【正文】 房人認為，此次調控的措施力度空前，效果還沒有充分體現(xiàn)，應該繼續(xù)觀望，靜待價格進一步回落。 ?地價 是指土地所有者向土地需求者讓渡土地所有權所獲得的收入，是買賣土地的價格。 ?。根據(jù)房地產(chǎn)價格的形成規(guī)律，對影響房地產(chǎn)價格的因素進行比較，從而比較房地產(chǎn)的價格。因此，房地產(chǎn)價格具有促進房地產(chǎn)建造技術進步，降低社會平均勞動量的功能。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。 第七章 ?（ 3）產(chǎn)業(yè)結構因素。同時，人口密度高，有可能刺激商業(yè)、服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而會提高土地價格。 ?③當房地產(chǎn)價格跌落時，預測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機商收購房地產(chǎn)，造成房地產(chǎn)需求增加，從而抑制房地產(chǎn)價格的進一步下跌；或當房地產(chǎn)價格上漲時，囤積房地產(chǎn)的投機商拋出房地產(chǎn)，增加房地產(chǎn)供給，客觀上起到平抑房地產(chǎn)價格的作用。 ?（ 1）土地使用制度與住房制度、地價政策。房地產(chǎn)稅收，可以調節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性，抑制不正當?shù)姆康禺a(chǎn)投資，理順房地產(chǎn)收益分配關系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 第七章 ?（二）區(qū)域因素 ?區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術等因素相結合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內的各塊土地的價格水平會產(chǎn)生影響。城市設施可以分為以下三類： ?（ 1）基礎設施：供水、排水、供電、供熱和通訊等設施。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會經(jīng)濟區(qū)位之別。地力又稱土地肥沃程度或土地肥力。 ?土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ? 商業(yè)、住宅和工業(yè)用地基準地價表 第七章 ?（ 7）土地使用年限因素。 ?（ 4）法律限制。 ?區(qū)片基準地價 。 ?。 ? 它也是土地使用權出讓時政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價（標價）的依據(jù)和確認成交地價（或出讓金）的基礎。房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。課稅價格的確定與課稅政策密切相關，基準地價、標定地價、重置價格、交易價格等都有可能成為課稅價格的參考依據(jù)。 。 :27:4815:27:48February 4, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :27:4815:27Feb234Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 2月 4日星期六 3時 27分 48秒 15:27:484 February 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 , February 4, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :27:4815:27Feb234Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :27:4815:27:48February 4, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。這樣，當借款人無力償還貸款或違約時，銀行可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出資金。買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此資源的條件下，以某一價格完成房地產(chǎn)交易。 ?，補交出讓金的標準。 ?；（基準地價既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計算增值量的重要方法） ?。 第七章 特點： ?，它可以是級別或區(qū)段的平均地價，也可以是路段的平均值； ?級別基準地價 。 ?（ 3）施工質量。 第七章 ?（ 6）用途因素。 ?地勢因素是指該土地與相鄰土地的高低關系。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而會降低地價。 第七章 ?（三）個別因素 ?個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也越高。交通管制包括禁止通行，實行單行道及限制通行時間等規(guī)定。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對土地價格影響極大。 第七章 ?。 ?①當房地產(chǎn)價格不斷上漲時，預測房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的房地產(chǎn)投機商會紛紛搶購房屋，哄抬價格，造成一種虛假需求，這將促使房地產(chǎn)價格進一步上漲。 ?人口密度是人口數(shù)量的相對指標?？梢酝ㄟ^市場比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。 第七章 ?二、房地產(chǎn)價格影響因素 ?（一）一般因素 ?一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素。 第七章 ?。同時，由于土地位置的固定性，其交易往往是單個進行。 第七章 ?。此時，房地產(chǎn)商品的價格稱為均衡價格，房地產(chǎn)商品的數(shù)量為均衡數(shù)量。 第七章 ?由于樓市調控進入關鍵時期，也是各方面博弈最激烈的時候，各種信息不斷刺激著購房者的心理，影響購房者對未來的預期。自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購房熱情就顯著消退。一般來說，城市居民對房屋住宅的需求與其家庭收入成正比例關系，家庭收入水平高，支付能力強，對 住房的需求量就大 ；家庭收入能力低，對 住房需求量就小 。 ? 房地產(chǎn)商品與其它商品一樣，價格和需求量之間存在著反方向變動的關系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價格提高，會限制消費者對房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價格下降，會促使消費者對房地產(chǎn)商品的需求量上升。 第七章 ?（二）影響房地產(chǎn)需求的因素 ?。按住宅的分類，居住消費需求又可以分為：花園別墅需求、高層住房需求、多層住房需求、大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等。 ?市場交易房地產(chǎn)需求 :是在一定時間內按照市場交易規(guī)則，以 貨幣購買力為前提條件 的房地產(chǎn)需求量；非市場交易房地產(chǎn)需求 :主要是指 不以貨幣購買力為前提條件、不經(jīng)過市場交換 的需求。