【正文】 地普通商品住房 16020 702022 年的土地市場(chǎng)，此地塊無(wú)論如何都無(wú)法繞開(kāi)去，作為地王，其 給鄭州市2022 年的土地市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)開(kāi)門(mén)紅，為市場(chǎng)迎來(lái)一片喝彩聲，但是到 9 月，短短的半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商卻無(wú)奈退場(chǎng)，個(gè)中滋味，也許 只有其自己才能細(xì)細(xì)品味。1 月 9 日，2022 年鄭州第一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)拍了個(gè)開(kāi)門(mén)紅。鄭州建海置業(yè)有限公司以 億多元拿下鄭州電視臺(tái)的 畝土地。創(chuàng)下了一畝地 萬(wàn)元的“天價(jià)”，成 為鄭 州單價(jià)新“地王” 。地塊位于淮河路與嵩山路交叉口，交通便利。多個(gè)企事業(yè)單位和鄭州建材大世界等分布在宗地周邊，生活 設(shè)施完善、生活便捷。 這塊土地規(guī)劃的容積率相對(duì)較高，可以達(dá)到 。該地塊兩面臨街，商業(yè)價(jià)值也比 較高。據(jù)測(cè)算，鄭州電視臺(tái)地塊每平方米樓面價(jià)約為 2110 元，如果加上綠化等建安成本，每平方米房?jī)r(jià)成本在 4100 元至 4300 元，房子的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)可達(dá)到 4800 元至 5500 元。按照土地出讓文件， 該地塊將于今年 8 月份移交，開(kāi)工后預(yù)計(jì)明年可取得預(yù)售證，在市 場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。但是在 9 月末，由于地價(jià)過(guò)高及鄭州市場(chǎng)在 1—9 月份銷(xiāo)售量的大跌，加上建海置業(yè)資深的一些原因，造成了其作出了無(wú)奈的退地的選擇。繼建海置業(yè)退地僅 20 天的時(shí)間，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)建投鑫苑也43 / 66退出了其在 07 年所拿到的其小地王的伏牛路地塊。以?xún)蓚€(gè)地王的退地標(biāo)志著鄭州土地市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷。? 王寨城中村改造用地規(guī)劃指標(biāo)要求地塊編號(hào)土地位置 土地面積（㎡） 土地用途建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)出讓年限(年)A101 商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤80 ≤ ≤45 ≥25商服 40城鎮(zhèn)住宅70A201 城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤60 ≤ ≤35 ≥25城鎮(zhèn)住宅70商服 40A301 城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80 ≤ ≤25 ≥30城鎮(zhèn)住宅70商服 40B102 商服和城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管理與公共服務(wù)用地）≤80 ≤ ≤48 ≥25商服 城鎮(zhèn)住宅70、公共管理與公共服務(wù) 50C102 商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤100≤5.4 ≤48 ≥25商服 40城鎮(zhèn)住宅70D101公共管理與公共服務(wù)用地（小學(xué)）≤15 ≤ ≤20 ≥40 50鄭政出〔2022〕1 號(hào)南陽(yáng)路與北三環(huán)立交橋四周D102商服和城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管≤80 ≤ ≤48 ≥25商服 城鎮(zhèn)住宅70、公共管44 / 66理與公共服務(wù)用地）理與公共服務(wù) 50D201 商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤80 ≤ ≤45 ≥25商服 40城鎮(zhèn)住宅70E104 城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管理與公共服務(wù)用地）≤80 ≤ ≤25 ≥30城鎮(zhèn)住宅70、公共管理與公共服務(wù) 50E201 城鎮(zhèn)住宅 ≤100 ≤ ≤35 ≥25 702 月 4 日，位于南陽(yáng)路與北三環(huán)立交橋四周的王寨城中村改造用地被鄭州天中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以 億元總價(jià)成交，平均每畝地 281．