【正文】 大的重磅炸彈。增城國土局今年２月中旬透露的２００３年度銷售數(shù)據(jù)顯示，單就鳳凰城以及華南碧桂園兩盤而言，碧桂園集團(tuán)去年的銷售金額已超過了４０億元，而碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人更在接受媒體采訪時(shí)表示，集團(tuán)實(shí)際成交額不止于此。業(yè)內(nèi)人士普遍推測，其銷售金額應(yīng)該在５０億元左右！又一個(gè)真正的“老大”登場了。如此短兵相接、如此過招頻密得讓人喘不過氣，廣州地產(chǎn)巨頭今年選擇“火拼”?！袄洗蟆钡耐恋刂疇幗暝谕恋嘏馁u會(huì)上數(shù)富力與恒大聲勢(shì)最猛。恒大集團(tuán)以１．７１億元一舉投得廣船國際集裝箱廠占地面積４２萬平方米的地塊，富力集團(tuán)近期則以近８億元的高價(jià)拿下珠江新城總建面積達(dá)４８萬平方米的４個(gè)商用物業(yè)地塊，兩大集團(tuán)對(duì)競投拿地樂此不疲。合生創(chuàng)展于２００２年１月購得北京和天津的４個(gè)地塊，于２００２年９月和２００３年２月購得上海的兩個(gè)地塊，目前都已在開發(fā)或開售。目前，合生創(chuàng)展的土地總儲(chǔ)備超過６００萬平方米，是國內(nèi)擁有最多土地儲(chǔ)備的發(fā)展商之一，足夠其未來六七年的發(fā)展。碧桂園集團(tuán)辦公室主任助理?xiàng)顣苑紕t表示，碧桂園在清遠(yuǎn)有上千畝的土地，正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場；在南沙還有６００多畝的土地正在做規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將主打廣州市場，輻射珠江三角洲和香港；省內(nèi)佛山南海的地塊當(dāng)然不會(huì)放過。記者還從有關(guān)方面獲悉，碧桂園集團(tuán)老板近來頻飛上海，并對(duì)上海虹橋區(qū)一塊用地面積近２０００畝和同地區(qū)另一塊１０００多畝的地塊興趣濃厚，其中一塊正在辦理相關(guān)手續(xù)。當(dāng)然，碧桂園在拿地方面從來都不愿大張旗鼓，某天突然冒出一些類似鳳凰城的大型項(xiàng)目也不足為奇。２００３年，富力地產(chǎn)集團(tuán)共支付土地出讓金達(dá)１７．６億元，其中廣州支付土地出讓金為８．３５億元，北京為９．２５億元（中標(biāo)價(jià)）。富力地產(chǎn)集團(tuán)總裁張力透露，目前富力在廣州及北京均擁有足夠的土地儲(chǔ)備，其中廣州擁有的土地儲(chǔ)備可建面積高達(dá)３００萬平方米，在北京則擁有約４８萬平方米的建筑用地?！?jù)業(yè)內(nèi)某資深人士透露，五大集團(tuán)的土地儲(chǔ)備都很豐富，但土地的價(jià)值屬城區(qū)最高，從這個(gè)意義上說，富力集團(tuán)在廣州、北京、沈陽等大城市的核心區(qū)域儲(chǔ)備土地，其價(jià)值是最高的。合生創(chuàng)展在新興城區(qū)儲(chǔ)地較多，碧桂園喜歡在城市近郊拿地，城建集團(tuán)通過與越秀地產(chǎn)的資產(chǎn)重組，使整個(gè)集團(tuán)的土地儲(chǔ)備擴(kuò)張到現(xiàn)在的５００萬平方米，集團(tuán)的總資產(chǎn)量也放大了一倍，由過去的１００多億急劇擴(kuò)充至目前的２００多億元?！袄洗蟆钡娜瞬胖疇幥靶┨?，恒大集團(tuán)在廣州的報(bào)紙上大幅刊登招聘廣告，一時(shí)成為焦點(diǎn)話題。據(jù)說該次大型招聘會(huì)是恒大集團(tuán)創(chuàng)建七年來規(guī)模最大、檔次最高的一次：中高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人才為重點(diǎn)，８０％以上的高級(jí)管理人員月薪過萬元。已是繼城建集團(tuán)的羅國慶、珠島花園的司徒杰等高級(jí)人才過主恒大后的再一次招賢納才。恒大方面表示，高薪積蓄一批高素質(zhì)人才，是集團(tuán)今年飛躍式大發(fā)展的需要?！　?duì)于人才儲(chǔ)備，有專家對(duì)五大集團(tuán)有如分析：合生創(chuàng)展的人才結(jié)構(gòu)最完善，人員結(jié)構(gòu)、薪酬制度比較科學(xué)，有內(nèi)部的機(jī)制培養(yǎng)、激勵(lì)員工成長，中高層管理階層的任命也是先內(nèi)部提拔，近年來很少有高層的“空降兵”。