房地產(chǎn)投資分析導(dǎo)論-wenkub
2023-05-26 00:38:57 本頁(yè)面
【正文】 消費(fèi)者 銀行 開(kāi)發(fā)商 8 ? 現(xiàn)階段中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、房地產(chǎn)勞務(wù)市場(chǎng)和房地產(chǎn)信息市場(chǎng)五種類型。具體地說(shuō)，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當(dāng)及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動(dòng)，還包括各種中介對(duì)土地、房屋所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。 第一章 導(dǎo)論 4 （ 1）物理特征 1）不可移動(dòng)性； 2）異質(zhì)性； 3）不滅性。1 房地產(chǎn)投資分析 主 講： 王 望 珍 單 位： 武漢大學(xué)土建學(xué)院 工程管理系 2 主 要 內(nèi) 容 ：房地產(chǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)投資 3 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng) （一）房地產(chǎn) ：指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上 不可分離的部分 以及附帶的各種權(quán)益。 （ 2）經(jīng)濟(jì)特征 1）稀缺性； 2）經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)； 3）增值性； 4）位址。 6 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他的市場(chǎng)不同，其差別是因?yàn)閭€(gè)人資產(chǎn)的價(jià)值、政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來(lái)的效用等因素造成的。 ? （ 1）房產(chǎn)市場(chǎng) ? 按交換形式分：買賣市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)和互換市場(chǎng) ? 從供房時(shí)間分：現(xiàn)貨市場(chǎng)和期貨市場(chǎng) 9 ? （ 2）地產(chǎn)市場(chǎng) ? 一級(jí)市場(chǎng)：即城市土地出讓市場(chǎng)，各級(jí)政府代表國(guó)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過(guò)招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開(kāi)發(fā)者，開(kāi)發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費(fèi)用。 ? （ 5）房地產(chǎn)信息市場(chǎng)：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和技術(shù)咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關(guān)資料等所形成的供需市場(chǎng)。 4）評(píng)估價(jià)格：是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格作出的一種最可能的估計(jì)、推測(cè)或判斷。 只有有效需求才與不動(dòng)產(chǎn)的定價(jià)有關(guān)，因此開(kāi)發(fā)商必須進(jìn)行詳細(xì)的分析。若經(jīng)濟(jì)不景氣，有效需求降低，曲線會(huì)從 D0移向D1 ，反之則從 D0移向 D2。 ?一般來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的供給始終滯后于需求。在實(shí)際操作中，交易往往由雙方多重博弈之后完成，因此必須引進(jìn)時(shí)間因素。 18 假設(shè)目前市場(chǎng)的需求從 1開(kāi)始，此時(shí)開(kāi)發(fā)者計(jì)劃按價(jià)格 P1供給， 1年后較大的供給實(shí)現(xiàn)，此時(shí)只能以較低的價(jià)格出現(xiàn)并移向 3點(diǎn)，此時(shí)的低價(jià)使開(kāi)發(fā)商泄氣，于是削減供給，供給量的減少在 1年后，即點(diǎn) 4生效，但這一生效又導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)到點(diǎn) 5。 ? 為了降低風(fēng)險(xiǎn)，投資者必須
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