【正文】 ： 錢湖北路與貿(mào)城中路交叉口 ? 開發(fā)商： 奧利賽臵業(yè) ? 樓盤形態(tài)： 總建約 ， 集商務 SOHO、 寫字樓 、 區(qū)域性商業(yè)群于一體的商務綜合體 ， 共 20層 ， 裙樓 4F商業(yè) ， 5— 20層辦公 ， 無中央空調(diào) ， 200多個停車位 ? 戶型 /面積： 單元面積 30— 100㎡左右 ， 主樓單層面積 1400㎡ ? 銷售價格： 均價 5900元 /㎡ ， 最低價 4898元 /㎡ ? 銷售動態(tài)： 10月 24日開盤 ， 目前銷售率達 30%以上 ? 綜合評述： 該樓盤是今年鄞州區(qū) 為數(shù)不多的新開寫字樓 ， 其位臵 較好 ， 周邊配套齊全 ， 但缺少一 定的商務氛圍 ， 由于價格比較合 理 ， 目前銷售情況還算理想 。 前景較好 ， 但形成商務氛圍需要較長時間 。 ? 高性價比的樓盤銷售情況比較樂觀 ， 由于寫字樓客戶都比較成熟與理性 ， 對產(chǎn)品的了解能力也比較強 ， 所以成熟區(qū)域高性價比的產(chǎn)品市場可接受程度較高。 目前在售寫字樓分析 項 目 分 析 項目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢： 從地理位臵上來看 ， 本項目所處的江東區(qū)四周由海曙 、 江北 、 鄞州及東部新城 、 科技園區(qū) 、 鎮(zhèn)海和北侖所包圍 ， 屬于真正意義上的寧波 城市中心 ；目前江東區(qū)絕對是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域 ， 接受度大大超過其他各區(qū) 。 隨著東部新城中心的建設 、 會展中心影響力的擴大 ， 新天地及上東國際等項目的交付 ， 新的商務區(qū)將快速形成 。 項目優(yōu)勢 ? 規(guī)劃設計優(yōu)勢 —— 設計師的杰作 ， 庭＋院 ， 傳統(tǒng)庭院空間的再生 。 〃 院落形態(tài)的倫理環(huán)境 傳統(tǒng)院落形態(tài)以建筑 — 庭院 — 道路 — 街坊的空間漸進格局將地塊分隔成各個功能分區(qū)，整個院落中樓宇關系和睦，既講究獨立性，又能夠隨時溝通。 院落情結(jié) ? 人氣不旺： 目前本項目區(qū)整體人流量少 ， 人氣不足 ， 從而導致本項目區(qū)域商務、 商業(yè)氛圍不足 。 ? 制約因素： 本項目商業(yè)和商務氛圍的形成還受到來自于城市東擴的步伐 、 東部新城的建設進程以及城市化進程的牽制 。 ? 就本項目的各個方面來說 ， 應是一個對目前的辦公樓有所超越的項目 。 ? 目前的市場狀況： 目前的寧波市場尚未出現(xiàn)類似的產(chǎn)品，該產(chǎn)品在寧波還是一個市場空白點。 ? 投資： 從某種意義上來說，除了恒溫恒濕系統(tǒng)外，其他方面的實現(xiàn)都可以通過建筑形態(tài)、功能布局的方式來實現(xiàn)，對于造價來說，提高并不大。 ? 產(chǎn)品應在目前寧波寫字樓產(chǎn)品的基礎上做一定的提升。 ? 項目的各個產(chǎn)品類型在配套、建材等各個方面應有所區(qū)別。 ? 小高層寫字樓： 朝福明公園設臵較多的公共交流平臺。 寫字樓配套建議 ? 空調(diào)： 辦公部分考慮配備分戶式中央空調(diào)，空調(diào)機位應盡可能隱蔽不影響立面效果。 ? 公共衛(wèi)生間： 采用星級裝修 ， 采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng) ， 注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保； ? 電梯： 高速國際品牌進口電梯 ， 電梯間高度 、 寬度需要特別加強 ， 內(nèi)設新風系統(tǒng) 。 ? 燈光設計： 聘請專業(yè)公司進行燈光設計。 寫字樓配套建議 ? 物業(yè)管理： 建議聘請酒店管理公司參與物業(yè)管理。好的建筑才能反映公司 的實力，才能給合作伙伴強大的信心保證。