房地產(chǎn)投資環(huán)境分析(編輯修改稿)
2025-03-03 16:05 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。香港中銀大廈香港中銀大廈 匯豐銀行匯豐銀行房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的特點(diǎn) 房地產(chǎn)投資環(huán)境實(shí)際上是影響房地產(chǎn)投資效果的一系列因素所構(gòu)成的一個(gè)外部環(huán)境。其中區(qū)位分析是分析的核心點(diǎn)。 在房地產(chǎn)投資環(huán)境的分析中， 區(qū)域科學(xué) 已成為房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的強(qiáng)有力的理論背景。在此理論背景下，房地產(chǎn)投資環(huán)境體現(xiàn)出有序的結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)決定了區(qū)域投資的投向、布局、總量，同時(shí)投資的流入又在不斷完善區(qū)域的投資環(huán)境，體現(xiàn)了投資和投資環(huán)境客體之間相互影響、相互作用的動(dòng)態(tài)關(guān)系。這種互動(dòng)關(guān)系的研究，不但可以滿足投資主體獲取利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)，還可以為受資地區(qū)吸引有利于區(qū)域發(fā)展的資金、形成 “投入－產(chǎn)出 ”的良性循環(huán)。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的構(gòu)成要素 投資環(huán)境具有系統(tǒng)性的特征，因而表現(xiàn)出與此相關(guān)的層次特征。我們可以按照層次高低將投資環(huán)境區(qū)分為宏觀投資環(huán)境和地域投資環(huán)境兩大部分。 投資環(huán)境宏觀要素分析 在宏觀環(huán)境影響因素中，投資商必須監(jiān)測(cè)六個(gè)主要的因素，即人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、自然因素、技術(shù)因素、政治因素和文化因素。對(duì)房地產(chǎn)投資而言，人口統(tǒng)計(jì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、房地產(chǎn)金融與產(chǎn)業(yè)政策是影響宏觀投資環(huán)境的主要因素，其它影響因素應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體情況適當(dāng)增減。通過(guò)對(duì)宏觀環(huán)境的分析，有利于投資商選擇投資時(shí)機(jī)、投資區(qū)域、投資規(guī)模及物業(yè)類型、檔次等。區(qū)域性投資環(huán)境因素分析 區(qū)域性因素分析，即中觀層次的投資環(huán)境分析。應(yīng)該從六個(gè)方面分析區(qū)域性因素。 ① 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 ② 地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展政策 ③ 地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 ④ 地區(qū)人口因素 ⑤ 地區(qū)自然環(huán)境因素 ⑥ 地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境層次分析法建模一 問(wèn)題的提出 日常生活中有許多決策問(wèn)題。決策是指在面臨多種方案時(shí)需要依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)選擇某一種方案。例 1 購(gòu)物 買鋼筆，一般要依據(jù)質(zhì)量、顏色、實(shí)用性、價(jià)格、外形等方面的因素選擇某一支鋼筆。 買飯，則要依據(jù)色、香、味、價(jià)格等方面的因素選擇某種飯菜。例 2 旅游 假期旅游，是去風(fēng)光秀麗的蘇州，還是去迷人的北戴河，或者是去山水甲天下的桂林，一般會(huì)依據(jù)景色、費(fèi)用、食宿條件、旅途等因素選擇去哪個(gè)地方。例 3 擇業(yè) 面臨畢業(yè)，可能有高校、科研單位、企業(yè)等單位可以去選擇，一般依據(jù)工作環(huán)境、工資待遇、發(fā)展前途、住房條件等因素?fù)駱I(yè)。例 4 科研課題的選擇 由于經(jīng)費(fèi)等因素，有時(shí)不能同時(shí)開(kāi)展幾個(gè)課題，一般依據(jù)課題的可行性、應(yīng)用價(jià)值、理論價(jià)值、被培養(yǎng)人才等因素進(jìn)行選題。 面臨各種各樣的方案，要進(jìn)行比較、判斷、評(píng)價(jià)、最后作出決策。這個(gè)過(guò)程主觀因素占有相當(dāng)?shù)谋戎亟o用數(shù)學(xué)方法解決問(wèn)題帶來(lái)不便。 20世紀(jì)在七十年代提出了一種能有效處理這類問(wèn)題的實(shí)用方法。 層次分析法 （ Analytical Hierarchy Process, AHP)這是一種定性和定量相結(jié)合的、系統(tǒng)化的、層次化的分析方法。過(guò)去研究自然和社會(huì)現(xiàn)象主要有 機(jī)理分析法和統(tǒng)計(jì)分析法 兩種方法，前者用 經(jīng)典的數(shù)學(xué) 工具分析現(xiàn)象的因果關(guān)系，后者以 隨機(jī)數(shù)學(xué) 為工具，通過(guò)大量的觀察數(shù)據(jù)尋求統(tǒng)計(jì)規(guī)律。近年發(fā)展的系統(tǒng)分析是又一種方法，而 層次分析法 是系統(tǒng)分析的數(shù)學(xué)工具之一。層次分析法的基本思路：與人們對(duì)某一復(fù)雜決策問(wèn)題的思維、判斷過(guò)程大體一致。選擇鋼筆質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用鋼筆 鋼筆 鋼筆 鋼筆 4質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序?qū)⒏鱾€(gè)鋼筆的質(zhì)量、顏色、價(jià)格、外形、實(shí)用進(jìn)行排序經(jīng)綜合分析決定買哪支鋼筆 首先要將所包含的因素分組，每一組作為一個(gè)層次，按照最高層、若干有關(guān)的中間層和最低層的形式排列起來(lái)。對(duì)于決策問(wèn)題，通?？梢詫⑵鋭澐殖?層次結(jié)構(gòu)模型 。 n 最高層： 表示解決問(wèn)題的目的，即應(yīng)用 AHP所要達(dá)到的目標(biāo)。 n 中間層： 它表示采用某種措施和政策來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)所涉及的中間環(huán)節(jié)，一般又分為策略層、約束層、準(zhǔn)則層等。 n 最低層： 表示解決問(wèn)題的措施或政策 (即方案 )。 AHP決策分析法層次結(jié)構(gòu)示意圖 買鋼筆質(zhì)量 顏色 價(jià)格 外形 實(shí)用可供選擇的筆 一般分為三層，最上面為 目標(biāo)層 ，最下面為 方案層 ，中間是 準(zhǔn)則層或指標(biāo)層 。例 1 的層次結(jié)構(gòu)模型 準(zhǔn)則層 方案層目標(biāo)層選擇旅游地景色 費(fèi)用 居住 飲食 旅途蘇州、杭州、桂林例 2 層次結(jié)構(gòu)模型 準(zhǔn)則層 A 方案層 B 目標(biāo)層 Z若上層的每個(gè)因素都支配著下一層的所有因素，或被下一層所有因素影響，稱為 完全層次結(jié)構(gòu) ，否則稱為 不完全層次結(jié)構(gòu) 。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的原則與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的原則① 系統(tǒng)性原則
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