【正文】 ： 錢湖北路與貿(mào)城中路交叉口 ? 開發(fā)商： 奧利賽臵業(yè) ? 樓盤形態(tài)： 總建約 ， 集商務(wù) SOHO、 寫字樓 、 區(qū)域性商業(yè)群于一體的商務(wù)綜合體 ， 共 20層 ， 裙樓 4F商業(yè) ， 5— 20層辦公 ， 無中央空調(diào) ， 200多個(gè)停車位 ? 戶型 /面積： 單元面積 30— 100㎡左右 ， 主樓單層面積 1400㎡ ? 銷售價(jià)格： 均價(jià) 5900元 /㎡ ， 最低價(jià) 4898元 /㎡ ? 銷售動態(tài)： 10月 24日開盤 ， 目前銷售率達(dá) 30%以上 ? 綜合評述： 該樓盤是今年鄞州區(qū) 為數(shù)不多的新開寫字樓 ， 其位臵 較好 ， 周邊配套齊全 ， 但缺少一 定的商務(wù)氛圍 ， 由于價(jià)格比較合 理 ， 目前銷售情況還算理想 。 前景較好 ， 但形成商務(wù)氛圍需要較長時(shí)間 。 ? 高性價(jià)比的樓盤銷售情況比較樂觀 ， 由于寫字樓客戶都比較成熟與理性 ， 對產(chǎn)品的了解能力也比較強(qiáng) ， 所以成熟區(qū)域高性價(jià)比的產(chǎn)品市場可接受程度較高。 目前在售寫字樓分析 項(xiàng) 目 分 析 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 區(qū)位優(yōu)勢： 從地理位臵上來看 ， 本項(xiàng)目所處的江東區(qū)四周由海曙 、 江北 、 鄞州及東部新城 、 科技園區(qū) 、 鎮(zhèn)海和北侖所包圍 ， 屬于真正意義上的寧波 城市中心 ；目前江東區(qū)絕對是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域 ， 接受度大大超過其他各區(qū) 。 隨著東部新城中心的建設(shè) 、 會展中心影響力的擴(kuò)大 ， 新天地及上東國際等項(xiàng)目的交付 ， 新的商務(wù)區(qū)將快速形成 。 項(xiàng)目優(yōu)勢 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢 —— 設(shè)計(jì)師的杰作 ， 庭＋院 ， 傳統(tǒng)庭院空間的再生 。 〃 院落形態(tài)的倫理環(huán)境 傳統(tǒng)院落形態(tài)以建筑 — 庭院 — 道路 — 街坊的空間漸進(jìn)格局將地塊分隔成各個(gè)功能分區(qū)，整個(gè)院落中樓宇關(guān)系和睦，既講究獨(dú)立性，又能夠隨時(shí)溝通。 院落情結(jié) ? 人氣不旺： 目前本項(xiàng)目區(qū)整體人流量少 ， 人氣不足 ， 從而導(dǎo)致本項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)、 商業(yè)氛圍不足 。 ? 制約因素： 本項(xiàng)目商業(yè)和商務(wù)氛圍的形成還受到來自于城市東擴(kuò)的步伐 、 東部新城的建設(shè)進(jìn)程以及城市化進(jìn)程的牽制 。 ? 就本項(xiàng)目的各個(gè)方面來說 ， 應(yīng)是一個(gè)對目前的辦公樓有所超越的項(xiàng)目 。 ? 目前的市場狀況： 目前的寧波市場尚未出現(xiàn)類似的產(chǎn)品，該產(chǎn)品在寧波還是一個(gè)市場空白點(diǎn)。 ? 投資： 從某種意義上來說，除了恒溫恒濕系統(tǒng)外，其他方面的實(shí)現(xiàn)都可以通過建筑形態(tài)、功能布局的方式來實(shí)現(xiàn)，對于造價(jià)來說，提高并不大。 ? 產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。 ? 項(xiàng)目的各個(gè)產(chǎn)品類型在配套、建材等各個(gè)方面應(yīng)有所區(qū)別。 ? 小高層寫字樓： 朝福明公園設(shè)臵較多的公共交流平臺。 寫字樓配套建議 ? 空調(diào)： 辦公部分考慮配備分戶式中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位應(yīng)盡可能隱蔽不影響立面效果。 ? 公共衛(wèi)生間： 采用星級裝修 ， 采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng) ， 注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保； ? 電梯： 高速國際品牌進(jìn)口電梯 ， 電梯間高度 、 寬度需要特別加強(qiáng) ， 內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng) 。 ? 燈光設(shè)計(jì)： 聘請專業(yè)公司進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。 寫字樓配套建議 ? 物業(yè)管理： 建議聘請酒店管理公司參與物業(yè)管理。好的建筑才能反映公司 的實(shí)力，才能給合作伙伴強(qiáng)大的信心保證。單一的規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多的商務(wù) 附加值，也無法配臵更多商務(wù)配套。 我們的客戶關(guān)心更多能為他帶來方便的細(xì)節(jié)。高得房率往往更吸引客戶?？