[管理學(xué)]第三章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估-wenkub.com
2025-02-16 16:05 本頁(yè)面
【正文】 2022＝ 8912（元 /平方米） ? 樓面地價(jià)＝ 8912247。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。 二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍 ? 待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) ? 將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià) ? 待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià) 三、計(jì)算公式 ? 地價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 利息稅費(fèi) 利潤(rùn) ? 其中，樓價(jià)是指土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)值 =土地取得費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +利息 +銷售稅費(fèi) +利潤(rùn) （一）土地取得費(fèi) （二）開(kāi)發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用 （三）開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （四）管理費(fèi)用 （五）投資利息 （六）銷售費(fèi)用及稅金 ? 銷售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。 （四）計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi) ? 利潤(rùn)＝ (土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi) ) 合理利潤(rùn)率 （五）確定土地增值收益 ? 土地增值收益＝（土地取得費(fèi)＋土地開(kāi)發(fā)費(fèi)＋稅費(fèi)＋利息＋利潤(rùn)） 增值收益率 ? 土地增值收益率通常為 10%~25% ? 例：某市開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用為每畝 10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為 2年。 （二）計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) ? 三通一平：通水、通路、通電，平整地面 ? 七通一平：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路，平整地面 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi) ? 學(xué)校、綠地、公園、郵電、圖書館等設(shè)施的費(fèi)用。 500=（元 /平方米） 第五節(jié) 成本法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、適用范圍 ? 一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不成熟、成交實(shí)例不多，無(wú)法利用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行評(píng)估的情況。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10%， ? 每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的 %，相關(guān)稅金為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑重置價(jià)格的 %，土地資本化率為 7%，建筑物資本化率為 8%，假設(shè)該土地使用權(quán)出讓年屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物將由國(guó)家無(wú)償收回。 建筑物資本化率 ? 例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于 2022年 3月 1日以有償出讓方式取得一塊土地 50年的使用權(quán)，并于 2022年 3月 1日在此地塊上建成一座寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年。 （二）單獨(dú)評(píng)估土地價(jià)值 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值（適用于空地） ? 土地價(jià)值 =土地凈收益 247。如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等。 [1（ 1＋ r） n ] ? r是土地還原利率； ? m是待估不動(dòng)產(chǎn)的剩余使用年限； ? n是參照實(shí)例的剩余使用年限 （六）進(jìn)行交易日期修正 ? 是指將參照物的交易價(jià)格按間隔期間內(nèi)的價(jià)格變化情況調(diào)整到評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的過(guò)程。 ? 個(gè)別因素修正系數(shù) = 正常個(gè)別因素分值（用100表示） 247。 ? 交易情況修正系數(shù)＝正常交易情況分值（用 100表示） 247。 ? 參照物的交易時(shí)間應(yīng)當(dāng)與待估不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。 二、計(jì)算公式 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 參照物交易價(jià)格 正常交易情況值 參照物交易情況值 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)域因素值 參照物區(qū)域因素值 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)個(gè)別因素值 參照物個(gè)別因素值 評(píng)估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)
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