55 萬(wàn)元， 再次刷新總價(jià)“地王 ”。地塊緊鄰南陽(yáng)路、北環(huán)路，交通便捷，教育、醫(yī)療、企事業(yè)單位、商服分布在項(xiàng)目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益 濃厚，周 邊商業(yè)多為大型批發(fā)市場(chǎng)，居民生活配套商 業(yè)、高檔商 業(yè)相對(duì)滯后， 為該項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目的上市提供了契機(jī)。但該地塊被分割成多個(gè)獨(dú)立單元，用途繁多，各個(gè) 單元依據(jù)用途有相應(yīng)的使用年限，多種用途對(duì)于完善生活配套有重要作用，但各個(gè)單元相混合和地塊零散對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)存在著挑戰(zhàn)。且南陽(yáng)路與北三環(huán)交叉口房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，水產(chǎn) 品市場(chǎng)、調(diào)味品市場(chǎng)在一定程度上抑制區(qū)域，同 時(shí)周邊還有較多的工業(yè)用地，影響居住品質(zhì)。地塊編號(hào)土地位置 土地面積（㎡） 土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求 出讓年限(年)45 / 66? 劉南崗村城中村改造用地2022 年 2 月 28 日，管城區(qū)劉南崗村城中村改造用地被河南民安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以起始價(jià) 49565 萬(wàn)元拿下，每畝地價(jià) 萬(wàn)元。該地塊位于中州大道與航海路交叉口南 500 米，西面緊鄰中州大道，南臨南三環(huán)，東 接機(jī)場(chǎng)高速，對(duì)外交通極 為便捷。開(kāi) 發(fā)商采用 “未遷先安置”的建設(shè)思路，第一批安置房已經(jīng)入住，第二批安置房已經(jīng)封頂， 進(jìn) 行外立面裝修。 項(xiàng)目在 06 下半年年已經(jīng)開(kāi)始做戶(hù)外廣告的宣傳，因各種原因項(xiàng)目擱置一段時(shí)間。該項(xiàng)目為橡樹(shù)玫瑰城，目前銷(xiāo)售情況良好。三．即將入市地塊分析12 月份共有 7 塊土地推出，共 1210 畝，其中有一 塊 872 畝的城中村改造項(xiàng)目。編號(hào) 上市時(shí)間 行政區(qū) 地塊位置性質(zhì)規(guī)模（畝）容積率出讓年限（年）競(jìng)拍保證金（萬(wàn)）1 金水區(qū) 農(nóng)科路北、文博 東路 住宅 70 20220建筑高度(米) 容積率建筑密度(％)綠地率(％)E02 ≤80 ≤ ≤28 ≥30W02 城鎮(zhèn)住宅 ≤80 ≤ ≤28 ≥3570W06 城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80 ≤ ≤28 ≥35城鎮(zhèn)住宅 70，商服 40〔2022〕3 號(hào)中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南合計(jì) ㎡46 / 662 金水區(qū) 農(nóng)科路北、數(shù) 碼路 住宅 70 202204 金水區(qū) 豐慶路西、北 環(huán)路南 住宅 70 50008 金水區(qū) 紅旗路北、 紅專(zhuān)路南 住宅 70 20223 二七區(qū)鄭大南路以東、環(huán)翠路以北、京廣南路以西、長(zhǎng)江路以南綜合用地8 住宅70商業(yè)40100005 二七區(qū) 長(zhǎng)江路南、代莊街 東 住宅 70 5006 二七區(qū) 西三環(huán)東、隴海鐵路南 住宅 70 20227 中原區(qū) 西站北街東、煤倉(cāng)街北 住宅 70 1000 第四篇 經(jīng)典案例分析一．區(qū)域標(biāo)志性樓盤(pán)升龍國(guó)際中心項(xiàng)目簡(jiǎn)介升龍國(guó)際中心由鄭州尚錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，位于鄭州市二七區(qū)大學(xué)路與淮河路交叉口南 200 米處。集住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓、公寓、星 級(jí)酒店為一體，目前在售的為 8 棟 31 層住宅，以及升 龍商業(yè)廣場(chǎng) 4 棟 34 層商業(yè)。 總套數(shù) 4236 套，其中住建筑類(lèi)型 高層、寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓47 / 66宅 3478 套，商業(yè) 758 套，目前銷(xiāo)售率已近 50%，均價(jià) 5000。