富力培養(yǎng)了一支很有富力特色的團(tuán)隊(duì)，基本上能夠保持穩(wěn)定，創(chuàng)造性比較強(qiáng)。恒大的企業(yè)比較富有激情，人才的流動(dòng)比較正常，大規(guī)模招聘的主要原因不在于人員流失，而是企業(yè)人才的內(nèi)部培養(yǎng)滿足不了企業(yè)急速擴(kuò)張的需要。碧桂園的傳統(tǒng)特色濃重，職業(yè)經(jīng)理人與公司的發(fā)展戰(zhàn)略需要一段時(shí)間的對(duì)接，扁平管理下的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人沒有太多的自主權(quán)利。據(jù)說以前城建集團(tuán)處級(jí)以上干部都是由市組織部任命的，近年與越秀地產(chǎn)資產(chǎn)重組后，人才資源顯然也得到了充實(shí)。行業(yè)新加入者的威脅深圳房企“北伐”廣州與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。去年11月，深圳招商地產(chǎn)與番禺區(qū)政府簽訂了合作協(xié)議，獲得了位于廣州番禺漢溪的一塊開發(fā)用地，面積約為870畝；緊接著在去年12月23日。深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。早在2002年11月29日，萬科便成功競得南海黃岐區(qū)泌沖崗地塊的使用權(quán)。去年即03年08月，萬科又連續(xù)簽下了廣州南湖、黃埔兩大項(xiàng)目。同年12月11日，在廣船集裝箱廠地塊與廣船機(jī)械廠地塊的拍賣現(xiàn)場。萬科以“過江龍”的身份展開與“華南虎”——廣州地產(chǎn)商的競爭。不過由于華南虎的“聯(lián)手狙擊”令萬科失去了“挺進(jìn)廣州中心區(qū)”的機(jī)會(huì)。廣州樓市難以“征服”多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場。外地房企很難在廣州樓市占據(jù)一席之地。20世紀(jì)90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。新世界、廖創(chuàng)興及麗新等香港地產(chǎn)大鱷均在廣州市區(qū)開發(fā)了不少高檔樓盤，刮起一股強(qiáng)勁的“香港風(fēng)”。然而到了20世紀(jì)90年代中期，廣州的港資地產(chǎn)商集體遭遇“滑鐵盧”，據(jù)說當(dāng)時(shí)有90％以上的地產(chǎn)項(xiàng)目都失敗了——目前孤兀站在廣州鬧市街頭的不少“爛尾樓”就是當(dāng)年一些港資地產(chǎn)商的“杰作”。正因此，近七八年來，港資地產(chǎn)商對(duì)廣州樓市一直表現(xiàn)保守慎行。 進(jìn)入2004年，隨著兩地經(jīng)濟(jì)互動(dòng)的進(jìn)一步加強(qiáng)，港資地產(chǎn)商又卷土重來，再次大舉進(jìn)軍廣州房地產(chǎn)市場。據(jù)了解，目前新世界、恒基、麗新、廖創(chuàng)興、和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)等香港地產(chǎn)商的物業(yè)又開始在廣州遍地開花。不過，業(yè)已主宰市場的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。 　相對(duì)于香港地產(chǎn)商，深圳房企所擁有的優(yōu)勢(shì)在廣州更難以彰顯，“深資”在廣州基本上沒有比較優(yōu)勢(shì)。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進(jìn)入廣州，廣州樓市對(duì)其所帶來的那套“似曾相識(shí)”的東西并不會(huì)特別“受落”。由此不難理解緣何萬科入穗二年多來一直“埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”，招商地產(chǎn)更是少見動(dòng)作，開發(fā)工程已近完工的深圳建設(shè)控股集團(tuán)旗下的廣州花都區(qū)梯面鎮(zhèn)3000畝別墅大盤——云梯山莊遲遲不見開盤。 　