【正文】 市場(chǎng)邏輯，但是正是由于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，使開發(fā)商愿意存量而不愿降價(jià)銷售。我們中國(guó)人在美國(guó)的社會(huì)里一樣可以生存，過去做餐館、做洗衣店的是老華僑；我們的新華僑已滲入到美國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)里面。做一個(gè)營(yíng)運(yùn)型的不動(dòng)產(chǎn)或者要做一個(gè)住宅開發(fā)的時(shí)候，面對(duì)的消費(fèi)者是完全不一樣的。 為了便于比較，以求大同、存小異為原則，我們將這些利益集團(tuán)劃分為中央政府、地方政府、開發(fā)商、消費(fèi)者和投機(jī)者五個(gè)主體，對(duì)其進(jìn)行收益和風(fēng)險(xiǎn)分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有了變化，必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到?！叭ㄒ黄健敝概R時(shí)施工道路、施工用電、施工用水的配置和平整施工場(chǎng)地。 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。這部分租房的人仍然是潛在的買房群體，并不能根本上解決房產(chǎn)過熱的情況。即使在發(fā)達(dá)國(guó)家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實(shí)現(xiàn)的。四、經(jīng)濟(jì)適用房 經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)是不一樣的，并不是每個(gè)人都承受得起房子高昂的價(jià)格。而賣方則堅(jiān)信2008年又是一個(gè)“豐收年”,即使掛牌出售,也本著打探行情的想法,堅(jiān)決不降價(jià)。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，二手房的成交90%以上是通過中介機(jī)構(gòu)完成的，可是，目前中介行業(yè)的現(xiàn)狀卻讓很多人放心不下，2007年底的中天老總的卷資出逃和2008年初的創(chuàng)輝的迅速消亡，給了中介行業(yè)震聾發(fā)聵的警鐘。在經(jīng)過一段時(shí)間就可以掙個(gè)盆滿缽滿。二是土地資源壁壘。為了辦好這5個(gè)證，總共要蓋20多個(gè)章，涉及到當(dāng)?shù)卣某鞘幸?guī)劃、房屋管理、國(guó)土資源、工商管理、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等部門，每一次往往都要燒香拜佛。行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析一般說來，同一個(gè)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)是相互制約的，一個(gè)企業(yè)的行為必然引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。行業(yè)今天面臨的局面，與2005年二季度的情形頗有相似之處；回顧2004年到2005年曾經(jīng)發(fā)生的變化，則市場(chǎng)氛圍從2007年到2008年的轉(zhuǎn)折也似曾相識(shí)。而從金融市場(chǎng)和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看，行業(yè)的集中化也是必然的趨勢(shì)。都將產(chǎn)生大量的成本。行業(yè)內(nèi)的產(chǎn)品差異化較小或趨于標(biāo)準(zhǔn)化，大多數(shù)企業(yè)的定位不清。身處這一特定歷史階段，又與城市化緊密相關(guān)的中國(guó)住宅行業(yè)，其足跡注定無法平凡。在住宅行業(yè)中耕耘了二十年的萬科，越來越意識(shí)到只有回到市場(chǎng)邏輯的起點(diǎn)，不斷強(qiáng)化自身的能力，才是應(yīng)對(duì)一切市場(chǎng)變動(dòng)最簡(jiǎn)潔、也最有效的終極策略。SWOT分析優(yōu)勢(shì)—S區(qū)域和客戶定位明確充足的土地儲(chǔ)備極高的品牌知名度和滿意度, 客戶對(duì)公司品牌忠誠度較高推行全裝修房劣勢(shì)—W施工隊(duì)的素質(zhì)不高管理邊界問題, 內(nèi)部組織的效率較低，管理模式還需要市場(chǎng)驗(yàn)證公司中高層管理人員人事變動(dòng)較為頻繁機(jī)會(huì)—O政府重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)者需求不飽和每年城市人口增加房地產(chǎn)重組SO戰(zhàn)略：產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（SOOOOO5）市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略：運(yùn)用有效的營(yíng)銷策略開發(fā)市場(chǎng)（SOOO6）WO戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（WO6）威脅—T央行存款儲(chǔ)備提高，資金來源收緊銀行存款加息可規(guī)劃土地減少政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)ST戰(zhàn)略：市場(chǎng)開發(fā)戰(zhàn)略（SSTTT3）產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略（ST4）WT戰(zhàn)略：應(yīng)變與善變地貫徹政府政策（WTT2）提高土地利用率（WT3.）