【正文】 合同。是指從事房地產買賣活動的場所，包括 房產所有權和土地使用權買賣 。房產的買賣、租賃、調換、抵押、信托等形式。 ?（ 3）一般市場上商品的運動是單獨完成的，而城鎮(zhèn)地產的流動大多數(shù)情況下伴隨著 房產 的流動。地產市場是指 土地使用權 交易的市場，在該市場中城市土地使用權通過供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實現(xiàn)地產的交換和流通。交易主體既包括個人，也包括機關，企事業(yè)單位。 ?特點： 。因此，政府需要根據(jù)城市發(fā)展規(guī)劃和經濟發(fā)展的需要，制定一些產業(yè)政策，調整土地出讓計劃、規(guī)模和結構，引導開發(fā)商的開發(fā)經營行為及產業(yè)的發(fā)展，達到宏觀調控的目的。一級市場的競爭是有限的，只能在買方之間展開。政府直接參與交易活動。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。 ?國家對房地產業(yè)的間接調控是指利用產業(yè)政策、行政、法律、經濟等手段來引導、監(jiān)督和服務房地產市場，以促進和規(guī)范房地產業(yè)的發(fā)展。 1978年，全國城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅 3． 6m2，缺房戶達 869萬，占城市總戶數(shù)的47． 5%。實行合理的房地產價格，進行房地產轉讓、租賃、抵押，可以促進房地產資源的優(yōu)化配置，優(yōu)化城鎮(zhèn)用地結構，提高房地產資源使用效率。 第七章 ?實際中，房地產商品的總供給與需求以及某類房地產商品的供給與需求通常是不平衡的。價格偏低，這兩個產業(yè)部門不能得到合理的利潤和滿足自身發(fā)展的資金積累，會阻礙兩個產業(yè)的健康發(fā)展；價格偏高，使開發(fā)商和建筑商獲得正常利潤以外的超額利潤，易造成投資過熱。 ?租賃有長期、短期之分和直接租賃、轉租的區(qū)別。房地產業(yè)是國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一，是國民經濟尤其是城市經濟發(fā)展的基礎產業(yè)，它的發(fā)展能帶動一批相關產業(yè)的發(fā)展，所以無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，都對房地產市場采取不同程度的各種措施進行干預。因為房地產不僅可直接用于生產和生活消費，還具有保值與增值的功能。所以說，房地產市場是壟斷與競爭相結合的市場。在我國，城市土地歸國家所有，農村集體土地屬于農村集體所有。在不同地段上開發(fā)房地產，房地產的價格可能會有天壤之別，這與一般商品的價格截然不同。由于房地產開發(fā)需要大量資金，同時對于一般購房者來說，也需要一筆龐大的資金，因此，不論是房地產的投資者還是消費者，通常都需借助金融信貸機構和社會資金的融資作用。 第七章 ?。 第七章 ?。 ?供給的價格彈性系數(shù) = 供應量的變動率（ %） /價格的變動率（ %） =（▲ S/S） ∕ （▲ P/P） 第七章 ?由于房地產具有位置固定、數(shù)量稀缺、產品不可替代、建設周期長等特點，特別是土地自然供給缺乏彈性，因此，房地產開發(fā)商很難在短期內增減市場供給總量，房地產供求不平衡的調整是較為緩慢的。第三章 房地產投資市場 第七章 ? 第一節(jié) 房地產市場概述 ? 第二節(jié) 房地產市場供求 ? 第三節(jié) 房地產價格 ? 第四節(jié) 房地產價格指數(shù) ? 第五節(jié) 房地產租價比 第七章 第一節(jié) 房地產市場概述 ?一、房地產市場的獨特性與主要特征 ?房地產市場概念： ? 從狹義上說 ，房地產市場是房地產交換的場所； ? 從廣義上說 ，房地產市場是房地產交換關系（涉 ? 及房地產全部流通過程總和），不僅是房地產交 ? 易的場所，也是房地產商品所經過的流通過程的 ? 總和，即包括房地產商品的買賣、租賃、交換、 ? 抵押、信托和融資等。 第七章 ?。我國實行土地所有權和使用權相分離制度，政府壟斷土地出讓行為。人們的日常生活和一切社會經濟活動都不開對房地產的需求，土地是一切經濟活動和社會活動的基礎，房地產是人類生存和發(fā)展的基本物質條件。 第七章 ?。 第七章 第七章 ?。土地的所有權為國家和農村集體所壟斷，不能轉讓給私人。 第七章 ?。所以當經濟不景氣時，人們?yōu)楸苊庳泿刨H值而購買房地產。 第七章 ?。 第七章 ?交換媒介和商品貨幣關系 貨幣 抵押 典當 ?調換 房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷人的房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。 ? 充分發(fā)揮房地產市場的價值評價功能，不僅對房地產業(yè)，而且對整個國民經濟都有重要意義。市場可以通過價格的變化使這種不平衡保持在一定的限度之內。 1980年全國城市人均居住面積只有 ，城市居民的居住環(huán)境和生活條件亟待改善，成為改革開放以后房地產快速發(fā)展的重要動因。同時，由于我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設的進程。因此，為了對房地產業(yè)進行合理的宏觀調控，建立起相對完善的房地產市場是其前提和基礎。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。 第七章 ?（三）增加普通商品住房及用地供應。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 ?特點： ?。 第七章 ?。 第七章 中牟縣國土局國有土地使用權掛牌出讓公告 ?