【正文】 5） （ 6）*25% 8 稅后利潤 （ 5） （ 6）(7) 9 盈余公積金 (8)*10% 由表可看 出本項目盈利 萬元 投資利潤率為 % 靜態(tài)投資回收期為 :（ 21） +︱ ︱ /= 由以上分析可知此項目可盈利，項目可行。 在地下車庫和廚房考慮設(shè)置溫感探測器，在客房、健身房、餐廳、郵局和銀行等地設(shè)感煙探測器，另外在樓梯口及交通要道口設(shè)置手動報警按鈕及火災(zāi)警鈴。 住宅的底層、二層和頂層設(shè)置防盜報警控制器，并在陽臺、窗等部位預(yù)留入侵探測器接口，報警信號接至小區(qū)管理室 (是否設(shè)置由甲方 確定 )。在電梯轎箱內(nèi)、車庫出入口等地設(shè)有 CCD 攝像機監(jiān)控上述地區(qū)，部分位置設(shè)置可變焦距帶云臺的攝像機。 （十 三 ） 、 CATV 系統(tǒng) 住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網(wǎng)引來，本工程電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)采用寬帶雙向信號傳輸技術(shù)。 同時采用當(dāng)前先進的帶大容量服務(wù)器的微電腦，實行信息處理傳輸管理智能化。 （十 二） 信系統(tǒng) 住宅部分：在一期設(shè)一處面積為 60平方米的電信機房，每戶設(shè)兩對電話線和超五類八芯雙絞線一根。 商業(yè)區(qū)域餐廳廚房預(yù)留低壓用氣 300 Nm3/h。末端空調(diào)機組均設(shè)置有可供清洗的空氣過濾網(wǎng)，必要時可設(shè)置殺菌裝置，以保證室內(nèi)空氣品質(zhì)的要求。 設(shè)置中央空調(diào)的區(qū)域均在滿足相關(guān)節(jié)能規(guī)范的前提下保證最大的新風(fēng)量。 另地 下機動車庫的排風(fēng)保證在室外地坪 ，以避開人員活動區(qū)。 （九） 、環(huán)保措施及衛(wèi)生防疫措施 所有空調(diào)和通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲環(huán)保產(chǎn)品，所有設(shè)備均配置消聲、隔聲、減振、隔振的設(shè)施，如為空調(diào)室外機配置減振基座，較大的通風(fēng)設(shè)備設(shè)有專用機房，并在機房四壁和頂面采取內(nèi)貼消聲材料的措施，循環(huán)水泵采用彈性減振浮筑基座，座裝空調(diào)及通風(fēng)機組設(shè)置彈性減振基座，吊裝的空調(diào)和通風(fēng)機組均設(shè)置彈性減振吊架，在風(fēng)機進、出口設(shè)置非燃性的軟接頭等；空調(diào)送風(fēng)管、回風(fēng)管、新風(fēng)管均設(shè)置消聲靜壓箱、消聲器。 所有通風(fēng)及空調(diào)系統(tǒng)均采用不燃、難燃的設(shè)備和材料，如風(fēng)管采用鍍鋅鋼板，排煙風(fēng)管采用加厚鍍鋅鋼板并考慮用耐熱材料敷設(shè)，空調(diào)風(fēng)管采用離心玻璃棉作為保溫材料等。 地下機動車庫設(shè)有機械排煙系統(tǒng)，該系統(tǒng)和平時通風(fēng)系統(tǒng)合用。防煙樓梯間采用常開百葉風(fēng)口，其風(fēng)機出口設(shè)置止回閥；合用前室采用常閉多葉送風(fēng)口，火災(zāi)時同時打開著火層和其上下兩層的送風(fēng)口，所有正 壓送風(fēng)機均置于塔樓屋面。 