單一的規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多的商務 附加值，也無法配臵更多商務配套。 我們的客戶關心更多能為他帶來方便的細節(jié)。高得房率往往更吸引客戶?？蛻舾P心在入駐后能享受到什么樣 的服務，什么樣的管理。 了解客戶的切實所需，是項目營銷成功的前提。 過多的梁、柱嚴重降低了得房率，客戶的空間在流失。 僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務的權利幾乎為零。 1高價格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價比很低。交通：寧波最高標準的交通網(wǎng)絡環(huán)繞，通達性絕對保證 □ 高通達性： 近鄰驚駕路、福明路、通途路等城市干道，無舊 CBD堵塞、停車難之苦； □ 超強輻射力： 與高速公路口、市中心天一廣場、北侖港口、機場路等重要口岸保持迅捷合理的路程。 領先標準二、規(guī)劃理念 □庭院式規(guī)劃理念，為寫字樓注入文化底蘊和人性化關懷。 領先標準二、規(guī)劃理念 □寧波最具人文關懷色彩的低層寫字樓。 領先標準三、建筑設計 〃 立面： 經(jīng)典簡約主義，以最簡潔的直線、矩形為造型風格，便勾勒 出最能震撼人心的建筑表情。 〃 退臺： 豐富整體天際線，又為建筑單體帶來不同視覺、景觀點變化。 〃 電梯廳： 豪華裝修電梯廳，并根據(jù)樓宇定位風格采用各自的裝修風格。 商務會所： 擁有商務服務、大、中型會議室、高級專業(yè)會客室等 領先標準七、空間 超高層高、短進深、大面寬、高得房率， 寧波同類寫字樓難以達到的標準 〃 平面布局： 短進深、大面寬、絕少立柱干擾，將通風 采光效果發(fā)揮到極致。 領先標準十一、停車位 寧波配備最多車位的寫字樓， 730余個停車位， 完全超越國際甲級寫字樓 1： 1標準。 小結(jié)： 第四部分： 項目定位 如何讓項目脫穎而出？ 通過前面的綜合分析，我們得出以下兩點思考： 首先強調(diào)本案所處地理位臵的潛在優(yōu)越性。 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 第五部分：推廣策略 如何實現(xiàn)一炮打響，銷售成功 推廣階段總表 第一階段 形象確立期： 庭院式辦公理念全面登陸市場，引發(fā)辦公樓升級換代新熱點 時間：開盤前 2~3個月 這個城市飄蕩著“院落式辦公”的概念。 核心：院落式商務核心亮點 第三階段： 細分市場，放大核心亮點進行針對性推廣 時間：開盤前后 1個月 任務：細分市場需求，通過亮點專題推廣，進行有效的針對性宣傳，以實實在在的賣點打動客戶，掀起銷售熱潮。 時間：強銷期 1個月 以亮點征服市場 、 打動消費者 推廣階段策略 第一階段： 庭院式辦公理念全面震撼推出，確立市場地位 時間： 1個月 任務：運用輿論領袖的新聞媒介，全面展示項目形象，為庭院式辦公理念宣傳造勢定性，引發(fā)全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟，環(huán)境，建筑，人文等各個環(huán)節(jié)挑起一種全社會性的“庭院式辦公”潮流。 基于以上思考，我們得出本項目的定位： 東部引擎 以東部新城經(jīng)濟新中心的姿態(tài)帶動整個區(qū)域的發(fā)展。 領先標準十三、高性價比 本著為客戶創(chuàng)造價值的理念 ,不僅精心打造優(yōu)秀的產(chǎn)品 , 更將以非常高的性價比推向市場 ,為客戶預留一定的升值空間。 〃 層高： ，超越普通標準，更賦有超闊的辦公 空間體驗。休閑設施： 遍布于樓宇中的休閑空間，臺球室、乒乓球室、 圖書室、咖啡館等。 領先標準六 、配置 獨創(chuàng) 4層帶電梯辦公配置， 綜合型商務群體各種 配套功能一應俱全 〃 電梯： 獨創(chuàng) 4層帶電梯辦公標準，高層擁有 部電梯。 〃 屋頂花園： 充分利用屋頂平臺空間，營造城市豐富的第五立面， 為業(yè)主增添新的休閑去處，又將建筑樓體與自然環(huán)境合而為一。 〃 空中花園： 寧波獨家室內(nèi)三層空中花園，全通透明亮設計， 即是室外園林向室內(nèi)過渡的良好媒介，又為室內(nèi)空間增添 不可多得的自然情景。