【正文】 可以在市場上進行交易。交易主體既包括個人，也包括機關(guān)，企事業(yè)單位。 ? ，交易規(guī)模有大有小。 ? 。 第七章 四、房地產(chǎn)市場的類型 ?（一）按房地產(chǎn)的實物形態(tài)劃分 ?。地產(chǎn)市場是指 土地使用權(quán) 交易的市場，在該市場中城市土地使用權(quán)通過供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實現(xiàn)地產(chǎn)的交換和流通。 第七章 ?特點： ?（ 1）一般市場對商品出售后的用途不加限制，土地的使用則有限制，地上建筑物必須 符合城市規(guī)劃。 ?國土部下半年將嚴查房地產(chǎn)項目違規(guī)用地 ? 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，下半年，國土資源部重點查處房地產(chǎn)項目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質(zhì)行為。 第七章 ?（ 2）一般商品進行交易時，同時出售了商品的所有權(quán)和使用權(quán)，而地產(chǎn)市場進行交易的 只是土地的使用權(quán)。 ?（ 3）一般市場上商品的運動是單獨完成的，而城鎮(zhèn)地產(chǎn)的流動大多數(shù)情況下伴隨著 房產(chǎn) 的流動。 第七章 ?特點： ?（ 1）經(jīng)營對象的不可移動性。在房地產(chǎn)交易過程中只能通過交換 產(chǎn)權(quán)契約 的交易活動而發(fā)生 所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ，不發(fā)生物質(zhì)實體空間的移動。 ?（ 2）流通形式的多樣性。房產(chǎn)的買賣、租賃、調(diào)換、抵押、信托等形式。 ?（ 3）較強的區(qū)域性。一個地區(qū)的短期不能由其他地方的積壓來補充，市場具有較強的區(qū)域性。 第七章 （二）按交易方式劃分 ?。是指從事房地產(chǎn)買賣活動的場所，包括 房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)買賣 。 ?現(xiàn)貨買賣 ：買賣已經(jīng)存在的新、舊房地產(chǎn)成品。消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即 開發(fā)商 已辦妥所售房屋的 大產(chǎn)證 的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得 產(chǎn)權(quán)證 。 第七章 ?按國家銷售 “ 現(xiàn)房 ” 的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是 “ 現(xiàn)房 ” ，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“ 現(xiàn)房 ” ，而已領(lǐng) 房產(chǎn)證和土地使用證 的房子才叫“ 現(xiàn)房 ” 。這種現(xiàn)房銷售已不再需要 “ 銷售許可證 ” ，而是要查看 “ 房產(chǎn)證 ” ，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實。 第七章 ?期貨買賣：指在房地產(chǎn)尚未建成前預(yù)先將其銷售出去。即指開發(fā)商 從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止 ，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時 應(yīng)簽預(yù)售合同 。一般情況下 ,期房的價格較低 ,挑選余地較大 ,但由于是先付款后交房 ,因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權(quán)利義務(wù)的履行 ,而購房合同的履行 ,不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響 ,還受到許多客觀因素的制約。 第七章 ?。房地產(chǎn)租賃是房地產(chǎn)出租者將房地產(chǎn) 使用權(quán) 在一定期限內(nèi)交給承租者，而房地產(chǎn)的 所有權(quán)不變 。 第七章 一種是房屋所有權(quán)的調(diào)換，交換雙方原有所有權(quán)相互轉(zhuǎn)移； 另一種是房屋所有權(quán)不變，只發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 新 《 條例 》 中的 “ 產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ” 是 指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行為。 也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產(chǎn)權(quán)交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)，調(diào)換之后擁有調(diào)換房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產(chǎn)權(quán)調(diào) ?換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。 