蛻舾P(guān)心在入駐后能享受到什么樣 的服務(wù)，什么樣的管理。 了解客戶的切實(shí)所需，是項(xiàng)目營銷成功的前提。 過多的梁、柱嚴(yán)重降低了得房率，客戶的空間在流失。 僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項(xiàng)目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務(wù)的權(quán)利幾乎為零。 1高價(jià)格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價(jià)比很低。交通：寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的交通網(wǎng)絡(luò)環(huán)繞，通達(dá)性絕對保證 □ 高通達(dá)性： 近鄰驚駕路、福明路、通途路等城市干道，無舊 CBD堵塞、停車難之苦； □ 超強(qiáng)輻射力： 與高速公路口、市中心天一廣場、北侖港口、機(jī)場路等重要口岸保持迅捷合理的路程。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念 □庭院式規(guī)劃理念，為寫字樓注入文化底蘊(yùn)和人性化關(guān)懷。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念 □寧波最具人文關(guān)懷色彩的低層寫字樓。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三、建筑設(shè)計(jì) 〃 立面： 經(jīng)典簡約主義，以最簡潔的直線、矩形為造型風(fēng)格，便勾勒 出最能震撼人心的建筑表情。 〃 退臺： 豐富整體天際線，又為建筑單體帶來不同視覺、景觀點(diǎn)變化。 〃 電梯廳： 豪華裝修電梯廳，并根據(jù)樓宇定位風(fēng)格采用各自的裝修風(fēng)格。 商務(wù)會所： 擁有商務(wù)服務(wù)、大、中型會議室、高級專業(yè)會客室等 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)七、空間 超高層高、短進(jìn)深、大面寬、高得房率， 寧波同類寫字樓難以達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn) 〃 平面布局： 短進(jìn)深、大面寬、絕少立柱干擾，將通風(fēng) 采光效果發(fā)揮到極致。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十一、停車位 寧波配備最多車位的寫字樓， 730余個(gè)停車位， 完全超越國際甲級寫字樓 1： 1標(biāo)準(zhǔn)。 小結(jié)： 第四部分： 項(xiàng)目定位 如何讓項(xiàng)目脫穎而出？ 通過前面的綜合分析，我們得出以下兩點(diǎn)思考： 首先強(qiáng)調(diào)本案所處地理位臵的潛在優(yōu)越性。 院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。 第五部分：推廣策略 如何實(shí)現(xiàn)一炮打響，銷售成功 推廣階段總表 第一階段 形象確立期： 庭院式辦公理念全面登陸市場，引發(fā)辦公樓升級換代新熱點(diǎn) 時(shí)間：開盤前 2~3個(gè)月 這個(gè)城市飄蕩著“院落式辦公”的概念。 核心：院落式商務(wù)核心亮點(diǎn) 第三階段： 細(xì)分市場，放大核心亮點(diǎn)進(jìn)行針對性推廣 時(shí)間：開盤前后 1個(gè)月 任務(wù)：細(xì)分市場需求，通過亮點(diǎn)專題推廣，進(jìn)行有效的針對性宣傳，以實(shí)實(shí)在在的賣點(diǎn)打動客戶，掀起銷售熱潮。 時(shí)間：強(qiáng)銷期 1個(gè)月 以亮點(diǎn)征服市場 、 打動消費(fèi)者 推廣階段策略 第一階段： 庭院式辦公理念全面震撼推出，確立市場地位 時(shí)間： 1個(gè)月 任務(wù)：運(yùn)用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，全面展示項(xiàng)目形象，為庭院式辦公理念宣傳造勢定性，引發(fā)全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個(gè)環(huán)節(jié)挑起一種全社會性的“庭院式辦公”潮流。 基于以上思考，我們得出本項(xiàng)目的定位： 東部引擎 以東部新城經(jīng)濟(jì)新中心的姿態(tài)帶動整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十三、高性價(jià)比 本著為客戶創(chuàng)造價(jià)值的理念 ,不僅精心打造優(yōu)秀的產(chǎn)品 , 更將以非常高的性價(jià)比推向市場 ,為客戶預(yù)留一定的升值空間。 〃 層高： ，超越普通標(biāo)準(zhǔn)，更賦有超闊的辦公 空間體驗(yàn)。休閑設(shè)施： 遍布于樓宇中的休閑空間，臺球室、乒乓球室、 圖書室、咖啡館等。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六 、配置 獨(dú)創(chuàng) 4層帶電梯辦公配置， 綜合型商務(wù)群體各種 配套功能一應(yīng)俱全 〃 電梯： 獨(dú)創(chuàng) 4層帶電梯辦公標(biāo)準(zhǔn)，高層擁有 部電梯。 