[管理學(xué)]第三章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估-wenkub
2023-03-06 16:05:42 本頁面
【正文】 = 三、操作步驟 （一）廣泛搜集交易資料 （二）選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物 ? 至少需選擇三個(gè)參照物。 ? 2022年 10月 1日開始施行的 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定： ? 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 面積與形狀 地形與地勢(shì) 地質(zhì)條件 ? 1英鎊的房子 ? 2022年 12月 3日東方衛(wèi)視 ? “武漢：化工廠址建新房 小區(qū)土壤存毒” 臨街深度 ? 臨街深度是指具體宗地離開接到臨街線的距離。 交通管制 ? 包括實(shí)行單行道、禁止某類車通行、限制通行時(shí)間等規(guī)定。 （一）行政因素 土地制度 ? 我國憲法規(guī)定任何單位和個(gè)人只能依法受讓土地使用權(quán)而不具有土地所有權(quán)。 建筑總面積 ? ＝土地單價(jià) 247。 ? 不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。 二、不動(dòng)產(chǎn)的特征 位置固定性 供求區(qū)域性 長期使用性 投資大量性 保值與增值性 投資風(fēng)險(xiǎn)性 難以變現(xiàn)性 政策的限制性 三、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的原則 最有效使用原則 合法原則 四、與不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的幾個(gè)指標(biāo) ? 容積率＝（建筑總面積 247。 容積率（分子分母同時(shí)除以土地總面積） 從直升機(jī)上俯瞰深圳 香港 1108平方公里的土地上，生活著 707萬人。 土地使用權(quán)出讓方式 ? 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓方式 ? 協(xié)議出讓 ? 招標(biāo)出讓 ? 拍賣出讓 ? 掛牌出讓 ? 掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 行政隸屬關(guān)系變更 （二）社會(huì)因素 政治安定狀況 社會(huì)治安程度 城市化程度 人口狀況 心理因素 （三）經(jīng)濟(jì)因素 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 財(cái)政金融因素 ? 日本房地產(chǎn)泡沫破滅 經(jīng)歷“失去的十年” ? 20世紀(jì) 8090年代日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破裂過程回顧 ? 2022年 4月美國 《 時(shí)代 》 周刊 ? “ Ordos, China: A Modern Ghost Town ” 二、區(qū)域因素 ? 指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性。 容積率限制 ? 容積率限額較高的地塊，其單位土地面積的經(jīng)濟(jì)收益也較多，地價(jià)因此也越高。 ? 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 ? 用途或性質(zhì)相同。兩者的間隔時(shí)間不宜超過 2年 ? 選擇的參照物應(yīng)該屬于正常交易或可修正為正常交易。 參照物實(shí)際交易情況評(píng)分 （四）進(jìn)行區(qū)域因素修正 ? 評(píng)估的方面包括商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等。 參照物個(gè)別因素評(píng)分 ? 在單獨(dú)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮土地使用年限和容積率。 ? 交易日期修正系數(shù)＝ 評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 247。 二、計(jì)算公式 ? 以下計(jì)算公式均假設(shè)土地使用年期為無限年期，在評(píng)估實(shí)務(wù)中應(yīng)注意土地使用的有限年期。 土地資本化率 ? 上式中，土地凈收益 =土地總收益 土地總費(fèi)用 ? 土地總費(fèi)用 =管理費(fèi) +維護(hù)費(fèi) +稅金 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值 （ 1）土地價(jià)值 =房地產(chǎn)價(jià)值 建筑物現(xiàn)值 ? 上式中，建筑
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