配套分析項(xiàng)目位于鄭州西南核心區(qū)域，地處連接“二七商圈”、“碧沙崗商圈” 的中軸線(xiàn)，周邊名校林立，政府機(jī)關(guān)、銀行、大型住宅社區(qū)比比皆是，地鐵一號(hào)線(xiàn)、火車(chē)站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、寫(xiě)字樓共計(jì) 140 萬(wàn)平米城市綜合體的超大規(guī)模，形成 300 公里中心輻射， 20 萬(wàn)固定消 費(fèi)群體，日均 100 萬(wàn)的客群流量，多商圈包圍的真正城市 級(jí)核心中心。規(guī)劃分析升龍國(guó)際中心采用領(lǐng)先的‘ 住宅雙地面，商 業(yè)多首層’ 規(guī) 劃理念， ‘一縱兩橫’的規(guī)劃手法，為住宅和商業(yè)的業(yè)主營(yíng)造互不干擾、精彩超前的空間。升龍商業(yè)廣場(chǎng)由升龍不夜城、升龍數(shù)碼廣場(chǎng)、升龍時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)、升 龍生活廣場(chǎng)四大商 業(yè)板塊組成。在 規(guī)劃上采用開(kāi)放式商業(yè)群落規(guī)劃，商業(yè)街區(qū)、商 業(yè)休閑廣場(chǎng)、主 題百貨、 購(gòu)物中心、商 業(yè)景觀(guān)區(qū)域相互融合。集中商業(yè)區(qū)域采用“多首層”概念設(shè)計(jì)， 創(chuàng)造出了“ 層層首鋪， 鋪鋪首層”的國(guó)際化商業(yè)街區(qū) 組合形態(tài)。建筑 風(fēng)格采用的是 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，白色加米黃，簡(jiǎn)約大氣。48 / 66戶(hù)型分析戶(hù)型 11 22 32 42 合計(jì)面積（㎡） 4070 8090 120 140180 *推量 1780 653 397 162 2992銷(xiāo)量 553 414 229 113 1309銷(xiāo)售率 31% 63% 58% 70% 44%住宅月均去化 46 34 19 9 108層數(shù) 一層 二層 三層 合計(jì) 主力戶(hù)型面積 22140 20270 30290 * 4070推量 256 153 152 506 323銷(xiāo)量 101 14 5 120 65銷(xiāo)售率 39% 9% 3% 24% 20%商業(yè)月均去化 34 5 2 40 22項(xiàng)目一房去化也最快，這主要是因?yàn)轫?xiàng)目小戶(hù)型推量大，另一方面， 項(xiàng)目大體量的商業(yè)以及招商也提升了投資者的信心。整體上看兩房銷(xiāo)售情況最好，去化也較快， 這和目前市場(chǎng)上購(gòu) 房者以自主為主有關(guān)。商業(yè)方面，一層銷(xiāo)售情況明顯最好， 這主要是因?yàn)橐粚优R街商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況一般都明顯好于其他樓層，另一方面，一層商業(yè)整體上面 積較小，也促 進(jìn)了它的去化。主力戶(hù)型49 / 66客戶(hù)分析：升龍的客戶(hù)也是以附近居民為多，住宅方面投資也占了小部分?？蛻?hù)普遍比較好看項(xiàng)目的地段、規(guī)模和開(kāi) 發(fā)商實(shí)力，但部分客 戶(hù)對(duì)戶(hù)型不太滿(mǎn)意。商 業(yè)部分得益于大體量以及有力的招商，客戶(hù)普遍比較看好其發(fā)展?jié)摿Α?4㎡小戶(hù)型，功能齊全，獨(dú)立的廚房和陽(yáng)臺(tái)滿(mǎn)足消費(fèi)者基本需求。戶(hù)戶(hù)全明、功能分區(qū)合理臥室客廳朝南南臥室門(mén)與衛(wèi)生間門(mén)相近，且與盥洗區(qū)相對(duì)，造成不便50 / 66營(yíng)銷(xiāo)推廣：升龍國(guó)際中心在推廣中始終以各種活動(dòng)為主題，通過(guò)一系列的買(mǎi)房送禮品、送裝修等等，共同打造高性?xún)r(jià)比全能社區(qū)，商業(yè)“先招商，后推廣”，引 進(jìn)家樂(lè)福、紅星?美凱龍 、國(guó)美電器、永 樂(lè)電器、臺(tái)灣 NOVA 數(shù)碼、奧斯卡影院、麥當(dāng) 勞、肯德基等世界 500 強(qiáng)企業(yè)，并 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5 年保證收益，解決消費(fèi)者后顧之憂(yōu)，致力于打造“第二個(gè)二七商圈 ”。升龍國(guó)際中心系列活動(dòng)20220107四重豪禮連環(huán)送，千萬(wàn)重金等你拿！購(gòu)一房送 8888 元禮包，購(gòu)兩房送 18888 元禮包，購(gòu)三房送 28888 元禮包， 購(gòu)四房送38888 元禮包！升龍購(gòu)房節(jié)期間購(gòu)房即送全家體檢卡，過(guò)個(gè)平安健康年！看房即送精美禮品！20221226加推精品房源 A 區(qū)號(hào)樓禮獻(xiàn)全城！年終大抽獎(jiǎng)，豪華筆記本、液晶大彩電，10 萬(wàn)重金，歲末推出！