〃 屋頂花園： 充分利用屋頂平臺空間，營造城市豐富的第五立面， 為業(yè)主增添新的休閑去處，又將建筑樓體與自然環(huán)境合而為一。 〃 空中花園： 寧波獨(dú)家室內(nèi)三層空中花園，全通透明亮設(shè)計(jì)， 即是室外園林向室內(nèi)過渡的良好媒介，又為室內(nèi)空間增添 不可多得的自然情景。一種不可言說的純粹藝術(shù)體驗(yàn)， 以理性的姿態(tài)來對抗浮躁一時(shí)的、夸張的社會思潮。 □寧波最具趣味性與標(biāo)識性的獨(dú)幢商業(yè)。 □高層、低層自成體系，形成清晰的功能分布，增加層次感 □高層建筑均實(shí)現(xiàn)北偏東 15度的建筑 朝向，這是最適宜觀景、采光與通風(fēng) 的辦公朝向。 站在最前沿最高端 的位臵審視產(chǎn)品，并且以實(shí)惠的價(jià)格入市，我們的產(chǎn)品 就能為我們的客戶所青睞。 稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。 過小且單一的體量無法適應(yīng)企業(yè)迅速擴(kuò)張的實(shí)力規(guī)模。 小結(jié)： 第二部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析 寧波寫字樓的缺陷在哪里？ 擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機(jī)。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此 就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶的法寶。多數(shù)客戶在臵業(yè)時(shí) 最多提到的也是停車位問題。 配置： 配置級別的高低也是影響客戶購買的一大因素 智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等 都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)富涵個(gè)性且氣派的大堂，一個(gè)寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務(wù)氛圍。例如進(jìn)深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、 空間柱子多少、層高多少等等，因?yàn)檫@些都關(guān)系日后企業(yè)進(jìn)駐 時(shí)的辦公氛圍的優(yōu)劣，關(guān)系到員工的工作狀態(tài)。 交通： 在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達(dá)性愈發(fā)顯得重要 客戶關(guān)心能否快速達(dá)到城市的各個(gè)位臵并且有多種選擇，關(guān)心 能否便捷地到達(dá)機(jī)場、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作 伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡(luò) 是客戶真正看重的。配套方面可以有： ? 公共會議室 ? 銀行 ? 空中花園（休息平臺） ? 商務(wù)中心 ? 休閑運(yùn)動設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等 ? 健身設(shè)施：健身房、跳操室等 ? 商務(wù)休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商 ? 餐廳：結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商 寫字樓配套建議 ? 智能化系統(tǒng) : 達(dá)到 5A級智能化 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（ BAS） 安全防范系統(tǒng)（ SAS） 通信自動化系統(tǒng)（ CAS） 辦公自動化系統(tǒng)（ OAS） 自動報(bào)警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（ FAS） 在智能化方面，建議增加一些有亮點(diǎn)的配臵。 二號樓的電梯配臵標(biāo)準(zhǔn)不夠 。 ? 外墻： 采用墻體保溫材料，按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但要注意控制成本。 ? 景觀設(shè)計(jì)： 景觀設(shè)計(jì)與福明公園的景觀相呼應(yīng)，形成一個(gè)完整的景觀走廊。 ? 高層寫字樓： 作為本項(xiàng)目最高的建筑，應(yīng)體現(xiàn)地標(biāo)性，建議辦公入口朝福明路設(shè)臵，并朝福明公園設(shè)臵一些空中花園及露臺，體現(xiàn)院落的概念。 ? 由于本項(xiàng)目不適合作為頂級寫字樓來規(guī)劃，控制成本應(yīng)著重考慮。 寫字樓客戶定位 從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看： ? 外貿(mào)型約占 50% ? 實(shí)業(yè)型約占 20%， ? 其他約占 30