循循善誘出良好的行業(yè)態(tài)勢(shì)（WT4）四、EFE分析萬科的外部因素評(píng)價(jià)（EFE）矩陣關(guān)鍵外部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)機(jī)會(huì)1. 我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速增長(zhǎng)32. 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)將實(shí)行長(zhǎng)期宏觀調(diào)控，稅收、信貸、土地政策等措施開始正式實(shí)施33. 股市下撤熱錢投入房地產(chǎn)行業(yè)14. WTO給我國(guó)房地產(chǎn)金融帶來發(fā)展新機(jī)遇將會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求45. 居民的需求旺盛4機(jī)會(huì)加權(quán)分?jǐn)?shù)威脅1. 央行存款儲(chǔ)備提高，資金來源收緊32. 銀行存款加息23. 可規(guī)劃土地減少44. 政府積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)2威脅加權(quán)分?jǐn)?shù)總計(jì)五、IFE分析萬科的內(nèi)部因素評(píng)價(jià)（IFE）矩陣關(guān)鍵內(nèi)部因素權(quán)重評(píng)分加權(quán)分?jǐn)?shù)優(yōu)勢(shì)1. 進(jìn)行“3+X”的區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略，產(chǎn)品主要針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)，走中檔路線42. 工業(yè)化建設(shè)住房33. 推行全裝修房34. 從產(chǎn)業(yè)鏈的角度尋找合作伙伴，以強(qiáng)勢(shì)品牌進(jìn)行資源整合　　開發(fā)經(jīng)營(yíng)思路有誤。這是指在做大型的開發(fā)案的時(shí)候，做小型開發(fā)案不必運(yùn)用那么多的專業(yè)公司，用一、二家的專業(yè)公司來操作就可以了。這往往會(huì)給開發(fā)案帶來危機(jī)甚至成為爛尾樓，造成了很多的浪費(fèi)和出現(xiàn)很多糾紛。這就是說，如果你為一個(gè)市場(chǎng)去找開發(fā)案，風(fēng)險(xiǎn)度降低很多。指引企業(yè)的前進(jìn)方向。作為這個(gè)領(lǐng)域的從業(yè)者，萬科團(tuán)隊(duì)的成員將盡力守住一顆平常心。“多時(shí)候，從表面上看是市場(chǎng)的變動(dòng)導(dǎo)致了市場(chǎng)預(yù)期的變化，但深入探究，我們可能發(fā)現(xiàn)，其實(shí)是市場(chǎng)對(duì)短期預(yù)期的某種不確定而放大了市場(chǎng)的短期波動(dòng)。由于房子是大多數(shù)普通民眾一生中最大的一筆支出。商品房?jī)r(jià)格居高不下，房地產(chǎn)商死扛著價(jià)格?；谝陨系幕九袛?，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍將有一個(gè)快速增長(zhǎng)期?！∽≌侨祟惿姹仨毜幕疚镔Y，也是社會(huì)成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)之一。而作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，其競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度取決于以下因素：，僅考慮國(guó)內(nèi)情況來說，各大集團(tuán)有相當(dāng)多已進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，就目前的情況來看，還沒有出現(xiàn)某一家企業(yè)主導(dǎo)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的情況。 現(xiàn)在面對(duì)越來越緊縮的財(cái)政政策，土地政策，以及國(guó)家的一系列的打壓房地產(chǎn)的政策使得房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)是處于水深火熱之中。我國(guó)自開展城市土地有償出讓制度以來，大多采用協(xié)議出讓土地的方式。進(jìn)入障礙，也稱進(jìn)入壁壘，是指進(jìn)入廠商必須承擔(dān)而在位廠商不必承擔(dān)的成本，它是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)存在的根本條件，如果不存在進(jìn)入障礙，廠商可以自由進(jìn)入或者退出某一市場(chǎng)，則市場(chǎng)可以達(dá)到完全競(jìng)爭(zhēng)或者可競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。中介行業(yè)的興衰發(fā)展直接反映著地產(chǎn)行業(yè)的狀況。 上海二手房指數(shù)辦公室判斷,上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷大幅攀升之后,現(xiàn)已開始步入盤整狀態(tài)。五、二手房 二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài) 由于調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力、第二套房貸款門檻提高,購買力較弱、改善型購房者暫緩購房計(jì)劃,而賣方依然看好后市決不降價(jià),上海的二手房市場(chǎng)步入盤整狀態(tài)。它是國(guó)家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。中國(guó)建設(shè)部明確要求，全國(guó)所有市縣在2007年年底前必須建立“廉租房