據(jù)悉，深圳中介本土老大世聯(lián)地產(chǎn)也早在2002年就已全面進(jìn)入了廣州，但廣州目前有14家一級(jí)中介公司，數(shù)十家二級(jí)中介公司，而廣州世聯(lián)僅被評(píng)為二級(jí)中介公司——深圳中介本土老大同樣難以爭雄廣州市場?！　⌒赂锩y以催生就在北方媒體大肆“討伐”廣州之時(shí)，深圳房地產(chǎn)業(yè)界也開始對(duì)廣州地產(chǎn)商指手劃腳。如今萬科廣州四季花城開盤了，眾多深圳房企也進(jìn)入廣州了，但深圳房企能夠撼動(dòng)甚至引發(fā)廣州樓市一場新革命嗎？今年來，隨著萬科首個(gè)針對(duì)廣州買家的項(xiàng)目廣州四季花城的推盤時(shí)間越來越近，萬科品牌宣傳攻勢(shì)一浪接一浪涌來。首先是在廣州各交通要道豎立大幅的“你好，廣州”的廣告牌，接著華南萬客會(huì)宣布成立，廣州萬科開始全面招募萬客會(huì)客戶。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動(dòng)”，這一系列活動(dòng)的相繼開展，預(yù)示著萬科主攻廣州市場的腳步聲越來越近了。 　萬科是一個(gè)聰明者，萬科的“邊際”策略很恰當(dāng)?shù)卣业搅艘粭l通往廣州樓市的路，盡管這條路找了6年，盡管拐了十八道彎，但畢竟拐上了正途。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個(gè)深圳“老大”歉虛多了。首先，萬科在廣州的任何場合均回避“老大”的話題，更不言“一統(tǒng)江湖”，萬科廣州四季花城開售了，不難發(fā)現(xiàn)，坐陣銷售代理是廣州本地最大的一家一級(jí)代理公司，本土化的操作令萬科更近更快地融入了廣州，而不是與市場相違。 “埋頭苦干、理性謹(jǐn)慎”的萬科，正因?yàn)橐浴疤撔摹钡膽B(tài)度放下了“老大”的架子，終于在6年后贏得了廣州人的尊重，更搏得市場的喝彩。但在“叫囂一時(shí)”的“北伐”陣營中，令人遺憾的是“虛心”的深圳似乎只有萬科。萬科在廣州的投資項(xiàng)目情況：預(yù)計(jì)首批項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景開工時(shí)間2004年8月2004年4月2004年10月2004年5月竣工時(shí)間2005年9月2005年12月2006年8月2005年1月預(yù)計(jì)總投資（萬元）21,16829,72558,175擬開發(fā)土地項(xiàng)目名稱佛山四季花城廣州城市花園廣州南湖項(xiàng)目中山城市風(fēng)景預(yù)計(jì)開工時(shí)間2005年1月2005年4月已開工2005年10月預(yù)計(jì)首批竣工時(shí)間2007年4月2006年1月2006年8月預(yù)計(jì)總投資(萬元)76,78423,330105,580購買商討價(jià)還價(jià)的能力個(gè)人集資建房的思考面對(duì)增長迅猛的房價(jià),一種“自己動(dòng)手,豐衣足食”的個(gè)人集資建房模式正在北京、上海、武漢、西安、成都等一些大城市悄然出現(xiàn)。近年來房價(jià)不斷攀升。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。讓一般中低收入者難以適應(yīng)。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。近年來,除了無房戶需要買房,房地產(chǎn)市場還出現(xiàn)了一些引人注目的新的需求。這些新需求主要來自哪些方面?　　一是換代性購房的需求,有些已解決基本住房條件的人想住得更寬敞更好一些。再是第二居所的需求,不少城市居民有相當(dāng)積蓄后,居住行為多處化。三是投資購房的需求,股市不景氣,小投資者又無力進(jìn)行大項(xiàng)目的投資,資金不少流向了房產(chǎn)。四是隨著城市化的進(jìn)展,一些外來務(wù)工者經(jīng)過多年的積累,開始自己購房。溫州購房團(tuán)雖然溫州購房團(tuán)在一些城市遭到當(dāng)?shù)卣叩摹熬褤簟?，但大量的散戶投資客依然看好廣州市場。