【文章內(nèi)容簡介】 的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕軌出口處開的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運輸。交通規(guī)劃中常見的有立交橋的興建，因為商業(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車流在橋上而過，從而原很熱鬧的商廈，因門前車輛不易到達變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來新的人流車流從而欣欣向榮。此類例子舉不勝舉。土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地或臨建物，例如全國各地在994年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。例如：北京雅寶路市場以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機，于是雅寶路后來的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國大使館的路，因經(jīng)濟發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長久，于2004年拆了。劃撥土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見的一些案例。人口未來規(guī)劃。在許多城市統(tǒng)計年鑒和未來發(fā)展計劃中，常?？梢娢磥硪?guī)劃區(qū)人口萬，在未來年，城市規(guī)劃人口可達萬人，此與城市經(jīng)濟發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過此可了解未來城市經(jīng)濟發(fā)展的一個總量過程，了解商業(yè)的總需求的趨勢。 行業(yè)特性及發(fā)展：除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店，到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到3G的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機市場以及水貨、翻版機市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導致其營銷渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。如家電業(yè)，最初在百貨商場內(nèi)零售，到后來產(chǎn)生家電市場，再由國美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開花，其營銷渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營銷的模式。 五、宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)使用方法。宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（在某個階段）。區(qū)域的范圍界定中分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。在一、二級城市中輻射區(qū)域較大，在三級城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標。人口人均GDP=GDP總量輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量。區(qū)域社會零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額，與GDP總量是得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費支撐量的參考值。面積，人口密度人口247。面積=人口密度人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值總的商業(yè)消費量247。面積=單位面積的商業(yè)消費量。人均可支配收入人口密度=單位面積的支配收入這兩個值驗證單位面積的商業(yè)消費量，即單位面積的商業(yè)支撐量?？傮w規(guī)劃與人均GDP增長率經(jīng)濟增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量從以上幾點的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費量和單位消費量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進程，人均GDP這四個參數(shù)是對區(qū)域商業(yè)運行特征及特殊性的驗證值。恩格爾系數(shù)，百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進行互相驗證做判斷。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。第二章 投資技術(shù)參數(shù)一、地產(chǎn)方面地產(chǎn)常用知識解答：什么是房地產(chǎn)之項目管理程序答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計、施工、預(yù)銷售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃分為準備、施工和經(jīng)營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產(chǎn)經(jīng)營，是開發(fā)商通過對開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押實現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 　　房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項目”去實施的，而“項目”的實施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來指導的?！　№椖康纳芷诳梢苑譃樗拇箅A段，即概念階段、規(guī)劃階段、實施階段及結(jié)束階段，項目的不同階段其項目管理的內(nèi)容是不相同的。　　概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行。　　規(guī)劃階段是對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備。 實施階段是按計劃啟動實施項目工作?！　〗Y(jié)束階段是項目結(jié)束的有關(guān)工作?！　‘斎唬椖康母鱾€階段沒有嚴格地分開，在執(zhí)行時經(jīng)常是交叉進行的。下面簡單闡述一下房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段主要工作內(nèi)容。　　一、 概念階段　　1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進行初步和詳細可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書?！　?． 請相關(guān)專家、學者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。　　3． 通過公司決策層批準進入下一階段。　　本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性?！　《?、 規(guī)劃階段　　1． 確定項目總負責人（重點項目）?！　?． 確定項目經(jīng)理?！　?． 確定項目組主要成員?！?． 確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）　　5． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）?！　?． 通過公司決策層批準進入下一階段?！　”倦A段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證?！　∪?實施階段　　1． 建立項目組織。　　2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）?！　?． 制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）?！　?． 通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷?！　?． 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實施過程）?！　?． 合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）?！　?． 項目銷售（嚴格培訓、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）?！　?． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場?！　”倦A段的工作重點是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴格控制質(zhì)量成本進度、項目的銷售等?！　∷摹⒔Y(jié)束階段　　1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。　　2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收?！　?．配合物業(yè)公司交房。　　4．項目清算?！　?．資產(chǎn)清理?！　?．文檔總結(jié)?！　?．對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備。　　8．解散項目組?！　?．對項目組成員的考核延長2～5年。　　本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備。　　當然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項目群進行管理。這就要求分管項目的總負責人有高超的管理項目群的能力。同時，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套?！　‖F(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式，主要可分為部門制、公司制、純項目制和專業(yè)管理制等四種。部門制項目管理按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門，根據(jù)項目的實際情況按矩陣模式設(shè)立項目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項目管理，多從事單一項目的運作。純項目制項目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項目開發(fā)情況，設(shè)立若干個項目部。項目部實行獨立核算，對項目的經(jīng)營效益負責，這種模式對地產(chǎn)商的規(guī)模要求很高，但這是以后的發(fā)展趨勢。專業(yè)管理公司項目制是在完成項目前期開發(fā)和策劃定位、建筑設(shè)計后，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜。以上模式的選用是根據(jù)地產(chǎn)商的實際情況來定的。 北京市房地產(chǎn)開發(fā)流程是怎樣？ 北京市房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)流程 選址研究,尋找合作伙伴,簽定合作意向,協(xié)議及合同書 進行項目的初步可研評估 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點,以獲取規(guī)劃要點通知書, 編制項目建議書 向計委申報立項報告 計委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計委 計委下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進行項目投資的詳細可研測算，編制可研報告 計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告 對可研批復，兩委會簽，即下達規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進行融資運作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報市房地局 結(jié)果報市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測繪院 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃 據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計人 許可證 用地批準書,評估項目建設(shè)用地地價