房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(文件)
【正文】 件將抵押貸款抵給購(gòu)房者，購(gòu)房者按時(shí)分期還本付息償還貸款，然后將購(gòu)房者的貸款存單契據(jù)賣給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，回籠資金后再抵貸給新的購(gòu)房者，至此完成一個(gè)循環(huán)過程。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法，只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。相對(duì)現(xiàn)行的一級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的“剛性”作用，無疑更完善了一步。二級(jí)市場(chǎng)的作用主要有：①為一級(jí)市場(chǎng)集聚資金；②調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；③組織資金分配為一級(jí)市場(chǎng)提供貸款；④保證資金流通的安全穩(wěn)定；⑤穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動(dòng)的借款風(fēng)險(xiǎn)。二級(jí)市場(chǎng)通過買入抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)證券的發(fā)售，組織流通資金在全國(guó)范圍內(nèi)從資金相對(duì)充足的地區(qū)向人口增長(zhǎng)快、資金需求量大的地區(qū)流動(dòng)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)全國(guó)居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會(huì)具有巨大的推動(dòng)作用。政府金融平衡機(jī)構(gòu)擁有的儲(chǔ)備金包括兩部分：一部分是用于購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機(jī)構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡(jiǎn)稱“資金庫(kù)”)。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說是解決房地產(chǎn)信貸流動(dòng)性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過發(fā)行和購(gòu)買房地產(chǎn)債券來調(diào)節(jié)一級(jí)市場(chǎng)的資金余缺，而且使居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期投資，有效地解決了住宅資金來源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。這就是二級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的競(jìng)爭(zhēng)作用。美國(guó)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)金融體制一經(jīng)確立，相關(guān)政策的完善配套必須與機(jī)構(gòu)設(shè)置同步進(jìn)行，這樣才能保證房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的正常運(yùn)行并具有可操作性，兩者是“軟件”與“硬件”的關(guān)系，不可倚輕倚重。按照銀行給予購(gòu)房按揭的現(xiàn)行規(guī)定，一般居民的貸款期限為5年，只有極少數(shù)居民可享有15年期的貸款，新體制要求輔以新的政策，即將現(xiàn)行的按揭貸款期由一般的5年延至20～30年。(3)房地產(chǎn)證券的種類和經(jīng)營(yíng)方式國(guó)際化。(5)盡快實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房的商品化和社會(huì)化，逐步改變住房制度的多軌制，加速我國(guó)社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。(4)適當(dāng)降低地價(jià)，給予開發(fā)商取得使用權(quán)以一定的優(yōu)惠，降低開發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)，保持新開工面積增長(zhǎng)的速度和數(shù)量，滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求要求。按揭保險(xiǎn)規(guī)范化，單據(jù)憑證標(biāo)準(zhǔn)化。(1)由擔(dān)負(fù)我國(guó)中央銀行職能的中國(guó)人民銀行組建成立具有官方性質(zhì)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名：中國(guó)政府房地產(chǎn)金融管理局)，并賦予該機(jī)構(gòu)根據(jù)一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的實(shí)際情況及調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡的需要，發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)，并通過測(cè)算提供可供運(yùn)作的儲(chǔ)備金。當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度會(huì)通過宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡機(jī)構(gòu)減少購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)放貸機(jī)構(gòu)的放貸額等措施)加以有效控制，不會(huì)因此影響或阻礙房地產(chǎn)金融業(yè)及房地產(chǎn)的健康發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購(gòu)房的潛在需求和有效需求會(huì)與日俱增，而且越來越大，由于有房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)作后盾，給予一級(jí)市場(chǎng)金融支持，必然會(huì)吸引越來越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級(jí)市場(chǎng)的融資主體呈多元化。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實(shí)際上等于在二級(jí)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)上建立了一個(gè)穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過這個(gè)機(jī)制的作用，可使二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強(qiáng)了穩(wěn)定性。當(dāng)出庫(kù)資金超過規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)便會(huì)迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定還本付息期限的決定，以及購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫(kù)的出入庫(kù)資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。但它同時(shí)又擔(dān)負(fù)著二級(jí)市場(chǎng)的組織和流通職能，一方面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)起著調(diào)節(jié)、平衡作用，另一方面又對(duì)一級(jí)市場(chǎng)起著穩(wěn)定器和潤(rùn)滑劑的作用，這種雙向作用有賴于它完善的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。一般來講，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款高；⑦滿足購(gòu)房者“先消費(fèi)，后付款”的需求愿望，二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其所需要的抵押貸款；⑧穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持供求基本平衡。在二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行過程中，政府金融平衡機(jī)構(gòu)的主要作用有兩個(gè)：一是為一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)提供貸款途徑，二是從社會(huì)投資者手中吸納資金。(3)二級(jí)市場(chǎng)的功能作用二級(jí)市場(chǎng)按照金融理論講是一級(jí)市場(chǎng)融通資金的渠道或資金來源，通俗地說，它既可以為一級(jí)市場(chǎng)“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。這樣一、二級(jí)市場(chǎng)的兩個(gè)循環(huán)銜接后構(gòu)成一個(gè)大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產(chǎn)資金就是這樣周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)地流通運(yùn)行。(1)二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：①政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名為“中國(guó)政府房地產(chǎn)金融管理局”)；②房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)；③社會(huì)投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。一級(jí)市場(chǎng)，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個(gè)部分：①開發(fā)商用于
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