[管理學(xué)]第三章不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估-資料下載頁(yè)
2025-02-19 16:05本頁(yè)面
【正文】 ） +（ 4） ] 15%=（元 /平方米） ? 土地單價(jià) =（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） +（ 5）=（元 /平方米） ? 土地總價(jià) = 15000=7137600（元） 三、新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟 ? 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果評(píng)估基準(zhǔn)日是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建成日，則無(wú)須考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)值 =土地取得費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +利潤(rùn) （一）土地取得費(fèi) （二）開(kāi)發(fā)成本 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 房屋建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用 （三）開(kāi)發(fā)利潤(rùn) （四）管理費(fèi)用 （五）投資利息 （六）銷(xiāo)售費(fèi)用及稅金 ? 銷(xiāo)售稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。 ? 舊房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估須考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。 第六節(jié) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法在不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的概念 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 (Hypothetical Development Approach)，又可稱(chēng)為剩余法或倒算法，是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余價(jià)值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 ? 該方法在評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)運(yùn)用得較為廣泛。 二、假設(shè)開(kāi)發(fā)法的適用范圍 ? 待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià) ? 將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià) ? 待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià) 三、計(jì)算公式 ? 地價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 利息稅費(fèi) 利潤(rùn) ? 其中，樓價(jià)是指土地開(kāi)發(fā)建設(shè)后的轉(zhuǎn)讓價(jià)。 ? 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用。 ? 利潤(rùn) =（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用） 正常利潤(rùn)率 四、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的步驟 （ 1）調(diào)查待評(píng)估土地的基本情況 （ 2）選擇最佳開(kāi)發(fā)方式 （ 3）估計(jì)建設(shè)期 （ 4）預(yù)測(cè)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值 (樓價(jià) ) （ 5）估測(cè)各項(xiàng)成本費(fèi)用 （ 6）計(jì)算地價(jià) ? 例：有一宗七通一平的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為 2022平方米，建筑容積率為 ，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)寫(xiě)字樓，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)為每平方米 3000元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的 10％，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫(xiě)字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為每平方米 9000元，銷(xiāo)售費(fèi)用是樓價(jià)的 ％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的 ％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6％，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 10％。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。（注：?jiǎn)挝坏貎r(jià)＝地價(jià) 247。 土地面積，樓面地價(jià)＝地價(jià) 247。 建筑面積） ? 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） ? 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） ? 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝ 15000000 10％＝ 1500000（元） ? 銷(xiāo)售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） ? 銷(xiāo)售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） ? 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 21]＋（建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用） 6％ ? ＝地價(jià) ＋ 990000 ? 利潤(rùn)＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專(zhuān)業(yè)費(fèi)用） 10％ ＝地價(jià) 10％＋ 1650000 ? 地價(jià)＝ 450000001650000011250002925000地價(jià) 10％ 地價(jià) 990000 ? 可以計(jì)算得出地價(jià)＝ 17824452（元） ? 單位地價(jià)＝ 17824452247。 2022＝ 8912（元 /平方米） ? 樓面地價(jià)＝ 8912247。 ＝ 3565（元 /平方米）
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