第七章 ?。房地產(chǎn)抵押是房產(chǎn)所有權(quán)人因借款或為第三者擔保債務(wù)的履行，將房產(chǎn)及相應(yīng)的土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人作為保證。房產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移房屋占有、使用和收益權(quán)利，但所有者不能隨意處置房屋，直到還清債務(wù)、抵押消失為止。 抵押房產(chǎn)進股市 山東投資者排隊購買基金 第七章 ?。將房屋出典于人，收取一定的典價，在一定時間內(nèi)原價回贖，過期不贖作為絕賣。 ?二手房營業(yè)稅優(yōu)惠將終止 居民典房買房打時間差 ?2023年 12月 28日 ? 二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將終止，一下攪動了二手房市場。目前在廣州市場上流通的二手房源中，房齡未滿 2年的盤源大約占 33%，房齡在 2至 5年的大約占了 31%，這樣計算，廣州二手房市場將有至少六成房源會受營業(yè)稅調(diào)整的影響。 第七章 通過典當行把房屋典當換取資金再去買二手房，這樣既解決了資金周轉(zhuǎn)的困難，還避免了房價暴漲給自己帶來的損失。房產(chǎn)在典當?shù)倪^程中，雖然放款放得很快，程序也相對簡單一些，利率卻比銀行高出將近 5倍，據(jù)了解，目前典當行的月息費多數(shù)是 %，那么年利率就是 %，相比之下，銀行的一年期貸款年利率是 %，換算成月利率的話只有 %。兩者相差比較大。 第七章 ?（三）按交換物的性質(zhì)劃分 ? 將房地產(chǎn)市場分為 實體類房地產(chǎn)市場 和 非實體類房地產(chǎn)市場 。 ? 前者指房產(chǎn)和地產(chǎn)的實物交易 ? 后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費相關(guān)的 資金、勞務(wù)、技術(shù)信息 等的交易。 第七章 非實體類房地產(chǎn)市場具體分為： ?。房地產(chǎn)金融市場是房地產(chǎn) 資金的供應(yīng)者和需求者 進行 資金融通和有價證券買賣 交易的場所，是房地產(chǎn)貨幣資金經(jīng)營方式和經(jīng)營行為的綜合。 ?住房貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)典當?shù)? 第七章 ?。向住戶提供房屋修繕、加固、危房鑒定改造、屋內(nèi)裝潢、保安、綠化等 服務(wù) 的市場。 第七章 ? 。主要指提供各類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中介、技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)交易、行業(yè)情況預(yù)測分析及國內(nèi)外有關(guān)資料等 服務(wù) 的市場，包括房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀人活動以及房地產(chǎn)咨詢等。 ? 房地產(chǎn)評估 ，是指房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學(xué)的方法，并結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析，對房地產(chǎn)的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、征用賠償、課稅、保險、典當、糾紛處理，還是企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營、股份制改組、兼并、分割、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)管理和會計成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)評估是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程中一項必不可少的基礎(chǔ)性工作。 第七章 ?房地產(chǎn)經(jīng)紀 ，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的活動。也就是有關(guān)機構(gòu)為房地產(chǎn)交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。在現(xiàn)實生活中常出現(xiàn)當事人對房地產(chǎn)市場行情，交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產(chǎn)經(jīng)紀則恰好滿足了當事人的需要。當事人可通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)準確、及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進行交易。 第七章 五、房地產(chǎn)市場的主體和客體 ?（一）房地產(chǎn)市場主體 ?。向房地產(chǎn)市場 提供房地產(chǎn)品 經(jīng)濟行為主體。主要包括： ?（ 1） 政府 。政府在一級市場上通過出讓或出租土地使用權(quán)的方式向企事業(yè)單位和個人提供土地。 ?（ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)商 。