【正文】 的王寨城中村改造用地以 億元總價成交，平均每畝地價 281．55 萬元，成為繼去年年底二七區(qū)小李莊城中村土地成交總價 14．092 億元之后，再次刷新總價“ 地王”。地塊緊鄰南陽路、北環(huán)路，交通便捷，教育、醫(yī)療、企事業(yè)單位、商服分布在項目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益 濃厚，周 邊商業(yè)多為大型批發(fā)市場，居民生活配套商 業(yè)、高檔商 業(yè)相對滯后， 為該項目商業(yè)項目的上市提供了契機。集中商業(yè)區(qū)域采用“多首層”概念設計， 創(chuàng)造出了“ 層層首鋪， 鋪鋪首層”的國際化商業(yè)街區(qū) 組合形態(tài)。 項目計劃分兩期建設，一期規(guī)劃建筑面 積 22 萬平方米，其中住宅 20 萬平方米，共 2747 套（其中安置房1386 套），商業(yè)面積 6858 平方米。但升龍的住宅小戶型占到了一半以上的比例，雖然商業(yè)成活之后小戶型的銷售壓力不大，但在短時間 內(nèi)很難完全消化，影響了項目的去化速度。升龍商業(yè)廣場由升龍不夜城、升龍數(shù)碼廣場、升龍時代購物廣場、升 龍生活廣場四大商 業(yè)板塊組成。以兩個地王的退地標志著鄭州土地市場開始轉冷。36 / 662022 年鄭州土地市場分析一．土地市場概述2022 年，鄭州土地市場商品房用地成交 39 宗，共 畝，其中住宅用地，商業(yè)用地 畝，經(jīng)濟適用房用地 畝，其中通過招拍掛方式成交 16 宗，協(xié)議出讓 17 宗，劃撥 5 宗。第一季度，由于處于農(nóng)歷春節(jié)的傳統(tǒng)銷售淡季，同 時對于政府出臺宏觀調(diào)控政策的預期，市場住宅的銷 售量較 2022 年第四季度大幅度降低，特別是 2 月份僅有 萬平方米的銷售量。 2022 年二手房修正均價為 2810 元/ 平方米，同比增長了 12%。2022 年商品房全年銷售量環(huán)比下降了 28%，其降幅遠大于供應量14%的降幅， 2022 年鄭州市商品房市場供大于求的局面更加明顯。和 2022 年 萬平方米的供應量相比，其供應量減少了 萬平方米。小高 層、高層經(jīng)濟適用住房分別按照上浮15%、20%確定。《民用建筑節(jié)能條例》 鄭州市人民政府10．1★《民用建筑節(jié)能條例》將于 2022 年 10月 1 日起施行。鄭州市閑置土地處置辦法鄭州市人民政府5．4★國有土地使用權出讓合同約定或建設用地批準書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定分期開發(fā)的,核定閑置土地面積時,按照分期開發(fā)的范圍核定。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率 個百分點。單筆住房公積金貸款的最高額度將提高到 40萬元?！蛾P于金融促進節(jié)約集約用地的通知》央行和銀監(jiān)會8．28★通知強調(diào)，強化政策要求，嚴格建設用地項目貸款管理，嚴格市政基礎設施和工業(yè)用地項目貸款審核，嚴格農(nóng)村集體建設用地項目貸款管理。捂地或?qū)е路渴小?滯脹” 國土部敦促加快節(jié)奏國土資源部12．15★國土資源部下發(fā)《關于做好 2022 年報國務院批準城市建設用地申報工作的通知》表示，地方政府要在 2022 年 2 月 28日前完成 2022 年用地計劃申報。關于做住房建設規(guī)劃 建設部 2．15 ★制定住房建設規(guī)劃和住房建設年度計5 / 66與住房建設年度計劃制定工作的知道意見劃，要根據(jù)本地住宅需求情況，落實逐步解決城市中低收入家庭住房困難的目標，合理確定居住用地供應規(guī)模、土地開發(fā)強度和住宅供應規(guī)模。在這兩年中，國家出臺了一系列的政策來規(guī)范穩(wěn)定樓市。土地違法行為超兩次將向社會公示土地違法行為超兩次將向社會公示9．11★要求各地建立土地違法記錄通報公示制度。二，進一步鼓勵普通商品住房消費。下調(diào)中小金融機構人民幣存款準備金率央行 9．25★除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構人民幣存款準備金率下調(diào) 1 個百分點，汶川地震重災區(qū)地方法人金融機構存款準備金率下調(diào) 2 個百分點。個人住房公積金貸款利率保持不變。房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃厚，成交量大幅萎 縮，樓市前景一片迷茫。補償方式可以采用直接確定補償價格買斷或者按出讓成交凈價的一定比例補償。到 2022 年，大城市和區(qū)域中心城市的人均建設用地將控制在 90 平方米以內(nèi)，中等城市控制在 95平方米以內(nèi)，小城市控制在 100 平方米以內(nèi)，建制鎮(zhèn)控制在 110 平方米以內(nèi)；各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)要建成節(jié)約集約用地示范區(qū),普遍使用多層標準廠房。