【正文】 需要多少，從成本的角度，對房地產(chǎn)做出評估。 （ 5）建筑物是否與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。 （ 3）施工質(zhì)量 。在年地租不變的前提下，土地使用年期越長，地價越高。 （ 5）容積率因素。 （ 2）面積因素、寬度因素、深度因素。 區(qū)域因素 ——.環(huán)境狀況因素 ? 若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高 ； ? 若 噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平較低。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。 區(qū)域因素 ——商服繁華因素 ? 這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系 。 （ 4）行政隸屬關(guān)系變更。 （ 2）城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 。教育水準高、科研水平高，房地產(chǎn)價格水平也會上升。 人的數(shù)量和素質(zhì) 、 人口密度 、 社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng) 等。 （ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 ? （二）制定工作計劃 ? （三）實地勘察與收集資料 ? （四）測算被估房地產(chǎn)價值 ? （五）綜合分析確定評估結(jié)果 ? （六）撰寫評估報告 第一節(jié) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 ? 一、 房地產(chǎn)價格 種類 ? 根據(jù)價格形成方式分類 ：市場 交易價格；評估 價格 ? 按交易方式分類 ： 拍賣價格；招標價格；協(xié)議價格 ? 根據(jù) 權(quán)益分類 ：所有權(quán) 價格；使用權(quán)價格 ； 其他 權(quán)利 價格 （ 抵押權(quán) 、 租賃權(quán) 、 典權(quán) ） ? 按實物形態(tài) ： 土地價格 ； 建筑物價格 ； 房地產(chǎn) 價格 ? 按表示單位 ： 總價格 ； 單位價格 ； 樓面地價等 ? 樓面地價 = 土地總價格 / 建筑總面積 = 土地單價 / 容積率 內(nèi)容提要 二、房地產(chǎn)價格的影響因素 ?一般因素 ? 供求因素；經(jīng)濟因素；人口因素； ? 社會因素；行政因素；心理因素 ?區(qū)域因素 ? 商服繁華因素；道路通達因素； ? 交通便捷因素； ? 城市設(shè)施狀況因素；環(huán)境因素 ?個別因素 ?土地個別因素 ?建筑物個別因素 一般 因素 ——經(jīng)濟因素 （ 1）經(jīng)濟發(fā)展因素。 六、 房地產(chǎn)評估的 原則 ? 合法原則 ? 最有效使用原則：合法范圍內(nèi) ? 供需原則：受到一定的限制 ? 替代原則：是市場法的理論基礎(chǔ) ? 房地合一原則 ? 評估基準期原則 第一節(jié) 七、 房地產(chǎn)評估程序 ? （一）明確評估基本事項 ： 估目的。 ? 。 ? 。 是指人工建筑而成 ， 由建筑材料 、 建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物 。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱 。 關(guān)。 ? （二）地價理論 地價不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格，因此地價是地租的資本化。 ? 土地使用權(quán) 抵押 時，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押。 ? 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 ? 土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的 行為。 ? （ 2）土地產(chǎn)權(quán)的可壟斷性 。 土地是自然的產(chǎn)物，是不可再生資源，土地資源的利用只有科學(xué)合理，才能供人類永續(xù)利用。 不能隨土地產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置。但在我國，這種交換是在土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的前提下，對使用權(quán)的經(jīng)營，即土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。從法律上看，地產(chǎn)不僅包括土地自然體，而且包括土地權(quán)利。而土地是由地上層、地表層和地下層組成的立體垂直剖面。 （二） 、 土壤 ? 土壤，是指能夠產(chǎn)生植物收獲的陸地疏松表層。第三章 房地產(chǎn)評估 ? 本章學(xué)習(xí)目的和要求： ? 1． 了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點 ? 2． 熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 ? 3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 4. 掌握市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 5. 掌握成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 6. 熟悉剩余法及基準地價修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 本章內(nèi)容 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估 概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其 影響因素 ? 第 三 節(jié) 成本 法在房地產(chǎn)評估中 的 應(yīng)用 ? 第四節(jié) 市場 法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 第五 節(jié) 收益 法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 第六節(jié) 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ? 一、 土地 相關(guān)概念 ? 二、 土地的特性 ? 三、 土地權(quán)利 ? 四 、 地租與地價理論 ? 五、 房地產(chǎn)的概念和特點 ? 六、 房地產(chǎn)評估的原則 ? 七、 房地產(chǎn)評估程序 內(nèi)容提要 一、 土地 相關(guān)概念 ? （一）土地 ? （二）土壤 ? （三）國土 ? （四）地產(chǎn) 第一節(jié) （ 一 ） 、土地 ? 土地是地球陸地表面由地貌、土壤、巖石、水文、氣候和植被等要素組成的自然歷史綜合體，它包括人類過去和現(xiàn)在的種種活動結(jié)果。它是在氣候、母質(zhì)、生物、地形和成土年齡等諸因子綜合作用下形成的獨立的自然體。 （三） 國土 ? 國土不單指土地，而是國家管轄的地理空間，包括領(lǐng)土、領(lǐng)空和領(lǐng)海。 ? 地產(chǎn)和土地，既緊密聯(lián)系又有區(qū)別，在商品經(jīng)濟中地產(chǎn)是特定的土地。 二、土地的特性 ? 土地的特性，包括 自然特性 和 經(jīng)濟特性 。 ? （ 2）土地質(zhì)量的差異性 。 ? （ 4）土地效用的永續(xù)性 。 ? （ 3）土地利用的多方向性 。 ? 土地出讓年限：居住用地 70年；工業(yè)用地 50年；教科文衛(wèi)體 50年；商旅娛 40年；綜合其他 50年。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓 。地上建筑物、其他隨著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之抵押。 ? （三）地價的特征 ： 。 。 ? 歐美國家沒有房地產(chǎn)的概念 ， 將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動產(chǎn) 。 ? 建筑物的結(jié)構(gòu)包括 5種：鋼結(jié)構(gòu) 、 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu) 、 轉(zhuǎn)木結(jié)構(gòu) 、 簡易結(jié)構(gòu) 。 。 ? 。 。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收入水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟及國民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。 （ 2）家庭規(guī)模因素。一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜、搶劫等犯罪案件，會造成地價低落。 土地 被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對土地價格影響極大。一個地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更，也會影響其房地產(chǎn)價格水平 （ 5）交通管制。 ? 如果 商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。 區(qū)域因素 ——城市設(shè)施狀況因素 （ 1）基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。 土地的個別因素 （ 1）區(qū)位因素。 （ 3）形狀因素。容積率越大，地價越高； （ 6）用途因素。 建筑物的個別因素 （ 1）面積、結(jié)構(gòu)、材料等。施工 質(zhì)量是否優(yōu)良，對建筑物的價格亦有很大影響。建筑物應(yīng)當與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，否則就不是最有效使用狀態(tài)。 對于買賣雙方，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)所需花費的代價，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價 (包含正常的費用、稅金和利潤 )。 如：圖書館 、學(xué)校 ， 體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，沒有 收益，也很難進入市場交易 。包括 土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費等。 （二）計算土地開發(fā)費用 一般來說，土地開發(fā)費用涉及基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費。 “ 七通一平 ” 指：通上水、通下水、通電、通訊 、 通氣 、通熱、通路，平整地面 。同 公共事業(yè)建設(shè)配套費類似 ， 各地 根據(jù)用地情確定合理的項目標準。 計算利息時要注意：計息期的確定， 計算 利息有兩個要素： 。如：土地取得費，土地取得費必須先 付 ， 才 可以開發(fā)，所以土地取得費是 100%支付以后，按照實際的占有期限計算利息。分期開發(fā)就是 在開發(fā) 期 內(nèi) 陸續(xù)投 入 。 ? （四）計算投資利潤和稅費 （ 五）土地增值收益確定 是從得到土地到最后評估評估點這段時間土地的增值情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地，必須通過招標、拍賣和掛牌才能得到。 ? 在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過 10％，這個階段的軟成本比較大。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。 在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在 1020％左右。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過 2％。 （五） 銷售稅 費 銷售費用：廣告費、銷售傭金等； 銷售稅金及附加： 營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加； 其他銷售稅費：印花稅、交易手續(xù)費、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費等。進一步可以歸納為 4個方面： ? ①自然經(jīng)過的老朽；②正常使用的磨損；③意外的破壞損毀；④延遲維修的損壞殘存。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求智能化，如果某個辦公樓沒有智能化或智能化程度不夠，相對而言也落后了。 再如，在經(jīng)濟不景氣時期以及高稅率、高失業(yè)率等，房地產(chǎn)的價值降低，這也是一種經(jīng)濟經(jīng)濟性貶值。 （ 1）計算土地取得費。 土地單價 =[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ] （ 1＋ 15%） =（ 150+200+++35） (1+15%) =(元 /平方米 ) 土地總價 = 15000=7137600(元 ) 該宗地單價為 /平方米，總價為 7137600 思考題 某建筑物的重置成本為 180萬元，經(jīng)濟壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 第四節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? 一、基本 思路 ? 二、 適用范圍 ? 三、計算公式 ? 四、應(yīng)用舉例 一、基本思路 市場法是房地產(chǎn)評估方法中最常用的基本方法之一，也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評估方法。在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估房地產(chǎn)相類似的房地產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用越有效。 實際評估工作中，其計算公式為： 實際評估工作中，其計算公式為： 應(yīng)用舉例 有一待估宗地 G需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的 6宗地，具體情況如下： 宗地 成交價 交易時間 交易情況 容積率 區(qū)域因素