【正文】 的王寨城中村改造用地以 億元總價(jià)成交，平均每畝地價(jià) 281．55 萬元，成為繼去年年底二七區(qū)小李莊城中村土地成交總價(jià) 14．092 億元之后，再次刷新總價(jià)“ 地王”。地塊緊鄰南陽路、北環(huán)路，交通便捷，教育、醫(yī)療、企事業(yè)單位、商服分布在項(xiàng)目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益 濃厚，周 邊商業(yè)多為大型批發(fā)市場(chǎng)，居民生活配套商 業(yè)、高檔商 業(yè)相對(duì)滯后， 為該項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目的上市提供了契機(jī)。集中商業(yè)區(qū)域采用“多首層”概念設(shè)計(jì)， 創(chuàng)造出了“ 層層首鋪， 鋪鋪首層”的國際化商業(yè)街區(qū) 組合形態(tài)。 項(xiàng)目計(jì)劃分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃建筑面 積 22 萬平方米，其中住宅 20 萬平方米，共 2747 套（其中安置房1386 套），商業(yè)面積 6858 平方米。但升龍的住宅小戶型占到了一半以上的比例，雖然商業(yè)成活之后小戶型的銷售壓力不大，但在短時(shí)間 內(nèi)很難完全消化，影響了項(xiàng)目的去化速度。升龍商業(yè)廣場(chǎng)由升龍不夜城、升龍數(shù)碼廣場(chǎng)、升龍時(shí)代購物廣場(chǎng)、升 龍生活廣場(chǎng)四大商 業(yè)板塊組成。以兩個(gè)地王的退地標(biāo)志著鄭州土地市場(chǎng)開始轉(zhuǎn)冷。36 / 662022 年鄭州土地市場(chǎng)分析一．土地市場(chǎng)概述2022 年，鄭州土地市場(chǎng)商品房用地成交 39 宗，共 畝，其中住宅用地，商業(yè)用地 畝，經(jīng)濟(jì)適用房用地 畝，其中通過招拍掛方式成交 16 宗，協(xié)議出讓 17 宗，劃撥 5 宗。第一季度，由于處于農(nóng)歷春節(jié)的傳統(tǒng)銷售淡季，同 時(shí)對(duì)于政府出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的預(yù)期，市場(chǎng)住宅的銷 售量較 2022 年第四季度大幅度降低，特別是 2 月份僅有 萬平方米的銷售量。 2022 年二手房修正均價(jià)為 2810 元/ 平方米，同比增長(zhǎng)了 12%。2022 年商品房全年銷售量環(huán)比下降了 28%，其降幅遠(yuǎn)大于供應(yīng)量14%的降幅， 2022 年鄭州市商品房市場(chǎng)供大于求的局面更加明顯。和 2022 年 萬平方米的供應(yīng)量相比，其供應(yīng)量減少了 萬平方米。小高 層、高層經(jīng)濟(jì)適用住房分別按照上浮15%、20%確定?！睹裼媒ㄖ?jié)能條例》 鄭州市人民政府10．1★《民用建筑節(jié)能條例》將于 2022 年 10月 1 日起施行。鄭州市閑置土地處置辦法鄭州市人民政府5．4★國有土地使用權(quán)出讓合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定分期開發(fā)的,核定閑置土地面積時(shí),按照分期開發(fā)的范圍核定。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 個(gè)百分點(diǎn)。單筆住房公積金貸款的最高額度將提高到 40萬元?！蛾P(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》央行和銀監(jiān)會(huì)8．28★通知強(qiáng)調(diào)，強(qiáng)化政策要求，嚴(yán)格建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理，嚴(yán)格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項(xiàng)目貸款審核，嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目貸款管理。捂地或?qū)е路渴小?滯脹” 國土部敦促加快節(jié)奏國土資源部12．15★國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好 2022 年報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)工作的通知》表示，地方政府要在 2022 年 2 月 28日前完成 2022 年用地計(jì)劃申報(bào)。關(guān)于做住房建設(shè)規(guī)劃 建設(shè)部 2．15 ★制定住房建設(shè)規(guī)劃和住房建設(shè)年度計(jì)5 / 66與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的知道意見劃，要根據(jù)本地住宅需求情況，落實(shí)逐步解決城市中低收入家庭住房困難的目標(biāo)，合理確定居住用地供應(yīng)規(guī)模、土地開發(fā)強(qiáng)度和住宅供應(yīng)規(guī)模。