[管理學]第三章不動產(chǎn)評估(編輯修改稿)
2025-03-18 16:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 100表示） 247。 參照物區(qū)域因素評分 （五）進行個別因素修正 ? 個別因素主要包括土地面積、形狀、地形、地質、臨街深度、朝向、樓層、裝修等等。 ? 個別因素修正系數(shù) = 正常個別因素分值（用100表示） 247。 參照物個別因素評分 ? 在單獨對土地使用權進行評估時應考慮土地使用年限和容積率。 ? 容積率修正系數(shù)可以查表獲得。 ? 土地使用年限修正系數(shù) ＝ [1（ 1＋ r） m ]247。 [1（ 1＋ r） n ] ? r是土地還原利率； ? m是待估不動產(chǎn)的剩余使用年限； ? n是參照實例的剩余使用年限 （六）進行交易日期修正 ? 是指將參照物的交易價格按間隔期間內(nèi)的價格變化情況調(diào)整到評估基準日價格的過程。 ? 交易日期修正系數(shù)＝ 評估基準日房地產(chǎn)價格指數(shù) 247。 參照物交易日房地產(chǎn)價格指數(shù) （七）確定待評估不動產(chǎn)評估值 ? 可采用簡單算術平均法或加權算術平均法確定評估值。 ? 例：教材 P137頁例 83 第四節(jié) 收益法在不動產(chǎn)評估中的應用 一、適用范圍 ? 收益法又稱收益還原法 (Ine Capitalization Approach)，主要適用于有收益的不動產(chǎn)價值評估。如商場、寫字樓、旅館、公寓等。 二、計算公式 ? 以下計算公式均假設土地使用年期為無限年期，在評估實務中應注意土地使用的有限年期。 （一）評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值 ? 房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)凈收益 247。 綜合資本化率 ? 上式中，房地產(chǎn)凈收益 =房地產(chǎn)總收益 房地產(chǎn)總費用 ? 【 房地產(chǎn)總收益應該為客觀收益（正常收益）而不是實際收益 】 ? 房地產(chǎn)總費用 =管理費 +維修費 +保險費 +稅金 ? 用來求取房地產(chǎn)凈收益的房地產(chǎn)總費用不包含建筑物折舊費。 （二）單獨評估土地價值 由土地收益評估土地價值（適用于空地） ? 土地價值 =土地凈收益 247。 土地資本化率 ? 上式中，土地凈收益 =土地總收益 土地總費用 ? 土地總費用 =管理費 +維護費 +稅金 由房地產(chǎn)收益評估土地價值 （ 1）土地價值 =房地產(chǎn)價值 建筑物現(xiàn)值 ? 上式中，建筑物現(xiàn)值 =建筑物重置價 年貶值額 已使用年數(shù) ? 年貶值額 =（建筑物重置價 殘值） 247。 耐用年限 （ 2）土地價值 =（房地產(chǎn)凈收益 建筑物凈收益） 247。 土地資本化率 ? 上式中，建筑物凈收益 =建筑物現(xiàn)值 建筑物資本化率 （三）單獨評估建筑物的價值 ? 建筑物價值 =房地產(chǎn)價值 土地價值 ? 建筑物價值 =（房地產(chǎn)凈收益 土地凈收益）247。 建筑物資本化率 ? 例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2022年 3月 1日以有償出讓方式取得一塊土地 50年的使用權，并于 2022年 3月 1日在此地塊上建成一座寫字樓，當時造價為每平方米 2022元，經(jīng)濟耐用年限為 55年。目前該類建筑重置價格為每平方米 2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租。每月實收租金為 3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑某鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?50元，空置率為 10%， ? 每年需支付的管理費為年租金的 %，維修費為建筑重置價格的 %，相關稅金為每建筑平方米 20元，保險費為建筑重置價格的 %，土地資本化率為 7%，建筑物資本化率為 8%，假設該土地使用權出讓年屆滿，土地使用權及地上建筑物將由國家無償收回。根據(jù)以上資料評估該宗土地 2022年 3月 1日的土地使用權價值（包括總價及單價）。 （ 1）年總收益＝ 50 12 900 （ 110%）＝486000（元） （ 2
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