但是鄭州市政府在加大投放量的同時，也提高了經(jīng)濟適用房的購房條件，為了提高數(shù)量，單套面積也作了相應的減少。2．商品房供應結構分析? 鄭州市 2022 年供應結構與 2022 年基本一致，住宅供應仍舊占市場的主導。房價高企抑制了居民的需求；二是國家為控制房價的過快增長，出臺了一系列的政策， 06 年的 70/90 政策、07 年的針對二手房房貸以及國家對于銀行系統(tǒng)銀根的緊縮政策的實施，使得市場出現(xiàn)了濃厚的觀望氣氛；三是從 08 年下半年開始，世界金融危機的負面作用逐步的開始影響我國經(jīng)濟的發(fā)展， 許多行業(yè)出現(xiàn)了較大規(guī)模的衰退，消費者處于對未來的收入預期的擔心，減少了消 費。這主要是受二手房中非住宅 萬㎡且高價格成交的影響，當月成交均價急劇上升，達到 07 年至今成交價格的最高值。預計 2022 年鄭州商品住宅市場上半年會延續(xù) 08 年疲軟的態(tài)勢，下半年有望實現(xiàn)銷售的逐漸回暖。值得注意的是，本年度商品房用地通過招拍掛方式成交 16 宗，其中有 6 宗是城中村改造用地，且土地規(guī)模普遍較大， 說明鄭州市正在加快舊城改造的步伐，同時本年度還有 5 宗劃撥用地，全部用于經(jīng)濟適用房建設，這與政府 2022 年關注民生，加大加大保障性住房建設力度的政策相一致，房地產(chǎn)市場格局逐漸改變。但該地塊被分割成多個獨立單元，用途繁多，各個 單元依據(jù)用途有相應的使用年限，多種用途對于完善生活配套有重要作用，但各個單元相混合和地塊零散對于項目的規(guī)劃、設計存在著挑戰(zhàn)。建筑 風格采用的是 現(xiàn)代簡約建筑風格，白色加米黃，簡約大氣。 規(guī)劃地上停車位 330 個，地下停車位 550 個。商業(yè)部分招商先行，引進世界五百強企業(yè)，奠定了商業(yè)繁榮的基礎，很大部分降低了消費者后期的經(jīng)營風險，多首層的設計，增加的臨街旺鋪的數(shù)量， 緩解了二三層商業(yè)的銷售壓力，取得了良好的效果。規(guī)劃分析升龍國際中心采用領先的‘ 住宅雙地面，商 業(yè)多首層’ 規(guī) 劃理念， ‘一縱兩橫’的規(guī)劃手法，為住宅和商業(yè)的業(yè)主營造互不干擾、精彩超前的空間。繼建海置業(yè)退地僅 20 天的時間，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)建投鑫苑也43 / 66退出了其在 07 年所拿到的其小地王的伏牛路地塊。同時該區(qū)域經(jīng)濟適用房較少，其商品房市場均價扭曲程度較低；鄭東新區(qū)盡管其樓盤品質(zhì)較高，但是由于該區(qū)域有大量的經(jīng)濟適用房，單位集資房，其拉低了市場 的均價；金水區(qū)為市場去化的主要區(qū)域，盡管該區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)差異較大，但是主流 產(chǎn)品供應主要集中在 4000—5000 元/平方米之間，因此其市場均價也較高，為 4152 元/平方米；惠濟區(qū)本身的市 場供給較小，因此區(qū)域內(nèi)單個項目的價格對其區(qū)域價格形成影響較大；二七區(qū)和中原區(qū)一直是經(jīng)濟適用房的集中區(qū)域，因此這兩個區(qū)域的市場均價一直較低，分別為 3659 元/平方米和 3264 元/平方米。在 2022 年市場去化產(chǎn)品的平均面積為 平方米，而 2022 年其平均面積降到了 平方米，戶均面 積減少了 平方米。2．二手房市場均價分析? 二手房市場呈現(xiàn)一個穩(wěn)定增長的趨勢。從 2022 年至今首次銷量大幅度下降。20222022年 商 品 房 供 應 量 分 析020406080100120140160180萬平方米2022年 供 應 量 供 應 量 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2022—2022 年商品房供 應 量分析2022 年鄭州市場商品房的供應量為 萬平方米，沒有完成年度商品房的計劃供應的 1050 萬平方米的量。購買經(jīng)濟適用住房的核準面積標準，家庭成員為 3 人以下（含 3 人）的，按 60 平方米計算；3人以上的，按 80 平方米計算。昨日，省建設廳下發(fā)通知，要求鄭州等 6 個試點城市建立房地產(chǎn)市場信息周報制度，以引導開發(fā)商理性投資和購房者合理消費。經(jīng)濟適用住房項目中廉租住房配建比例原則上不得低于 10%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。再次購買自住住房時，還可以重新提取?！飶?6 月 25 日起上調(diào)存款類金融機構人10 / 66民幣存款準備金率 個百分點。中央經(jīng)濟工作會議：將減輕居民買房負擔中央經(jīng)濟工作會議12．