在這兩年中，國家出臺(tái)了一系列的政策來規(guī)范穩(wěn)定樓市。土地違法行為超兩次將向社會(huì)公示土地違法行為超兩次將向社會(huì)公示9．11★要求各地建立土地違法記錄通報(bào)公示制度。二，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率央行 9．25★除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1 個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 2 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，成交量大幅萎 縮，樓市前景一片迷茫。補(bǔ)償方式可以采用直接確定補(bǔ)償價(jià)格買斷或者按出讓成交凈價(jià)的一定比例補(bǔ)償。到 2022 年，大城市和區(qū)域中心城市的人均建設(shè)用地將控制在 90 平方米以內(nèi)，中等城市控制在 95平方米以內(nèi)，小城市控制在 100 平方米以內(nèi)，建制鎮(zhèn)控制在 110 平方米以內(nèi)；各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)要建成節(jié)約集約用地示范區(qū),普遍使用多層標(biāo)準(zhǔn)廠房。但是鄭州市政府在加大投放量的同時(shí)，也提高了經(jīng)濟(jì)適用房的購房條件，為了提高數(shù)量，單套面積也作了相應(yīng)的減少。2．商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析? 鄭州市 2022 年供應(yīng)結(jié)構(gòu)與 2022 年基本一致，住宅供應(yīng)仍舊占市場(chǎng)的主導(dǎo)。房?jī)r(jià)高企抑制了居民的需求；二是國家為控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，出臺(tái)了一系列的政策， 06 年的 70/90 政策、07 年的針對(duì)二手房房貸以及國家對(duì)于銀行系統(tǒng)銀根的緊縮政策的實(shí)施，使得市場(chǎng)出現(xiàn)了濃厚的觀望氣氛；三是從 08 年下半年開始，世界金融危機(jī)的負(fù)面作用逐步的開始影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 許多行業(yè)出現(xiàn)了較大規(guī)模的衰退，消費(fèi)者處于對(duì)未來的收入預(yù)期的擔(dān)心，減少了消 費(fèi)。這主要是受二手房中非住宅 萬㎡且高價(jià)格成交的影響，當(dāng)月成交均價(jià)急劇上升，達(dá)到 07 年至今成交價(jià)格的最高值。預(yù)計(jì) 2022 年鄭州商品住宅市場(chǎng)上半年會(huì)延續(xù) 08 年疲軟的態(tài)勢(shì)，下半年有望實(shí)現(xiàn)銷售的逐漸回暖。值得注意的是，本年度商品房用地通過招拍掛方式成交 16 宗，其中有 6 宗是城中村改造用地，且土地規(guī)模普遍較大， 說明鄭州市正在加快舊城改造的步伐，同時(shí)本年度還有 5 宗劃撥用地，全部用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，這與政府 2022 年關(guān)注民生，加大加大保障性住房建設(shè)力度的政策相一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局逐漸改變。但該地塊被分割成多個(gè)獨(dú)立單元，用途繁多，各個(gè) 單元依據(jù)用途有相應(yīng)的使用年限，多種用途對(duì)于完善生活配套有重要作用，但各個(gè)單元相混合和地塊零散對(duì)于項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)存在著挑戰(zhàn)。建筑 風(fēng)格采用的是 現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，白色加米黃，簡(jiǎn)約大氣。 規(guī)劃地上停車位 330 個(gè)，地下停車位 550 個(gè)。商業(yè)部分招商先行，引進(jìn)世界五百強(qiáng)企業(yè)，奠定了商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)，很大部分降低了消費(fèi)者后期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，多首層的設(shè)計(jì)，增加的臨街旺鋪的數(shù)量， 緩解了二三層商業(yè)的銷售壓力，取得了良好的效果。規(guī)劃分析升龍國際中心采用領(lǐng)先的‘ 住宅雙地面，商 業(yè)多首層’ 規(guī) 劃理念， ‘一縱兩橫’的規(guī)劃手法，為住宅和商業(yè)的業(yè)主營造互不干擾、精彩超前的空間。繼建海置業(yè)退地僅 20 天的時(shí)間，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)建投鑫苑也43 / 66退出了其在 07 年所拿到的其小地王的伏牛路地塊。