中牟縣國土資源局國有土地使用權掛牌出讓公告 (牟國土資交易告字 [2023]146號 ) 牟國土資交易告字 [2023]146號 2023312 ?經中牟縣人們政府批準 ,中牟縣國土資源局決定以 掛牌 方式出讓 1(幅 ) 地塊的國有土地使用權 第七章 ?（二）房地產二級市場 ?是房地產開發(fā)商與房地產使用者之間的交易市場。買者與賣者的數(shù)量極多，難以形成壟斷。 ? ，交易規(guī)模有大有小。 第七章 ?特點： ?（ 1）一般市場對商品出售后的用途不加限制，土地的使用則有限制，地上建筑物必須 符合城市規(guī)劃。 第七章 ?特點： ?（ 1）經營對象的不可移動性。 ?（ 3）較強的區(qū)域性。 ?現(xiàn)貨買賣 ：買賣已經存在的新、舊房地產成品。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實。 第七章 ?。 也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。房地產抵押是房產所有權人因借款或為第三者擔保債務的履行，將房產及相應的土地使用權抵押給債權人作為保證。 ?二手房營業(yè)稅優(yōu)惠將終止 居民典房買房打時間差 ?2023年 12月 28日 ? 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將終止，一下攪動了二手房市場。兩者相差比較大。房地產金融市場是房地產 資金的供應者和需求者 進行 資金融通和有價證券買賣 交易的場所，是房地產貨幣資金經營方式和經營行為的綜合。主要指提供各類房地產業(yè)務的中介、技術咨詢、房地產交易、行業(yè)情況預測分析及國內外有關資料等 服務 的市場，包括房地產價格評估和房地產經紀人活動以及房地產咨詢等。 第七章 ?房地產經紀 ，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的活動。 第七章 五、房地產市場的主體和客體 ?（一）房地產市場主體 ?。 ?（ 2） 房地產開發(fā)商 。企事業(yè)單位把它們擁有的部分土地使用權和閑置的房屋推向房地產市場，進行交易。需求主體是指房地產市場中 以有償方式取得房地產商品 的 所有權 或 使用權 的單位或個人。房地產開發(fā)商既是房地產市場的 供給者 ，又是最大的 需求者 ，他們要從事房地產商品的開發(fā)，必須要有土地，因此產生了對 土地使用權的需求。外國政府、國際組織、跨國公司等在我國設有 領事館、辦事處、分支機構、三資企業(yè) ，這就必然產生對房地產商品的需求。 第七章 ?（ 1）房地產咨詢機構，指依據(jù)房地產市場供求雙方的需求，就投資環(huán)境、市場供求、項目評估、質量鑒定、建筑測量、購買手續(xù)、法律政策等方面的信息提供咨詢服務的機構。 第七章 ?。國土資源部是國務院負責全國土地、海洋、礦產資源管理和城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理的職能部門與行政執(zhí)法部門。 第七章 第二節(jié) 房地產市場供求 ?一、房地產市場供給及影響因素 ?（一）土地的自然供給和經濟供給 ?（二）房地產市場供給 ?房地產供給是指在 一定時期內 人們?yōu)樯鐣峁┓康禺a。 第七章 ?。與地產行業(yè)的龍頭企業(yè)相比，家電企業(yè)的凈利潤大為落后，去年，中海、萬科、保利的凈利潤分別為 65 .4億元、 、 元。 ??？晒╅_發(fā)的土地量限制著房地產開發(fā)能力。 第七章 多家房企儲地可用 10余年 坐等土地升值遠勝建房 ? 面對越來越嚴的調控，開發(fā)商囤地依然熱情似火。 第七章 ?多家房企儲地可用十余年 ? 據(jù)國家統(tǒng)計局公布， 2023年全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積 。土地的迅速升值，讓囤地的開發(fā)商有利可圖，他們可以等到土地升值后再開發(fā)或者轉讓，這正是囤地的動力所在。 ?1999年以來，房地產開發(fā)貸款占金融機構貸款余額的比重呈逐年上升態(tài)勢。 第七章 ?業(yè)內專家估計部分中小房企資金斷流 “ 大約在冬季 ” ? 農行開發(fā)貸停貸之風剛過，其他三大行高管便出來辟謠。有房企人士表示，早已收縮戰(zhàn)線，不再擴張拿地，而銀行貸款的趨嚴和銀信合作的封堵對中小房企無異于釜底抽薪。 ? 數(shù)據(jù)顯示，隨著三季度銀行對開發(fā)貸款的繼續(xù)嚴控，現(xiàn)在有個別中小開發(fā)商資金狀況顯著惡化，不得不通過內部認購和降價促銷的方式來提高房屋銷量，以加速資金回流。國家根據(jù)泛地產市場運行狀況，采取各種調控手段，對開發(fā)商的開發(fā)經營活動進行引導和約束，這將引起房地產市場供給數(shù)量和供給結構的變化。與 7月份相比， 8月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了 15個。 ?市場交易房地產需求 :是在一定時間內按照市場交易規(guī)則，以 貨幣購買力為前提條件 的房地產需求量；非市場交易房地產需求 :主要是指 不以貨幣購買力為前提條件、不經過市場交換 的需求。 ?這類需求直接同社會生產經營活動有關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。按住宅的分類，居住消費需求又可以分為：花園別墅需求、高層住房需求、多層住房需求、大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等。 ?（ 1）房地產的邊界需求，指能使現(xiàn)有開發(fā)能力處在充分使用狀態(tài)下的需求。 第七章 ?（二）影響房地產需求的因素 ?。而對河南來說，我們有一個億