10★中央經(jīng)濟工作會議在明年經(jīng)濟工作重點任務中明確提出，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔，把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。房屋應當按照基本單元進行登記。尤其是，2022 年的地產(chǎn)政策有很大的反差，從上半年的打壓，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一個大大的“V”字。將發(fā)生兩次以上違法行為或違法行為性質(zhì)惡劣、后果嚴重的單位或個人列入“土地違 法記錄單” ，通過金融業(yè)統(tǒng)一征信平臺向當?shù)亟鹑跈C構通報，并向社會公示。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。貸款基準利率 4 年來首次下調(diào) 16 日起下調(diào) %央行 9．16★自 9 月 16 日起下調(diào) 1 年期人民幣貸款基準利率 個百分點，存款基準利率保持不變。央行下調(diào)存貸款基準 央行 11．27 ★從 2022 年 11 月 27 日起，下調(diào)金融13 / 66利率 108 基點 并降準備金率機構一年期人民幣存貸款基準利率各 個百分點。開始有呼吁政府救市的聲音?！锸召弮鋰型恋毓ぷ髟谑姓I導下,由市土地儲備中心具體負責實施。對房地產(chǎn)開發(fā)用地單宗出讓面積,河南省轄市不得超過 150 畝、縣(市)不得超過 75 畝,每宗地開發(fā)建設時間原則上不超過 3 年。第二篇 鄭州市整體市場分析與預測一．鄭州房地產(chǎn)市場整體分析（一）商品房市場供求關系分析? 鄭州房地 產(chǎn)商品房供求比加大，供大于求局面進一步加劇。2022年 鄭 州 市 商 品 房 產(chǎn) 品 供 應 結 構 分 析83%12% 5%住 宅商 業(yè)寫 字 樓 2022年 鄭 州 市 商 品 房 產(chǎn) 品 供 應 結 構 分 析83%10%7% 住 宅商 業(yè)寫 字 樓2022—2022 年 鄭 州市商品房 產(chǎn) 品供 應結 構 變 化 圖2022 年全年非住宅供應量為 萬平方米，占全年商品房總供給量的%，所占比例較 2022 年略有下降。2．2022 年商品房月度銷售分析26 / 66? 2022 年市場成交量銳減，第四季度略有回升。預計 2022 年二手房市場將會維持增長的趨勢，但是成交均價增長趨勢會進一步放緩。（三）商品住宅區(qū)域銷售量分析? 金水區(qū)成交量依舊位列榜首，中原區(qū)、二七區(qū)成交所占比重有所上升。公示時間行政區(qū) 宗地位置容積率面積（畝）出讓方式成交價格（萬元）單價（萬元/畝）土地性質(zhì) 單位 中原區(qū) 洛達路東、伊河路南3 掛牌 18380 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 中原區(qū) 淮河路南、嵩山路西 掛牌 16020 住宅用地鄭州建海置業(yè)有限公司 中原區(qū)嵩山路西、友愛路北 0 協(xié)議4 住宅用地鄭州市長城房屋開發(fā)集團 中原區(qū) 大學路西、鄭航南路北5 劃撥 0 0經(jīng)濟適用房用地鄭州豫發(fā)置業(yè)有限公司38 / 66 中原區(qū) 秦嶺路東、隴海路北 掛牌 42243 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中原區(qū) 華山路東、淮河路北33 掛牌49237 住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 鄭州億辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0 中原區(qū)電廠西路東、鴻運路南 掛牌 3940 住宅用地河南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司0 中原區(qū)互助路南、文化宮路東 協(xié)議9 住宅用地河南山水房地產(chǎn)有限公司0 中原區(qū)歐麗路東、天下路南 協(xié)議 住宅用地河南省鄭發(fā)置業(yè)有限公司 管城區(qū)商城路北、建業(yè)路西 其他 住宅用地河南唯美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管城區(qū)中州大道以東、南三環(huán)以北、金岱路已南、崗東路以西 掛牌 49565 住宅用地河南民安地產(chǎn)開發(fā)有限公司 管城區(qū) 航海路北，未來大道西 6 協(xié)議 住宅用地河南康利達置業(yè)有限公司39 / 66 管城區(qū)濱河路南、未來大道東 協(xié)議 住宅用地河南力寶實業(yè)有限公司 管城區(qū)未來路西、魏莊西街東、耿莊北路北、石油公司南3 掛牌 64730 住宅用地河南正商置業(yè)有限公司 管城區(qū)開發(fā)路以東、馮莊東路以西、端午路以南、南屏路以北 掛牌