20221128民心大盤(pán)，感恩回饋，升龍民生關(guān)懷 3 重計(jì)劃。首付分期，輕松購(gòu)房；租房有補(bǔ)貼，還貸不用愁；+888 元，送全屋精裝修！20221114升龍民生關(guān)懷 3 重計(jì)劃傾情啟動(dòng)，特別加推，首付 8888 元買(mǎi)一房，首付 18888 元買(mǎi)兩房活動(dòng)！20221009升龍商業(yè)廣場(chǎng)憾世登場(chǎng)！統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5 年保證收益，買(mǎi)金鋪，做世界 500 強(qiáng)房東！20220917新青年置業(yè)計(jì)劃：凡購(gòu)買(mǎi)一期住宅+公寓制定戶(hù)型，每套+888元，即可贈(zèng)送高檔精裝修！新青年置業(yè)計(jì)劃生活體驗(yàn)區(qū)樣板房51 / 66盛妝開(kāi)放，歡迎蒞臨品鑒！2022829挑戰(zhàn)性?xún)r(jià)比，壹公館 4400 元/平米起，8 月 27 日－31 日凡蒞臨現(xiàn)場(chǎng)看房，均可免費(fèi)品嘗世界頂級(jí)現(xiàn)磨咖啡！202207318 月 1 日至 8 月 8 日期間，凡購(gòu)買(mǎi)指定戶(hù)型（F4/F5),均可享受每日 1000 元禮金饋贈(zèng)，最高饋贈(zèng)金額 8888 元；凡購(gòu)買(mǎi)指定戶(hù)型（F/F5），加 88 元/平米送精裝修！8 月 1 日－9 月 26 日（共8 周），購(gòu)買(mǎi)指定戶(hù)型（A2）即 贈(zèng)送 16888 元的超值禮金，每周僅限 5 個(gè)名額！20220724 新青年置業(yè)計(jì)劃活動(dòng)時(shí)間：7 月 25 日－7 月 31 日！朝陽(yáng)觀(guān)點(diǎn)升龍國(guó)際中心位于二七區(qū)大學(xué)路與淮河路交叉口，配套完善交通便利，人文氣息濃厚， 項(xiàng)目規(guī)模 400 畝 的規(guī)模，加上之前曼哈 頓 的影響力，無(wú)形中 給銷(xiāo)售費(fèi)增強(qiáng)了信心。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多 為純住宅項(xiàng)目，而升 龍?jiān)诙ㄎ粫r(shí)引進(jìn)商業(yè)、寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店，打造成一個(gè)大規(guī) 模的城市綜合體，再造了一個(gè)“ 二七商圈”。商業(yè)部分招商先行，引進(jìn)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)，奠定了商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)，很大部分降低了消費(fèi)者后期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，多首層的設(shè)計(jì)，增加的臨街旺鋪的數(shù)量， 緩解了二三層商業(yè)的銷(xiāo)售壓力，取得了良好的效果。但升龍的住宅小戶(hù)型占到了一半以上的比例，雖然商業(yè)成活之后小戶(hù)型的銷(xiāo)售壓力不大，但在短時(shí)間 內(nèi)很難完全消化，影響了項(xiàng)目的去化速度。52 / 66二．安全置業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)怡豐新都匯項(xiàng)目簡(jiǎn)介司開(kāi)發(fā)，位于鄭州市惠濟(jì)區(qū) 農(nóng)業(yè)路南、天明路西側(cè)，由 12 棟 3234 層高層組成。 項(xiàng)目計(jì)劃分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃建筑面 積 22 萬(wàn)平方米，其中住宅 20 萬(wàn)平方米，共 2747 套（其中安置房1386 套），商業(yè)面積 6858 平方米。 規(guī)劃地上停車(chē)位 330 個(gè)，地下停車(chē)位 550 個(gè)。目前在售的 為位于 項(xiàng)目南邊的 6 號(hào)樓。12 月 6 日和 12 月 27 日兩次火爆開(kāi)盤(pán)， 優(yōu)惠后均價(jià) 4800，目前 銷(xiāo)售率將近30%。配套分析：項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 40 萬(wàn)平方米容積率 綠化率 %建筑類(lèi)型 高層、商業(yè)、公寓53 / 66在配套上，項(xiàng)目位于農(nóng)業(yè)路和天明路交匯處，區(qū)位 優(yōu)勢(shì)明顯，周 邊配套完善，交通便利。加之小區(qū)內(nèi)部規(guī) 劃規(guī)劃有 3 萬(wàn)平方米沿街商業(yè)、大型商業(yè)廣場(chǎng)、雙 語(yǔ)幼兒園等生活配套，可以說(shuō) 無(wú)論是生活、教育 還是出行都非常便利。 同時(shí)項(xiàng)目毗鄰百畝青少年公園，給項(xiàng)目提供了良好