一種不可言說的純粹藝術體驗， 以理性的姿態(tài)來對抗浮躁一時的、夸張的社會思潮。 □寧波最具趣味性與標識性的獨幢商業(yè)。 □高層、低層自成體系，形成清晰的功能分布，增加層次感 □高層建筑均實現(xiàn)北偏東 15度的建筑 朝向，這是最適宜觀景、采光與通風 的辦公朝向。 站在最前沿最高端 的位臵審視產(chǎn)品，并且以實惠的價格入市，我們的產(chǎn)品 就能為我們的客戶所青睞。 稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。 過小且單一的體量無法適應企業(yè)迅速擴張的實力規(guī)模。 小結(jié)： 第二部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析 寧波寫字樓的缺陷在哪里？ 擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此 就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶的法寶。多數(shù)客戶在臵業(yè)時 最多提到的也是停車位問題。 配置： 配置級別的高低也是影響客戶購買的一大因素 智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡有多寬等等 都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標準。一個富涵個性且氣派的大堂，一個寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務氛圍。例如進深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、 空間柱子多少、層高多少等等，因為這些都關系日后企業(yè)進駐 時的辦公氛圍的優(yōu)劣，關系到員工的工作狀態(tài)。 交通： 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡中，通達性愈發(fā)顯得重要 客戶關心能否快速達到城市的各個位臵并且有多種選擇，關心 能否便捷地到達機場、高速公路、港口等地，關心能否與合作 伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡 是客戶真正看重的。配套方面可以有： ? 公共會議室 ? 銀行 ? 空中花園（休息平臺） ? 商務中心 ? 休閑運動設施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等 ? 健身設施：健身房、跳操室等 ? 商務休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進行定向招商 ? 餐廳：結(jié)合商鋪進行定向招商 寫字樓配套建議 ? 智能化系統(tǒng) : 達到 5A級智能化 樓宇設備自動化系統(tǒng)（ BAS） 安全防范系統(tǒng)（ SAS） 通信自動化系統(tǒng)（ CAS） 辦公自動化系統(tǒng)（ OAS） 自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（ FAS） 在智能化方面，建議增加一些有亮點的配臵。 二號樓的電梯配臵標準不夠 。 ? 外墻： 采用墻體保溫材料，按節(jié)能標準設計，但要注意控制成本。 ? 景觀設計： 景觀設計與福明公園的景觀相呼應，形成一個完整的景觀走廊。 ? 高層寫字樓： 作為本項目最高的建筑，應體現(xiàn)地標性，建議辦公入口朝福明路設臵，并朝福明公園設臵一些空中花園及露臺，體現(xiàn)院落的概念。 ? 由于本項目不適合作為頂級寫字樓來規(guī)劃，控制成本應著重考慮。 寫字樓客戶定位 從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看： ? 外貿(mào)型約占 50% ? 實業(yè)型約占 20%， ? 其他約占 30