國家根據(jù)泛地產(chǎn)市場運行狀況，采取各種調控手段，對開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營活動進行引導和約束，這將引起房地產(chǎn)市場供給數(shù)量和供給結構的變化。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線，不再擴張拿地，而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。 ?1999年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢。 第七章 ?多家房企儲地可用十余年 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局公布， 2023年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 ?？晒╅_發(fā)的土地量限制著房地產(chǎn)開發(fā)能力。與地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)相比，家電企業(yè)的凈利潤大為落后，去年，中海、萬科、保利的凈利潤分別為 65 .4億元、 、 元。 第七章 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場供求 ?一、房地產(chǎn)市場供給及影響因素 ?（一）土地的自然供給和經(jīng)濟供給 ?（二）房地產(chǎn)市場供給 ?房地產(chǎn)供給是指在 一定時期內 人們?yōu)樯鐣峁┓康禺a(chǎn)。 第七章 ?。外國政府、國際組織、跨國公司等在我國設有 領事館、辦事處、分支機構、三資企業(yè) ，這就必然產(chǎn)生對房地產(chǎn)商品的需求。需求主體是指房地產(chǎn)市場中 以有償方式取得房地產(chǎn)商品 的 所有權 或 使用權 的單位或個人。 ?（ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)商 。 第七章 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀 ，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的活動。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn) 資金的供應者和需求者 進行 資金融通和有價證券買賣 交易的場所，是房地產(chǎn)貨幣資金經(jīng)營方式和經(jīng)營行為的綜合。 ?二手房營業(yè)稅優(yōu)惠將終止 居民典房買房打時間差 ?2023年 12月 28日 ? 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將終止，一下攪動了二手房市場。 也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調換之后擁有調換房屋的產(chǎn)權。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實。 ?（ 3）較強的區(qū)域性。 第七章 ?特點： ?（ 1）一般市場對商品出售后的用途不加限制，土地的使用則有限制，地上建筑物必須 符合城市規(guī)劃。買者與賣者的數(shù)量極多，難以形成壟斷。 第七章 ?。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 第七章 ?（三）增加普通商品住房及用地供應。因此，為了對房地產(chǎn)業(yè)進行合理的宏觀調控，建立起相對完善的房地產(chǎn)市場是其前提和基礎。 1980年全國城市人均居住面積只有 ，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，成為改革開放以后房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要動因。 ? 充分發(fā)揮房地產(chǎn)市場的價值評價功能，不僅對房地產(chǎn)業(yè)，而且對整個國民經(jīng)濟都有重要意義。 第七章 ?。 第七章 ?。 第七章 第七章 ?。人們的日常生活和一切社會經(jīng)濟活動都不開對房地產(chǎn)的需求，土地是一切經(jīng)濟活動和社會活動的基礎，房地產(chǎn)是人類生存和發(fā)展的基本物質條件。 第七章 ?。 ?供給的價格彈性系數(shù) = 供應量的變動率（ %） /價格的變動率（ %） =（▲ S/S） ∕ （▲ P/P） 第七章 ?由于房地產(chǎn)具有位置固定、數(shù)量稀缺、產(chǎn)品不可替代、建設周期長等特點，特別是土地自然供給缺乏彈性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商很難在短期內增減市場供給總量，房地產(chǎn)供求不平衡的調整是較為緩慢的。 第七章 ?。在不同地段上開發(fā)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)的價格可能會有天壤之別，這與一般商品的價格截然不同。所以說，房地產(chǎn)市場是壟斷與競爭相結合的市場。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是國民經(jīng)濟尤其是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展能帶動一批相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都對房地產(chǎn)市場采取不同程度的各種措施進行干預。價格偏低，這兩個產(chǎn)業(yè)部門不能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，會阻礙兩個產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；價格偏高，使開發(fā)商和建筑商獲得正常利潤以外的超額利潤，易造成投資過熱。實行合理的房地產(chǎn)價格，進行房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押，可以促進房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結構，提高房地產(chǎn)資源使用效率。 ?國家對房地產(chǎn)業(yè)的間接調控是指利用產(chǎn)業(yè)政策、行政、法律、經(jīng)濟等手段來引導、監(jiān)督和服務房地產(chǎn)市場，以促進和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。一級市場的競爭是有限的，只能在買方之間展開。 ?特點： 。地產(chǎn)市場是指 土地使用權 交易的市場，在該市場中城市土地使用權通過供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實現(xiàn)地產(chǎn)的交換和流通。房產(chǎn)的買賣、租賃、調換、抵押、信托等形式。這種現(xiàn)房銷售已不再需要 “ 銷售許可證 ” ，而是要查看 “ 房產(chǎn)證 ” ，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。 新 《 條例 》 中的 “ 產(chǎn)權調換 ” 是 指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。將房屋出典于人，收取一定的典價，在一定時間內原價回贖，過期不贖作為絕賣。