房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析(文件)
【正文】 ，由于沒有過多預(yù)售房屋拉低市場價格，這樣二手房的價值就會得到正常體現(xiàn)。 小有實(shí)力者淡出大城市 ? 華進(jìn)董事長仸志強(qiáng)稱，目前一部分已意識到無利可圖的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場。 外商躍躍欲試 ? “境外房地產(chǎn)資金迚到大陸已有十幾年時間，面臨的最大問題還是政策問題。透明度是市場經(jīng)濟(jì)的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無法獲得，對一些穩(wěn)重的投資者來說就是很大風(fēng)險，絕對會影響到他們的投資決策。31”大限實(shí)際是房地產(chǎn)的第二次革命，單一的全流程的房地產(chǎn)開發(fā)商將被資本運(yùn)營商取代，房地產(chǎn)將成為資本鏈條上的一個環(huán)節(jié)，外資終于有了迚軍房地產(chǎn)市場的時機(jī)。31時代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。招標(biāo)、拍賣、掛牌三種土地出讓方式中，連最公開的拍賣都可能做“串拍”、“壓拍”的手腳，而非想象中的價高者得、憑實(shí)力說話，何況土地掛牌、招標(biāo)后面更有較大的“操作余地”。由此誕生了“ SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實(shí)。 “ 衣食住行 ” 中 “ 住 ” 是其中不可缺少的部分 。 具體解釋 1. 開發(fā)商為了滿足消費(fèi)者對于環(huán)境的要求，在高檔住 2. 宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。 悠悠煙水 ， 澹澹云山 ， 建筑群在輕波蕩漾的湖水映襯下 ， 溢彩流光 。 ，北城的房屋均價高于 南城。這樣案例中業(yè)主 勝訴案例無在少數(shù)。 ?我國普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年遞增， 2023年達(dá)到 280萬這些人中大部分在未來 34年要選購住房。 ?謝謝觀看 演講完畢，謝謝觀看！ 。 戰(zhàn)略環(huán)境要素評價模型 評價方面 關(guān)鍵戰(zhàn)略環(huán)境要素 權(quán)數(shù) 分?jǐn)?shù) 加權(quán)分?jǐn)?shù) 自然環(huán)境 土地資源的稀缺性 1 經(jīng)濟(jì) GDP的不斷增加 人民收入水平提高 5 政治法律 信貸政策 土地政策 3 技術(shù) 信息系統(tǒng)計算機(jī)化 4 社會文化人口 消費(fèi)需求多元化 4 總加權(quán)分?jǐn)?shù) 宏觀環(huán)境評價 ? 依照 戰(zhàn)略環(huán)境要素評價模型： ? 加權(quán)得分為： ?我們認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇多于威脅，是一個有著極強(qiáng)生命力的行業(yè)。結(jié)果，東城法院一審判決北京土地房管局違法。這樣，對于開發(fā)商而言，原來信息不 對稱的局面已經(jīng)不存在，不僅要適應(yīng)消費(fèi)者的需要 和口味，更要在軟件和硬件兩方面上下功夫，誠信 為先，這樣才能有更大發(fā)展。 金領(lǐng)階層 別墅， townhouse，位于市郊，對環(huán)境要求 高，要求精裝，大建面，高品位 白領(lǐng)階層 高檔公寓，位于市區(qū)內(nèi)，適于生活的環(huán)境 和工作的需要，中小型戶型，舒適度要求高 一般工薪 一般小區(qū)，市內(nèi)，價格適中，便利交通，離工作地較近，中小戶型，舒適度要求較低 社會習(xí)俗、觀念 ： 人們的傳統(tǒng)的觀念會影響人們的消費(fèi)方式與購買 偏好。如： 碧水莊園 4. 2. 開發(fā)商在房屋的設(shè)計上更人性化，考慮通風(fēng)、采光， 5. 同時考慮私密性，低密度要求，設(shè)計者在設(shè)計房屋時， 6. 往往會給消費(fèi)者一個最適當(dāng)?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時， 7. 又充分考慮到業(yè)主個人愛好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中， 8. 房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻， 9. 這樣業(yè)主可以自由設(shè)計。 另一方面 ， 隨著住房制度的改革 ， 取消了福利分房制度 ， 商品房成為主流 ， 加之住房按揭的發(fā)展 ， 信貸結(jié)構(gòu)的完善 ， 人們不能享受福利分房的優(yōu)惠 。 消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu) ： 一方面 ， 中國 “ 買方置地 ” 的傳統(tǒng)觀念古來有之 。 社會文化人口 ? 人口增長率、人口結(jié)構(gòu)及人口遷移 ? 教育狀冴 ? 收入分配 ? 消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu) ? 社會階層 ? 生活方式 ? 就業(yè)預(yù)期 ? 宗教 ? 民族性 ? 保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動 ? 結(jié)婚率 ? 文化及亞文化 Back 生活方式： 現(xiàn)代的人們的生活方式變化已經(jīng)成了不可逆轉(zhuǎn)的趨勢，這個時代也被冠以“新經(jīng)濟(jì)”“信息時代”的稱號，網(wǎng)絡(luò)，便捷，高速成了生活的必須。31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓，且要求開發(fā)商必須在很短時間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對自有資金本來就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是一次重?fù)簟?1沖擊，其將何去何從？易鋪網(wǎng) CEO陳建明稱，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商盲目求大，專業(yè)技能欠缺，既缺乏良好的專業(yè)化操作水平，又缺少強(qiáng)大的資金實(shí)力，基本處在襁褓期。31”前后很多房地產(chǎn)開發(fā)公司都改成了投資公司，房地產(chǎn)仍低層次的開發(fā)到高層次的資本運(yùn)營這是一個必然趨勢。31”終止了協(xié)議出讓土地制度。 實(shí)力不濟(jì)者急于變現(xiàn)抽身 ? 缺乏資金和經(jīng)營能力的小公司很可能被自行淘汰。萬科就表示，其項目儲備主要是通過公開市場方式獲得的，所以“新政”對萬科的影響甚微；相反，隨著市場的觃范和透明，公司已明顯感受到自己更有能力獲得項目發(fā)展用地；越來越多的項目公司正在努力尋求與萬科的合作機(jī)會，萬科也會將自身項目操作、市場運(yùn)作、品牌等方面的整體優(yōu)勢更充分地發(fā)揮出來。 二手
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