【正文】 市場邏輯，但是正是由于不動產(chǎn)價格的持續(xù)穩(wěn)定增長，使開發(fā)商愿意存量而不愿降價銷售。我們中國人在美國的社會里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國高科技產(chǎn)業(yè)里面。做一個營運型的不動產(chǎn)或者要做一個住宅開發(fā)的時候，面對的消費者是完全不一樣的。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團劃分為中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費者和投機者五個主體，對其進行收益和風險分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到?！叭ㄒ黄健敝概R時施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場地。 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。這部分租房的人仍然是潛在的買房群體，并不能根本上解決房產(chǎn)過熱的情況。即使在發(fā)達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現(xiàn)的。四、經(jīng)濟適用房 經(jīng)濟適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個人都承受得起房子高昂的價格。而賣方則堅信2008年又是一個“豐收年”,即使掛牌出售,也本著打探行情的想法,堅決不降價。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。在經(jīng)過一段時間就可以掙個盆滿缽滿。二是土地資源壁壘。為了辦好這5個證，總共要蓋20多個章，涉及到當?shù)卣某鞘幸?guī)劃、房屋管理、國土資源、工商管理、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等部門，每一次往往都要燒香拜佛。行業(yè)內(nèi)競爭分析一般說來，同一個產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)是相互制約的，一個企業(yè)的行為必然引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的競爭。行業(yè)今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經(jīng)發(fā)生的變化，則市場氛圍從2007年到2008年的轉(zhuǎn)折也似曾相識。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢。都將產(chǎn)生大量的成本。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標準化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國住宅行業(yè)，其足跡注定無法平凡。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬科，越來越意識到只有回到市場邏輯的起點，不斷強化自身的能力，才是應(yīng)對一切市場變動最簡潔、也最有效的終極策略。SWOT分析優(yōu)勢—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對公司品牌忠誠度較高推行全裝修房劣勢—W施工隊的素質(zhì)不高管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場驗證公司中高層管理人員人事變動較為頻繁機會—O政府重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房我國國民經(jīng)濟平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場開發(fā)戰(zhàn)略：運用有效的營銷策略開發(fā)市場（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲備提高，資金來源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場ST戰(zhàn)略：市場開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢（WT4）四、EFE分析萬科的外部因素評價（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)機會1. 我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)快速增長32. 政府對房地產(chǎn)業(yè)將實行長期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國房地產(chǎn)金融帶來發(fā)展新機遇將會擴大房地產(chǎn)業(yè)的市場需求45. 居民的需求旺盛4機會加權(quán)分數(shù)威脅1. 央行存款儲備提高，資金來源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場2威脅加權(quán)分數(shù)總計五、IFE分析萬科的內(nèi)部因素評價（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評分加權(quán)分數(shù)優(yōu)勢1. 進行“3+X”的區(qū)域擴張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對中產(chǎn)階級，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強勢品牌進行資源整合　　開發(fā)經(jīng)營思路有誤。這是指在做大型的開發(fā)案的時候，做小型開發(fā)案不必運用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來操作就可以了。這往往會給開發(fā)案帶來危機甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費和出現(xiàn)很多糾紛。這就是說，如果你為一個市場去找開發(fā)案，風險度降低很多。指引企業(yè)的前進方向。作為這個領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團隊的成員將盡力守住一顆平常心?！岸鄷r候，從表面上看是市場的變動導致了市場預(yù)期的變化，但深入探究，我們可能發(fā)現(xiàn)，其實是市場對短期預(yù)期的某種不確定而放大了市場的短期波動。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。商品房價格居高不下，房地產(chǎn)商死扛著價格?；谝陨系幕九袛啵覈康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個快速增長期。　住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，其競爭強度取決于以下因素：，僅考慮國內(nèi)情況來說，各大集團有相當多已進入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來看，還沒有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導這個產(chǎn)業(yè)的情況。 現(xiàn)在面對越來越緊縮的財政政策，土地政策，以及國家的一系列的打壓房地產(chǎn)的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)暫時是處于水深火熱之中。我國自開展城市土地有償出讓制度以來，大多采用協(xié)議出讓土地的方式。進入障礙，也稱進入壁壘，是指進入廠商必須承擔而在位廠商不必承擔的成本，它是不完全競爭市場存在的根本條件，如果不存在進入障礙，廠商可以自由進入或者退出某一市場，則市場可以達到完全競爭或者可競爭狀態(tài)。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。 上海二手房指數(shù)辦公室判斷,上海二手房市場在經(jīng)歷大幅攀升之后,現(xiàn)已開始步入盤整狀態(tài)。五、二手房 二手房市場步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計劃,而賣方依然看好后市決不降價,上海的二手房市場步入盤整狀態(tài)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。中國建設(shè)部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房