同時(shí)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用房較少，其商品房市場(chǎng)均價(jià)扭曲程度較低；鄭東新區(qū)盡管其樓盤品質(zhì)較高，但是由于該區(qū)域有大量的經(jīng)濟(jì)適用房，單位集資房，其拉低了市場(chǎng) 的均價(jià)；金水區(qū)為市場(chǎng)去化的主要區(qū)域，盡管該區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)差異較大，但是主流 產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在 4000—5000 元/平方米之間，因此其市場(chǎng)均價(jià)也較高，為 4152 元/平方米；惠濟(jì)區(qū)本身的市 場(chǎng)供給較小，因此區(qū)域內(nèi)單個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)其區(qū)域價(jià)格形成影響較大；二七區(qū)和中原區(qū)一直是經(jīng)濟(jì)適用房的集中區(qū)域，因此這兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)一直較低，分別為 3659 元/平方米和 3264 元/平方米。在 2022 年市場(chǎng)去化產(chǎn)品的平均面積為 平方米，而 2022 年其平均面積降到了 平方米，戶均面 積減少了 平方米。2．二手房市場(chǎng)均價(jià)分析? 二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從 2022 年至今首次銷量大幅度下降。20222022年 商 品 房 供 應(yīng) 量 分 析020406080100120140160180萬平方米2022年 供 應(yīng) 量 供 應(yīng) 量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022—2022 年商品房供 應(yīng) 量分析2022 年鄭州市場(chǎng)商品房的供應(yīng)量為 萬平方米，沒有完成年度商品房的計(jì)劃供應(yīng)的 1050 萬平方米的量。購買經(jīng)濟(jì)適用住房的核準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)，家庭成員為 3 人以下（含 3 人）的，按 60 平方米計(jì)算；3人以上的，按 80 平方米計(jì)算。昨日，省建設(shè)廳下發(fā)通知，要求鄭州等 6 個(gè)試點(diǎn)城市建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息周報(bào)制度，以引導(dǎo)開發(fā)商理性投資和購房者合理消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目中廉租住房配建比例原則上不得低于 10%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。再次購買自住住房時(shí)，還可以重新提取?！飶?6 月 25 日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人10 / 66民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：將減輕居民買房負(fù)擔(dān)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12．10★中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在明年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負(fù)擔(dān)，把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用。房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。尤其是，2022 年的地產(chǎn)政策有很大的反差，從上半年的打壓，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一個(gè)大大的“V”字。將發(fā)生兩次以上違法行為或違法行為性質(zhì)惡劣、后果嚴(yán)重的單位或個(gè)人列入“土地違 法記錄單” ，通過金融業(yè)統(tǒng)一征信平臺(tái)向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)通報(bào)，并向社會(huì)公示。對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。貸款基準(zhǔn)利率 4 年來首次下調(diào) 16 日起下調(diào) %央行 9．16★自 9 月 16 日起下調(diào) 1 年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 個(gè)百分點(diǎn)，存款基準(zhǔn)利率保持不變。