關(guān)于溫州人的購買力，各地也都有著諸多報(bào)道，2002春年，溫州購房團(tuán)在北京一次留下了2000萬元的訂單；2003年8月份，兩批溫州人在徐州一出手買下價(jià)值3200多萬元的商鋪；2003年10月5日，溫州購房團(tuán)在武漢留下了4000多萬的成交量；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)40余人開赴青島，僅僅三天的時(shí)間，成交了3000萬元，在當(dāng)?shù)匾鹆藦?qiáng)烈的震動(dòng)；2003年10月16日，溫州看房團(tuán)20位成員，在南昌留下了1200萬元，在南昌刮起了一陣溫州旋風(fēng)；2003年11月21日，溫州看房團(tuán)，在深圳留下了2600萬的訂單，意向成交接近億元等等。溫州購房團(tuán)到全國各地購房已成為一種樓市現(xiàn)象，那么溫州購房團(tuán)帶來的又將是什么呢？首先，溫州購房團(tuán)帶來的將是豐厚的溫州民間資本。可以說，溫州是我國民間資本積累最多的城市之一，1500億元的民間資本，相信任何一個(gè)城市都希望能吸引這些資本為己用。溫州人在全國各地購房、投資的同時(shí)，無疑也留下了大筆的資金。不過這只是其中的一種方式，有的溫州人在購買商鋪和寫字樓之后，并不僅為出租、出售，也有的是自己做生意或設(shè)立公司分部。其次，隨著溫州購房團(tuán)筑起的一道橋梁，下一步帶來的將是兩地的生意、貿(mào)易往來。據(jù)溫州晚報(bào)介紹，溫州現(xiàn)在有大量的民營企業(yè)在向外擴(kuò)展，購房團(tuán)中的一部分人既是出來購房投資，也是同時(shí)考察市場，有的人買商鋪和寫字樓是為了企業(yè)自用，讓企業(yè)在這個(gè)城市有一個(gè)“落腳點(diǎn)”，為下一步的發(fā)展做準(zhǔn)備。據(jù)了解，溫州晚報(bào)購房俱樂部的5000多名會(huì)員，除了溫州本地的企業(yè)家外，還包括在國內(nèi)各以投資做生意的溫州人，以及遠(yuǎn)在日本、歐洲的溫州籍華僑等。目前報(bào)名者的情況來看，購房團(tuán)成員主要有這樣幾類：一、私營企業(yè)業(yè)主。他們手握大量資金，習(xí)慣了大數(shù)額的資金流動(dòng)，這類投資者往往組成群體，形成一個(gè)龐大的資金團(tuán)體。他們不輕易下訂單，但一旦決定購買，購買量就非常大。二、工薪階層。他們由于家庭基礎(chǔ)較好或本身收入較高，也具有相當(dāng)?shù)馁徺I力。他們的投資隊(duì)伍一般以親戚、朋友甚至同事組成，喜歡投資小商鋪、小套型住宅、小面積寫字樓。 三、一般投資者。這類人以老年人為主，他們或是子女收入較高或是在企業(yè)管理上已經(jīng)退居二線或是在前幾十來的在外經(jīng)商中完成了資金積累，沒有任何生活壓力，有著大量閑置的資金。溫州購房團(tuán)在廣州購房情況表序號(hào)樓盤人數(shù)序號(hào)樓盤人數(shù)1美林湖畔2052金碧世紀(jì)花園1693雙子星城1374番禺錦繡生態(tài)園1245金碧新城926盈彩美居917中?？党?88嶺南新世界嶺南小城73 9錦繡生態(tài)園樂滿園7210白云半山花園6311祈福新村6112廣州雅居樂花園5313東山紫園5214時(shí)代玫瑰園4715華景新城芳滿庭園4816城市假日?qǐng)@5017新城雅居4518華南新城4419逸景翠園4320珠江御景灣4321華南御景園4322東方都會(huì)廣場上寓4323四季花城4224五山花園4125森語星園4126羅馬家園4127逸雅居4028南國嘉園蘋果城 3929南國奧林匹克花園3730富力東堤灣3731江南新苑3632金碧雅苑36 33東華花園3534碧桂園鳳凰城3535嘉仕花園尚海3536云山詩意人家3537怡新花園3438保利香檳花園3339藍(lán)色康園3240保利海棠花園3341美林海岸花園3142江苑 3143保利百合花園3144旭景家園3145云山熹景31 46金碧御水山莊3047城啟波爾多莊園3048東山水戀2849 錦城南苑2850金碧都市廣場2851雍景臺(tái)2752富力貴苑2753寶盛園2754華港花園沁園春2655金碧灣2556理想藍(lán)堡國際2557萬科城市花園2558保利花園 2559華工是我家2560益鵬翠苑24 61歷德雅舍2362世紀(jì)綠洲23供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力