的環(huán)境以及房子的質(zhì)、金壇市民從對價格的敏感度逐漸過渡到小區(qū)的環(huán)境以及房子的質(zhì)量，目前價格盡管為許多市民較為看重，但價格因素決非核心因素。量，目前價格盡管為許多市民較為看重，但價格因素決非核心因素。? 購房群體已經(jīng)日趨理性，對小區(qū)的日后的升值潛力也較為看重。、購房群體已經(jīng)日趨理性，對小區(qū)的日后的升值潛力也較為看重。? 金壇市民對開發(fā)商的信譽(yù)已經(jīng)逐漸看重，并成為口碑效應(yīng)傳播的、金壇市民對開發(fā)商的信譽(yù)已經(jīng)逐漸看重，并成為口碑效應(yīng)傳播的一個重要方面一個重要方面? 目前貸款買房逐漸增多，一方面由于投資商鋪的投資者（商鋪貸、目前貸款買房逐漸增多，一方面由于投資商鋪的投資者（商鋪貸款取消），另一方面較低收入群體年輕人購房群體增多?？钊∠硪环矫孑^低收入群體年輕人購房群體增多?！鲑彿空邊^(qū)域分布購房者區(qū)域分布? 目前金壇購房者主要以金壇當(dāng)?shù)厥忻駷橹?，在金壇成家以及在金壇投目前金壇購房者主要以金壇?dāng)?shù)厥忻駷橹鳎诮饓杉乙约霸诮饓顿Y興業(yè)的個體也是金壇購房不可忽視的群體。資興業(yè)的個體也是金壇購房不可忽視的群體。購房者區(qū)域市區(qū)（金城鎮(zhèn)及附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)）（ 30%）城東（河頭、堯塘、水北）（ 50%）城西、城北及外地（ 20%）■購房者行業(yè)分布購房者行業(yè)分布? 金壇購房者主要為金壇的事業(yè)單位工作人員、金壇市的主要企業(yè)（私金壇購房者主要為金壇的事業(yè)單位工作人員、金壇市的主要企業(yè)（私營企業(yè)、國有企業(yè)職員）、金壇的個體老板（自有服裝廠房、外貿(mào)加營企業(yè)、國有企業(yè)職員）、金壇的個體老板（自有服裝廠房、外貿(mào)加工等）、個體工商戶（專業(yè)性市場以及沿街商鋪擁有者）以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)購工等）、個體工商戶（專業(yè)性市場以及沿街商鋪擁有者）以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體及部分外來者房群體及部分外來者外來（ 3%）鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買群（ 10%）金壇主要企業(yè)職員（ 12%）金壇的個體老板（ 20%）個體工商戶（ 25%）事業(yè)單位工作人員（ 30%）■購房者年齡分布購房者年齡分布? 從目前對金壇樓盤及金水灣購買客戶的分析來看，購房者的年齡主要從目前對金壇樓盤及金水灣購買客戶的分析來看，購房者的年齡主要分為分為 3個階段：第一為結(jié)婚準(zhǔn)備的婚房購買群體（首次置業(yè)），此購個階段：第一為結(jié)婚準(zhǔn)備的婚房購買群體（首次置業(yè)），此購買群體年齡大概在買群體年齡大概在 2530歲之間；第二是為改善居住條件或投資的二歲之間；第二是為改善居住條件或投資的二次置業(yè)群體，此群體年齡大概在次置業(yè)群體，此群體年齡大概在 3045歲之間；第三是養(yǎng)老單獨購買歲之間；第三是養(yǎng)老單獨購買的人群，此群體年齡一般年齡在的人群，此群體年齡一般年齡在 4555歲之間。歲之間。3045歲二次置業(yè)者（自用、投資）4555歲養(yǎng)老購房2530歲首次置業(yè)者（自用）五、金壇市目前主要在售樓盤綜合分析五、金壇市目前主要在售樓盤綜合分析■產(chǎn)品綜合分析：產(chǎn)品綜合分析：★★ 開發(fā)商背景開發(fā)商背景目前金壇的開發(fā)商主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開發(fā)總目前金壇的開發(fā)商主要以當(dāng)?shù)亻_發(fā)商為主，金壇房屋建設(shè)有限公司、華城開發(fā)總公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹?；在外地的開發(fā)商中以金谷集團(tuán)和亞虹集團(tuán)最為公司在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹龋辉谕獾氐拈_發(fā)商中以金谷集團(tuán)和亞虹集團(tuán)最為雄厚，知名的開發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨資企業(yè)，這樣的企雄厚，知名的開發(fā)商不多，其中也涌現(xiàn)出了不少的外商獨資企業(yè)，這樣的企業(yè)一般剛剛開始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認(rèn)可其開發(fā)建設(shè)的樓業(yè)一般剛剛開始涉足房地產(chǎn)，金壇的市民還不是十分的認(rèn)可其開發(fā)建設(shè)的樓盤。盤?！铩?規(guī)模：規(guī)模：從小區(qū)建設(shè)的規(guī)模來看，目前在售的規(guī)模最大且品質(zhì)較好的是金谷華城，總建筑從小區(qū)建設(shè)的規(guī)模來看，目前在售的規(guī)模最大且品質(zhì)較好的是金谷華城，總建筑