房地產(chǎn)投資分析導(dǎo)論(編輯修改稿)
2025-06-20 00:38 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 間的關(guān)系，反應(yīng)的是一定價格區(qū)間內(nèi)，價格與供給量的關(guān)系。 （ 2）供給量指的是在某一特定的價格水平下，單位時間內(nèi)市場上某種商品的供給數(shù)量。 15 ?供給量是供給與需求曲線的相交點，其對應(yīng)的價格稱為均衡點。 ?一般來說，不動產(chǎn)的供給始終滯后于需求。 16 （ 4）房地產(chǎn)交易價值的形成 a b Vs 房產(chǎn)價值 Vp 最可能售價 當(dāng) Vp≥Vs，賣， Vs為最低價（ a端） c d Vb 買價 VI 房產(chǎn)價值 當(dāng) Vb≥VI，買， VI為最高可接受價格（ d端） 賣方 買方 a d Vs VI 交易區(qū)間 當(dāng) ad時，交易有可能發(fā)生，否則無法成交 房地產(chǎn)交易價格的形成取決于交易雙方對同一宗房地產(chǎn)價值的不同認(rèn)知，只有買方對房地產(chǎn)投資價值的評估不低于賣方時，交易才會發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi)，實際成交價格會在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價技巧。 17 （三）時間因素與房地產(chǎn)市場的均衡 ? 房地產(chǎn)交易價格是由買賣雙方博弈的結(jié)果，即雙方力量達(dá)到均衡點時的成交價。在實際操作中，交易往往由雙方多重博弈之后完成，因此必須引進(jìn)時間因素。 ? 假設(shè)市場的其余條件相同，僅從供給角度進(jìn)行分析。（蛛網(wǎng)定理） ? 假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)者根據(jù)市場價格行情，修正其開發(fā)計劃，一般在 1年或 2年以后新的供給生效。 ? 假定供給調(diào)整需要 1年的市場，同時購房者對新價格的調(diào)整被認(rèn)為是瞬時的。 18 假設(shè)目前市場的需求從 1開始，此時開發(fā)者計劃按價格 P1供給， 1年后較大的供給實現(xiàn)，此時只能以較低的價格出現(xiàn)并移向 3點，此時的低價使開發(fā)商泄氣，于是削減供給，供給量的減少在 1年后，即點 4生效，但這一生效又導(dǎo)致價格上揚到點 5。如此重復(fù)，每一次運動使市場向均衡價格和均衡供給量（ P0,Q0）靠近。 S D Q P P1 1 2 3 4 5 6 數(shù)量 P0 0 Q0 P T 均衡價格 P0 1 2 3 4 5 6 時間 價格是波動的，波幅是遞減的，而供求愈來愈趨于均衡水平 P0 19 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資概述 ? 投資是將一定的資金投放于某一項目，以獲得未來的預(yù)期利潤。 ? 由于項目面臨許多的不確定性，因此在期待投資回報的同時也伴隨著較大的風(fēng)險。 ? 為了降低風(fēng)險，投資者必須對項目進(jìn)行更多的調(diào)查，提高預(yù)測的準(zhǔn)確性。 20 一、房地產(chǎn)的投資方式 ? （一）投資開發(fā)的對象 ：
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