房地產(chǎn)投資分析案例-文庫吧
2025-02-03 05:43 本頁面
【正文】 t—— 計(jì)息期數(shù)； n—— 計(jì)息期總數(shù)。 上述凈現(xiàn)值計(jì)算式與凈現(xiàn)值計(jì)算式屬同一式，故凈現(xiàn)值計(jì)算也可直接從 “全部投資現(xiàn)金流量表 ”中直接推算。? 凈現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)在于考慮了項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)各筆資金的時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤有明確反映。因此，該方法被廣泛應(yīng)用于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，幾乎每一項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析都少不了凈現(xiàn)值指標(biāo)，凈現(xiàn)值愈大，項(xiàng)目凈利潤愈高，經(jīng)濟(jì)效益愈好。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目也不例外，每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析中都要使用凈現(xiàn)值指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。凈現(xiàn)值法的不足之處是貼現(xiàn)率不易確定?，F(xiàn)值計(jì)算及凈現(xiàn)值計(jì)算均少不了貼現(xiàn)率，那么認(rèn)為貼現(xiàn)率取多大才合適呢？這是一個(gè)難以給出準(zhǔn)確答案的問題。一般認(rèn)為貼現(xiàn)率的大小取決于銀行利率高低、項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)程度、經(jīng)營目標(biāo)和要求等綜合因素。貼現(xiàn)率取值的準(zhǔn)確與否，對(duì)凈現(xiàn)值指標(biāo)的影響很大，尤其對(duì)長期經(jīng)營項(xiàng)目和后期資金流量較大的項(xiàng)目更為明顯。因此，應(yīng)用凈現(xiàn)值法對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析時(shí)，貼現(xiàn)率的取值要再三考慮。一、確定性分析方法? 內(nèi)部收益率法 ? 內(nèi)部收益率法是計(jì)算項(xiàng)目確切盈利能力的一種企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析方法，分析指標(biāo)為內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營期內(nèi)項(xiàng)目凈現(xiàn)值等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。 內(nèi)部收益率法? 其表達(dá)式為： 內(nèi)部收益率法? i—— 內(nèi)部收益率，通常記為 IRR。? IRR是項(xiàng)目凈現(xiàn)值 NPV等于零時(shí)的貼現(xiàn)率，也可以說是項(xiàng)目在動(dòng)態(tài)分析中不虧不盈情況下的貼現(xiàn)率。如果貼現(xiàn)率高于內(nèi)部收益率，由凈現(xiàn)值計(jì)算式不難算出項(xiàng)目凈現(xiàn)值會(huì)小于零，說明項(xiàng)目將虧損。如果貸款利率等于內(nèi)部收益率，則貼現(xiàn)率一般就略大于內(nèi)部收益率，導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。因此，我們說內(nèi)部收益率是項(xiàng)目所能承擔(dān)的最高貸款利率。當(dāng)貸款利率高于內(nèi)部收益
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