央行下調(diào)存貸款基準(zhǔn) 央行 11．27 ★從 2022 年 11 月 27 日起，下調(diào)金融13 / 66利率 108 基點(diǎn) 并降準(zhǔn)備金率機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 個(gè)百分點(diǎn)。開始有呼吁政府救市的聲音?！锸召弮?chǔ)備國有土地工作在市政府領(lǐng)導(dǎo)下,由市土地儲(chǔ)備中心具體負(fù)責(zé)實(shí)施。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地單宗出讓面積,河南省轄市不得超過 150 畝、縣(市)不得超過 75 畝,每宗地開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不超過 3 年。第二篇 鄭州市整體市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一．鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析（一）商品房市場(chǎng)供求關(guān)系分析? 鄭州房地 產(chǎn)商品房供求比加大，供大于求局面進(jìn)一步加劇。2022年 鄭 州 市 商 品 房 產(chǎn) 品 供 應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 分 析83%12% 5%住 宅商 業(yè)寫 字 樓 2022年 鄭 州 市 商 品 房 產(chǎn) 品 供 應(yīng) 結(jié) 構(gòu) 分 析83%10%7% 住 宅商 業(yè)寫 字 樓2022—2022 年 鄭 州市商品房 產(chǎn) 品供 應(yīng)結(jié) 構(gòu) 變 化 圖2022 年全年非住宅供應(yīng)量為 萬平方米，占全年商品房總供給量的%，所占比例較 2022 年略有下降。2．2022 年商品房月度銷售分析26 / 66? 2022 年市場(chǎng)成交量銳減，第四季度略有回升。預(yù)計(jì) 2022 年二手房市場(chǎng)將會(huì)維持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，但是成交均價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步放緩。（三）商品住宅區(qū)域銷售量分析? 金水區(qū)成交量依舊位列榜首，中原區(qū)、二七區(qū)成交所占比重有所上升。公示時(shí)間行政區(qū) 宗地位置容積率面積（畝）出讓方式成交價(jià)格（萬元）單價(jià)（萬元/畝）土地性質(zhì) 單位 中原區(qū) 洛達(dá)路東、伊河路南3 掛牌 18380 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 中原區(qū) 淮河路南、嵩山路西 掛牌 16020 住宅用地鄭州建海置業(yè)有限公司 中原區(qū)嵩山路西、友愛路北 0 協(xié)議4 住宅用地鄭州市長(zhǎng)城房屋開發(fā)集團(tuán) 中原區(qū) 大學(xué)路西、鄭航南路北5 劃撥 0 0經(jīng)濟(jì)適用房用地鄭州豫發(fā)置業(yè)有限公司38 / 66 中原區(qū) 秦嶺路東、隴海路北 掛牌 42243 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中原區(qū) 華山路東、淮河路北33 掛牌49237 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄭州億辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0 中原區(qū)電廠西路東、鴻運(yùn)路南 掛牌 3940 住宅用地河南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0 中原區(qū)互助路南、文化宮路東 協(xié)議9 住宅用地河南山水房地產(chǎn)有限公司0 中原區(qū)歐麗路東、天下路南 協(xié)議 住宅用地河南省鄭發(fā)置業(yè)有限公司 管城區(qū)商城路北、建業(yè)路西 其他 住宅用地河南唯美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管城區(qū)中州大道以東、南三環(huán)以北、金岱路已南、崗東路以西 掛牌 49565 住宅用地河南民安地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管城區(qū) 航海路北，未來大道西 6 協(xié)議 住宅用地河南康利達(dá)置業(yè)有限公司39 / 66 管城區(qū)濱河路南、未來大道東 協(xié)議 住宅用地河南力寶實(shí)業(yè)有限公司 管城區(qū)未來路西、魏莊西街東、耿莊北路北、石油公司南3 掛牌 64730 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 管城區(qū)開發(fā)路以東、馮莊東路以西、端午路以南、南屏路以北 掛牌