【文章內容簡介】 年數(shù)字絕對值小于 1時，用“ ? ”表示，以后各表同。 表 107 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 經營收入 20 671 1 557 7 005 7 186 4 094 829 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 20 286 185 1557 7 005 7 133 53 4 028 66 763 66 2 經營成本 12 348 948 4 266 4 328 2 384 423 商品房經營成本 出租房經營成本 (攤銷 ) 12 341 7 948 4 266 4 326 2 2 381 3 420 3 3 出租房經營費用 31 9 11 11 4 自營部分經營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務費用 7 經營稅金及附加 1 137 86 385 395 225 46 8 土地增值稅 2 202 163 732 754 454 99 9 利潤總額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 表 108 損益表 單位：萬元 10 彌補以前年度虧損 11 應納稅所得額 4 954 360 1 622 1 700 1 020 251 12 所得稅 1 635 119 535 561 337 83 13 稅后利潤 3 319 242 1 087 1 139 683 168 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 166 332 12 24 54 109 57 114 34 68 8 17 14 加 :年初未分配利潤 205 1129 15 可供投資者分配的利潤 205 1 129 2 098 581 143 16 應付利潤 2 821 2 098 581 143 A方 B方 C方 2 821 2 098 581 143 17 年末未分配利潤 205 1 129 續(xù)表 108 損益表 單位：萬元 10． 1租售房地產開發(fā)項目 案例分析 項目全部投資內部收益率（所得稅前）為 %，在預期可接受內部收益率為 20%時，項目凈現(xiàn)值為 781萬元，項目投資回收期為 。資本金內部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值為 909萬元。詳見表 109和表 1010。 商品房投資利潤率 =利潤總額 /總投資 100% = 4 954/12 391 100% = 40% 商品房資本金凈利潤率 =稅后利潤 /資本金 100% = 3 319/3 000 100% = 110% 序號 項 目 合 計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1557 7005 7186 4094 873 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 20 486 185 44 1557 7005 7133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1983 4192 7772 1952 1182 316 固定資產投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產品投資 經營資金 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 12 391 31 1 137 2 202 1 635 1983 3824 86 163 119 6119 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 109 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 3 凈現(xiàn)金流量 3 319 1 983 2 635 767 5234 2 912 557 累計凈現(xiàn)金流量 1 983 4 618 5 384 150 2 762 3 319 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 954 1 983 2 516 231 5795 3 248 640 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 1 983 4 499 4 730 1066 4 314 4 954 計算指標 所得稅前 所得稅后 內部收益率（ FIRR） % % 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 781 45 投資回收期（年） 基準收益率（ ic） 20% 20% 續(xù)表 109 財務現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流入 20 714 1 557 7 005 7 186 4 094 873 售房收入 租房收入 自營收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 20 486 185 44 1 557 7 005 7 133 53 4028 66 763 66 44 2 現(xiàn)金流出 17 395 1 500 2 808 5 747 3 249 2 478 1613 資本金 預售 (租 )收入用于開發(fā)產品投資 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3 000 5 501 31 1 137 2 202 1 635 1 500 1 500 941 86 163 119 4 094 385 732 535 233 9 395 754 561 155 11 225 454 337 78 11 46 99 83 表 1010 財務現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付 償還其他應付款 3891 1297 1297 1297 3 凈現(xiàn)金流量 3319 1500 1252 1258 3937 1615