從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動的企業(yè)。是房地產(chǎn)市場中最基本的開發(fā)經(jīng)營主體，也是房地產(chǎn)商品的 主要供給實體 。 第七章 ?（ 3） 企事業(yè)單位 。企事業(yè)單位把它們擁有的部分土地使用權(quán)和閑置的房屋推向房地產(chǎn)市場，進行交易。 ?（ 4） 居民 。居民在房地產(chǎn)市場上用自己的房屋進行交易（出售、出租、置換）。 第七章 ?。需求主體是指房地產(chǎn)市場中 以有償方式取得房地產(chǎn)商品 的 所有權(quán) 或 使用權(quán) 的單位或個人。主要包括： ?（ 1） 居民 。居民對 住房 的需求主要是通過自建、購買、租賃等方式來滿足。 ?（ 2） 房地產(chǎn)開發(fā)商 。房地產(chǎn)開發(fā)商既是房地產(chǎn)市場的 供給者 ，又是最大的 需求者 ，他們要從事房地產(chǎn)商品的開發(fā)，必須要有土地，因此產(chǎn)生了對 土地使用權(quán)的需求。 第七章 ?（ 3） 政府、企事業(yè)單位 。政府對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求主要是 辦公樓、會議廳、住宅等 ；企業(yè)需要的是廠房、倉庫、辦公樓 等；事業(yè)單位對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量也比較大，如 文化、體育、衛(wèi)生 等。 ?（ 4） 涉外房地產(chǎn)商品需求者 。外國政府、國際組織、跨國公司等在我國設(shè)有 領(lǐng)事館、辦事處、分支機構(gòu)、三資企業(yè) ，這就必然產(chǎn)生對房地產(chǎn)商品的需求。 第七章 ?。 ?廣義的中介機構(gòu)是指在房地產(chǎn)投資、經(jīng)營、管理、消費活動的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為租賃雙方、買賣雙方、資金供需雙方、房地產(chǎn)糾紛雙方、房產(chǎn)所有者與使用者雙方從事居間活動或委托代理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 ?狹義的中介機構(gòu)僅指在房地產(chǎn)流通中提供租、售的居間活動或委托代理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。 第七章 ?（ 1）房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，指依據(jù)房地產(chǎn)市場供求雙方的需求，就投資環(huán)境、市場供求、項目評估、質(zhì)量鑒定、建筑測量、購買手續(xù)、法律政策等方面的信息提供咨詢服務(wù)的機構(gòu)。 ?（ 2）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，指對現(xiàn)有房地產(chǎn)或擬建房地產(chǎn)價格進行評估的機構(gòu)。 ?（ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。是指從事房地產(chǎn)買賣、租賃、置換、抵押、典當、信托等民間活動和代理業(yè)務(wù)，收取一定傭金的獨立機構(gòu)。 第七章 ?。在我國，房地產(chǎn)市場管理者主要指政府及其所屬的具體職能部門 —— 建設(shè)部和國土資源部及地方管理部門。 ?建設(shè)部是國務(wù)院綜合管理全國建設(shè)事業(yè)（工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門。 第七章 ? ?國土資源部下設(shè) 14個司，由原地質(zhì)礦產(chǎn)部、國家土地管理局、國家海洋局、國家測繪局共同組建而成。國土資源部是國務(wù)院負責全國土地、海洋、礦產(chǎn)資源管理和城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理的職能部門與行政執(zhí)法部門。 第七章 ?（二）房地產(chǎn)市場客體 ?房地產(chǎn)市場客體是指房地產(chǎn)交易對象。 ?特點：房地產(chǎn)商品在流通中，流通或轉(zhuǎn)移的不是商品自身，而是房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán) 。 ?房地產(chǎn)市場交易對象包括 地產(chǎn)和房產(chǎn) 以及與他們相關(guān)的 服務(wù)及信息 。 第七章 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場供求 ?一、房地產(chǎn)市場供給及影響因素 ?（一）土地的自然供給和經(jīng)濟供給 ?（二）房地產(chǎn)市場供給 ?房地產(chǎn)供給是指在 一定時期內(nèi) 人們?yōu)樯鐣峁┓康禺a(chǎn)。 ?實物供給形態(tài) :是指市場上供求交換的房地產(chǎn)數(shù)量，通常用公頃、幢、平方米表示； ?價值形態(tài)供給 :表現(xiàn)為房地產(chǎn)的價值量。 第七章 第七章 ?（三）影響房地產(chǎn)市場供給的因素 ? Q與其價格 P之間為正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)供給量隨著房地產(chǎn)價格的上升而增加，隨著房地產(chǎn)價格的下降而減少，這是符合供給定理的。不過，由于