【正文】 可以在市場上進行交易。交易主體既包括個人，也包括機關，企事業(yè)單位。 ? ，交易規(guī)模有大有小。 ? 。 第七章 四、房地產市場的類型 ?（一）按房地產的實物形態(tài)劃分 ?。地產市場是指 土地使用權 交易的市場，在該市場中城市土地使用權通過供求雙方之間資源地 有償 讓渡，實現地產的交換和流通。 第七章 ?特點： ?（ 1）一般市場對商品出售后的用途不加限制，土地的使用則有限制，地上建筑物必須 符合城市規(guī)劃。 ?國土部下半年將嚴查房地產項目違規(guī)用地 ? 國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，下半年，國土資源部重點查處房地產項目違規(guī)違法用地，特別是違規(guī)向別墅供地、囤地炒地、擅自改變保障性住房用地性質行為。 第七章 ?（ 2）一般商品進行交易時，同時出售了商品的所有權和使用權，而地產市場進行交易的 只是土地的使用權。 ?（ 3）一般市場上商品的運動是單獨完成的，而城鎮(zhèn)地產的流動大多數情況下伴隨著 房產 的流動。 第七章 ?特點： ?（ 1）經營對象的不可移動性。在房地產交易過程中只能通過交換 產權契約 的交易活動而發(fā)生 所有權和使用權的轉移 ，不發(fā)生物質實體空間的移動。 ?（ 2）流通形式的多樣性。房產的買賣、租賃、調換、抵押、信托等形式。 ?（ 3）較強的區(qū)域性。一個地區(qū)的短期不能由其他地方的積壓來補充，市場具有較強的區(qū)域性。 第七章 （二）按交易方式劃分 ?。是指從事房地產買賣活動的場所，包括 房產所有權和土地使用權買賣 。 ?現貨買賣 ：買賣已經存在的新、舊房地產成品。消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即 開發(fā)商 已辦妥所售房屋的 大產證 的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得 產權證 。 第七章 ?按國家銷售 “ 現房 ” 的規(guī)定，已經蓋好的房子，不等于是 “ 現房 ” ，已經有人入住的房子也不等于是“ 現房 ” ，而已領 房產證和土地使用證 的房子才叫“ 現房 ” 。這種現房銷售已不再需要 “ 銷售許可證 ” ，而是要查看 “ 房產證 ” ，簽合同也不是必須使用商品房買賣標準合同。購買這種房子，對購房人有利的是可以做到眼見為實。 第七章 ?期貨買賣：指在房地產尚未建成前預先將其銷售出去。即指開發(fā)商 從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大產證）止 ，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時 應簽預售合同 。一般情況下 ,期房的價格較低 ,挑選余地較大 ,但由于是先付款后交房 ,因此購房消費的過程和結果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行 ,而購房合同的履行 ,不僅受開發(fā)商自身經營的影響 ,還受到許多客觀因素的制約。 第七章 ?。房地產租賃是房地產出租者將房地產 使用權 在一定期限內交給承租者，而房地產的 所有權不變 。 第七章 一種是房屋所有權的調換，交換雙方原有所有權相互轉移； 另一種是房屋所有權不變，只發(fā)生使用權轉移。 新 《 條例 》 中的 “ 產權調換 ” 是 指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。 也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現拆遷人對被拆遷人的補償。無論是居住房屋還是非居住房屋均可采用產權調 ?換的方法，但排除了非公益事業(yè)房屋的附屬物。 第七章 ?。房地產抵押是房產所有權人因借款或為第三者擔保債務的履行，將房產及相應的土地使用權抵押給債權人作為保證。房產抵押不轉移房屋占有、使用和收益權利，但所有者不能隨意處置房屋，直到還清債務、抵押消失為止。 抵押房產進股市 山東投資者排隊購買基金 第七章 ?。將房屋出典于人，收取一定的典價，在一定時間內原價回贖，過期不贖作為絕賣。 ?二手房營業(yè)稅優(yōu)惠將終止 居民典房買房打時間差 ?2023年 12月 28日 ? 二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策即將終止，一下攪動了二手房市場。目前在廣州市場上流通的二手房源中，房齡未滿 2年的盤源大約占 33%，房齡在 2至 5年的大約占了 31%，這樣計算，廣州二手房市場將有至少六成房源會受營業(yè)稅調整的影響。 第七章 通過典當行把房屋典當換取資金再去買二手房，這樣既解決了資金周轉的困難，還避免了房價暴漲給自己帶來的損失。房產在典當的過程中，雖然放款放得很快，程序也相對簡單一些，利率卻比銀行高出將近 5倍，據了解，目前典當行的月息費多數是 %，那么年利率就是 %，相比之下，銀行的一年期貸款年利率是 %，換算成月利率的話只有 %。兩者相差比較大。 第七章 ?（三）按交換物的性質劃分 ? 將房地產市場分為 實體類房地產市場 和 非實體類房地產市場 。 ? 前者指房產和地產的實物交易 ? 后者指與房地產的生產、流通、分配、消費相關的 資金、勞務、技術信息 等的交易。 第七章 非實體類房地產市場具體分為： ?。房地產金融市場是房地產 資金的供應者和需求者 進行 資金融通和有價證券買賣 交易的場所，是房地產貨幣資金經營方式和經營行為的綜合。 ?住房貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、房地產證券、房地產保險、房地產典當等 第七章 ?。向住戶提供房屋修繕、加固、危房鑒定改造、屋內裝潢、保安、綠化等 服務 的市場。 第七章 ? 。主要指提供各類房地產業(yè)務的中介、技術咨詢、房地產交易、行業(yè)情況預測分析及國內外有關資料等 服務 的市場，包括房地產價格評估和房地產經紀人活動以及房地產咨詢等。 ? 房地產評估 ，是指房地產專業(yè)估價人員，根據估價目的，遵循一定的原則，按照一定的程序，采用科學的方法，并結合估價經驗與對影響房地產價格的因素的分析，對房地產的真實、客觀、合理的價格所作出的估價、推測與判斷。無論是房地產的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、征用賠償、課稅、保險、典當、糾紛處理，還是企業(yè)合資、合作、承包經營、股份制改組、兼并、分割、破產清算，以及房地產管理和會計成本分析等，都需要房地產估價。房地產評估是房地產開發(fā)經營全過程中一項必不可少的基礎性工作。 第七章 ?房地產經紀 ，是指為委托人提供房地產信息和居間代理業(yè)務的活動。也就是有關機構為房地產交易雙方牽線搭橋、提供信息、促成交易的活動。在現實生活中常出現當事人對房地產市場行情，交易對手等不了解，從而不知如何進行交易的情況，而房地產經紀則恰好滿足了當事人的需要。當事人可通過房地產經紀機構準確、及時地了解市場行情、交易對手等情況，積極穩(wěn)妥地進行交易。 第七章 五、房地產市場的主體和客體 ?（一）房地產市場主體 ?。向房地產市場 提供房地產品 經濟行為主體。主要包括： ?（ 1） 政府 。政府在一級市場上通過出讓或出租土地使用權的方式向企事業(yè)單位和個人提供土地。 ?（ 2） 房地產開發(fā)商 。從事房地產開發(fā)、經營活動的企業(yè)。是房地產市場中最基本的開發(fā)經營主體，也是房地產商品的 主要供給實體 。 第七章 ?（ 3） 企事業(yè)單位 。企事業(yè)單位把它們擁有的部分土地使用權和閑置的房屋推向房地產市場，進行交易。 ?（ 4） 居民 。居民在房地產市場上用自己的房屋進行交易（出售、出租、置換）。 第七章 ?。需求主體是指房地產市場中 以有償方式取得房地產商品 的 所有權 或 使用權 的單位或個人。主要包括： ?（ 1） 居民 。居民對 住房 的需求主要是通過自建、購買、租賃等方式來滿足。 ?（ 2） 房地產開發(fā)商 。房地產開發(fā)商既是房地產市場的 供給者 ，又是最大的 需求者 ，他們要從事房地產商品的開發(fā)，必須要有土地，因此產生了對 土地使用權的需求。 第七章 ?（ 3） 政府、企事業(yè)單位 。政府對房地產產品的需求主要是 辦公樓、會議廳、住宅等 ；企業(yè)需要的是廠房、倉庫、辦公樓 等；事業(yè)單位對房地產產品的需求量也比較大，如 文化、體育、衛(wèi)生 等。 ?（ 4） 涉外房地產商品需求者 。外國政府、國際組織、跨國公司等在我國設有 領事館、辦事處、分支機構、三資企業(yè) ，這就必然產生對房地產商品的需求。 第七章 ?。 ?廣義的中介機構是指在房地產投資、經營、管理、消費活動的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為租賃雙方、買賣雙方、資金供需雙方、房地產糾紛雙方、房產所有者與使用者雙方從事居間活動或委托代理業(yè)務的機構。 ?狹義的中介機構僅指在房地產流通中提供租、售的居間活動或委托代理業(yè)務的機構。 第七章 ?（ 1）房地產咨詢機構，指依據房地產市場供求雙方的需求，就投資環(huán)境、市場供求、項目評估、質量鑒定、建筑測量、購買手續(xù)、法律政策等方面的信息提供咨詢服務的機構。 ?（ 2）房地產價格評估機構，指對現有房地產或擬建房地產價格進行評估的機構。 ?（ 3）房地產經紀機構。是指從事房地產買賣、租賃、置換、抵押、典當、信托等民間活動和代理業(yè)務，收取一定傭金的獨立機構。 第七章 ?。在我國，房地產市場管理者主要指政府及其所屬的具體職能部門 —— 建設部和國土資源部及地方管理部門。 ?建設部是國務院綜合管理全國建設事業(yè)（工程建設、城市建設、村鎮(zhèn)建設、建筑業(yè)、房地產業(yè)、市政公用事業(yè)）的職能部門。 第七章 ? ?國土資源部下設 14個司，由原地質礦產部、國家土地管理局、國家海洋局、國家測繪局共同組建而成。國土資源部是國務院負責全國土地、海洋、礦產資源管理和城鄉(xiāng)地政統一管理的職能部門與行政執(zhí)法部門。 第七章 ?（二）房地產市場客體 ?房地產市場客體是指房地產交易對象。 ?特點：房地產商品在流通中，流通或轉移的不是商品自身，而是房地產的 產權 。 ?房地產市場交易對象包括 地產和房產 以及與他們相關的 服務及信息 。 第七章 第二節(jié) 房地產市場供求 ?一、房地產市場供給及影響因素 ?（一）土地的自然供給和經濟供給 ?（二）房地產市場供給 ?房地產供給是指在 一定時期內 人們?yōu)樯鐣峁┓康禺a。 ?實物供給形態(tài) :是指市場上供求交換的房地產數量，通常用公頃、幢、平方米表示； ?價值形態(tài)供給 :表現為房地產的價值量。 第七章 第七章 ?（三）影響房地產市場供給的因素 ? Q與其價格 P之間為正相關關系，房地產供給量隨著房地產價格的上升而增加，隨著房地產價格的下降而減少，這是符合供給定理的。不過，由于