[管理學(xué)]第三章不動產(chǎn)評估-文庫吧
2025-02-04 16:05 本頁面
【正文】 A Modern Ghost Town ” 二、區(qū)域因素 ? 指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件和社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性。 （一）交通條件 （二）基礎(chǔ)和公用設(shè)施完善程度 （三）相關(guān)產(chǎn)業(yè)集聚度 （四）自然條件狀況 （五）商業(yè)服務(wù)繁華程度 三、個(gè)別因素 ? 個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。 （一）土地的個(gè)別因素 ? 也叫宗地因素，是宗地自身的條件和特征對該地塊價(jià)格的影響。 面積與形狀 地形與地勢 地質(zhì)條件 ? 1英鎊的房子 ? 2022年 12月 3日東方衛(wèi)視 ? “武漢：化工廠址建新房 小區(qū)土壤存毒” 臨街深度 ? 臨街深度是指具體宗地離開接到臨街線的距離。 容積率限制 ? 容積率限額較高的地塊，其單位土地面積的經(jīng)濟(jì)收益也較多，地價(jià)因此也越高。 土地使用年限 ? 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓的最高年限 ? 居住用地 70年 ? 工業(yè)用地 50年 ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ? 綜合或其他用地 50年 土地使用年限到期后咋辦 ? ? 1990年 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。 ? 2022年 10月 1日開始施行的 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定： ? 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 ? 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 （二）建筑物的個(gè)別因素 面積、結(jié)構(gòu)、材料等 ? 建筑物按承重結(jié)構(gòu)分為： ? 鋼結(jié)構(gòu) ? 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ? 混合結(jié)構(gòu)，包括磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu) ? 其他結(jié)構(gòu)，包括包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)等 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備完善狀況 樓層、朝向因素 房屋折舊程度 第三節(jié) 市場法在不動產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、適用范圍 ? 在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，與被評估不動產(chǎn)相類似的不動產(chǎn)交易越多，市場法應(yīng)用就越有效。 二、計(jì)算公式 房地產(chǎn)評估價(jià)值 參照物交易價(jià)格 正常交易情況值 參照物交易情況值 評估對象房地產(chǎn)區(qū)域因素值 參照物區(qū)域因素值 評估對象房地產(chǎn)個(gè)別因素值 參照物個(gè)別因素值 評估基準(zhǔn)日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 參照物交易日房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) = 三、操作步驟 （一）廣泛搜集交易資料 （二）選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物 ? 至少需選擇三個(gè)參照物。 ? 用途或性質(zhì)相同。 ? 交易類型相同。（出售、抵押、租賃等） ? 處于同一市場供需圈內(nèi)。 ? 參照物的交易時(shí)間應(yīng)當(dāng)與待估不動產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日盡可能接近。兩者的間隔時(shí)間不宜超過 2年 ? 選擇的參照物應(yīng)該屬于正常交易或可修正為正常交易。 ? 待估不動產(chǎn)與參照物的區(qū)域特性與個(gè)別條件要相近。 （三）進(jìn)行交易情況修正 ? 指對所選取的不動產(chǎn)參照物存在的非正常情況所產(chǎn)生的價(jià)格偏差進(jìn)行調(diào)整的過程。 ? 交易情況修正系數(shù)＝正常交易情況分值（用 100表示） 247。 參照物實(shí)際交易情況評分 （四）進(jìn)行區(qū)域因素修正 ? 評估的方面包括商業(yè)服務(wù)繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境質(zhì)量等。 ? 區(qū)域因素修正系數(shù) = 正常區(qū)域因素分值（用
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