房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析課件(編輯修改稿)
2025-01-24 21:08 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲 從國(guó)土部 11號(hào)令到 71號(hào)令 ? 4號(hào)令：被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者 （關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定 ） ? 4號(hào)令： 2023年 2月，北京市國(guó)土房管局聯(lián)合四部門(mén)制定了 《 關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定 4號(hào)6條 700多字，將原先留的口子一一堵死，整個(gè)北京土地市場(chǎng)原有的游戲規(guī)則被完全改變。 4號(hào)令被認(rèn)為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為其將會(huì)進(jìn)一步刺激外地開(kāi)發(fā)商和外資大規(guī)模進(jìn)入。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲 從國(guó)土部 11號(hào)令到 71號(hào)令 ? 71號(hào)令：要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢 （關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 .） ? 71號(hào)令： 2023年 3月 31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了 《 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 即 71號(hào)令，要求從即日起就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在 2023年 8月 31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì) 8月 31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。由此產(chǎn)生了“‘ ’大限”這個(gè)令不少開(kāi)發(fā)商頭痛的名詞。 終結(jié)者 —— ? 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著：僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過(guò)去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的 “陽(yáng)光地 ”。 影響 ? 商品房?jī)r(jià) ? 二手房市場(chǎng) ? 行業(yè)洗牌 眾說(shuō)紛紜的房?jī)r(jià) ? 開(kāi)發(fā)商 ? 仸志強(qiáng)，華進(jìn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物，在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱(chēng)。面對(duì)記者，他表示，到明年房?jī)r(jià)這個(gè)暴漲的過(guò)程可能會(huì)更加明顯。這是因?yàn)?，協(xié)議出讓的土地會(huì)大量減少，幾乎是零了。那么政府幵沒(méi)有能力去保證大量的土地供應(yīng)給市場(chǎng)，所以土地的供應(yīng)減少，價(jià)格在提高，房?jī)r(jià)一定是在上漲。 ? 張寶全，今典集團(tuán)董事長(zhǎng)，因?yàn)樗_(kāi)發(fā)的今典花園、蘋(píng)果社區(qū)等項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較低，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為另類(lèi)。他表示、仍中國(guó)房地產(chǎn)目前來(lái)看，還是處于一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，不是賣(mài)方市場(chǎng)。只有在賣(mài)方市場(chǎng)的時(shí)候，價(jià)格才有可能會(huì)按著供應(yīng)者的意圖會(huì)得到一些較大變化。也就是說(shuō)供需之間的平衡，還是平衡價(jià)格最重要的一個(gè)東西。 在張寶全看來(lái)，在買(mǎi)方市場(chǎng)上，土地的供應(yīng)量幵不是決定價(jià)格的最終因素，反倒是供求關(guān)系會(huì)更直接得影響價(jià)格。張寶全告訴記者，今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售商品房的土地量是一兩年前拿到的。 ，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)在一兩年后才顯現(xiàn)出來(lái)，所以房?jī)r(jià)也不會(huì)立竿見(jiàn)影地上漲。 眾說(shuō)紛紜的房?jī)r(jià) ?業(yè)內(nèi)研究員： ? 中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張?jiān)吮硎?，“?guó)家出臺(tái)土地政策，我認(rèn)為主要是針對(duì)當(dāng)前土地市場(chǎng)出現(xiàn)的一些不觃范的情冴做出來(lái)的，我覺(jué)得它的主要目的不是為了限制房地產(chǎn)的發(fā)展”。 ? ，協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地的方式被完全禁止了，現(xiàn)在人們最關(guān)心的就是，土地供應(yīng)能不能跟得上，商品房會(huì)不會(huì)供不應(yīng)求。對(duì)于這種擔(dān)心，張?jiān)擞靡唤M數(shù)字表明了他的觀點(diǎn)，“開(kāi)發(fā)用地是不是會(huì)造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾年來(lái)我們開(kāi)發(fā)用地，購(gòu)置面積連年大幅度地增長(zhǎng)?！? ? 張?jiān)怂f(shuō)的數(shù)字，是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的關(guān)于土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積的統(tǒng)計(jì)： ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 ； ? 2023年土地購(gòu)置面積 ，開(kāi)發(fā)面積 。 ? 仍這組數(shù)字可以看出，近幾年土地的購(gòu)置面積都進(jìn)高于開(kāi)發(fā)面積。張?jiān)苏J(rèn)為，這些存量土地都會(huì)在今后的幾年內(nèi)逐步消化。所以張?jiān)苏J(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商手里面還是有相當(dāng)大的量的土地貯備，我認(rèn)為今年不會(huì)引起土地供應(yīng)很緊張?！? 眾說(shuō)紛紜的房?jī)r(jià) ? 國(guó)土資源部 ? 國(guó)土資源部土地利用管理司冷宏志副司長(zhǎng)表示，如果說(shuō)招拍掛增加了房?jī)r(jià)，招拍掛增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。 ? 冷宏志副司長(zhǎng)表示，很多專(zhuān)家認(rèn)為，房?jī)r(jià)高，關(guān)鍵是各種收費(fèi)太多，太亂，量太大，然后還有一些稅設(shè)置也不是很合理，重復(fù)征收。 ? 很多人都認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌政策的全面實(shí)施，會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的飆升，冷宏志認(rèn)為，這個(gè)說(shuō)法是一種不全面的看法，或者說(shuō)是一種誤解。房?jī)r(jià)的構(gòu)成是一個(gè)綜合的因素，房?jī)r(jià)高低更主要的是由供求關(guān)系決定的，幵不會(huì)因?yàn)槌杀镜途偷蛢r(jià)銷(xiāo)售。他還表示，原來(lái)那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價(jià)被開(kāi)發(fā)商拿走了，政府沒(méi)有得到，老百姓沒(méi)有得到實(shí)惠的。 ? 冷宏志認(rèn)為，招標(biāo)拍賣(mài)掛牌政策的全面實(shí)施，對(duì)于觃范土地市場(chǎng)有著非常重要的積極作用。不僅有利于陽(yáng)光行政，仍源頭上防止腐敗，防止國(guó)有土地資產(chǎn)的流失，也將促使開(kāi)發(fā)企業(yè)理性投資。 二手房市場(chǎng)將趨向健康 ? 二手房交易更加活躍 ? “鏈家”市場(chǎng)研究部認(rèn)為：“ 71號(hào)令”對(duì)二手房的沖擊主要表現(xiàn)為：第一，由于開(kāi)發(fā)商土地成本的增加導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，仍而使一部分置業(yè)者因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)往二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。二手房的均價(jià)仍 1月仹的 3420元／平方米降到 4月仹的 2800元／平方米，商品房雖然仍 1季度的 6253元／平方米降到 5月仹的 6052元／平方米，但是比較而言，二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)顯露無(wú)疑，“ 71號(hào)令”會(huì)增加二手房的需求群體；第二，由于“ 71號(hào)令”的效應(yīng)，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶(hù)群完成置
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