另機電設(shè)備用房設(shè)置機械通風(fēng)系統(tǒng)，會議室、衛(wèi)生間等產(chǎn)生污濁空氣的場所，均設(shè)置小型的機械排風(fēng)設(shè)施，如采用矩形低噪聲排風(fēng)機或吊頂式換氣扇等。 （七） 、機械通風(fēng)系統(tǒng) 賓館和商業(yè)區(qū)域的餐廳廚房的烹飪操作區(qū)域、蒸飯間、面點間等 均設(shè)有獨立的排油煙通風(fēng)系統(tǒng)，油煙經(jīng)凈化處理達標(biāo)后高空排放。設(shè)有完整的人防通風(fēng)系統(tǒng)，由懸板防爆活門，擴散室，油網(wǎng)濾塵器，過濾吸收器，人防電動腳踏兩用風(fēng)機以及密閉閥門，換氣堵頭，插板閥，消聲器，送風(fēng)口等組成人防送風(fēng)系統(tǒng)，排風(fēng)系統(tǒng)由自動排氣活門，密閉閥門，排風(fēng)口及風(fēng)管，擴散室，懸板防爆活門等組成，防護單元的人防通風(fēng)系統(tǒng)能實現(xiàn)清潔通風(fēng)、濾毒通風(fēng)和密閉通風(fēng)的功能。 （六） 、人防通風(fēng)系統(tǒng) 本項目二期地下層設(shè)計戰(zhàn)時人員掩蔽所。 控制方式 變冷媒流量直接蒸發(fā)商用空調(diào)機組有較為成熟的控制系統(tǒng)，空調(diào)主機可根據(jù)負荷變化自動控制各壓縮機的啟閉或出力 ,室內(nèi)機組為線控方式，每間房間各設(shè)一個或多個線控器。由全熱交換新風(fēng)換氣機組負責(zé)集中送入新風(fēng)，排除濁氣。該空調(diào)形式系統(tǒng)組合靈活，管理方便，運行節(jié)能。 b 單體屋面雨水匯合后排入雨水井；室外設(shè)若干雨水口，匯集地表水，最后接入雨水井。徑流系數(shù) 。 b 室內(nèi)生活污廢水經(jīng)收集后排入室外污水管網(wǎng)，餐飲業(yè)含油廢水經(jīng)隔油池處理后排入室外污水管，上述污水經(jīng)室外污水管網(wǎng)收 集后排入市政污水管網(wǎng)。 (三 )、排水系統(tǒng)設(shè)計 排水體制：室內(nèi)污、廢水分流，室外雨、污水分流。地下室設(shè)置 2 臺噴淋泵，一用一備，噴淋泵直接抽吸市政給水管，不設(shè)消防水池。在地下室設(shè)備用房設(shè)置消火栓給水泵 2臺，一用一備，互為備用，消防泵直接抽吸市政給水管，不設(shè)消防水池。 室外消防 本工程室外設(shè)室外消火栓，其間距不超過 120m，距道路邊不大于 ，距建筑物外墻不小于 。 熱水：本工程住宅熱水采用燃氣熱水器，分戶制備供應(yīng)。以自由式的設(shè)計手法 打造純英倫風(fēng)情景觀，通過密植與水景的結(jié)合，創(chuàng)造出幽靜與精致并存的景觀開放空間，讓使用者與景觀之間的關(guān)系更為融洽，同時考慮北方冬天景觀，使其更具觀賞性。 御溪臺，在規(guī)劃中充分挖掘稀缺自然資源的居住價值，倚園而建，與裕西公園無縫共存；以新古典主義建筑思想運用到整個社區(qū)規(guī)劃中，尊重自然與人的關(guān)系，強調(diào)建筑與自然的合諧共生，讓建筑看起來似乎從大環(huán)境里自然生長，同周圍的環(huán)境完全融洽，有效的將社區(qū)環(huán)境與自然環(huán)境統(tǒng)一于一體。 自然位置分析 東勝御熙臺位于 石家莊橋西區(qū)苑東街與工農(nóng)路交口， 三、項目規(guī)劃設(shè)計方案 一、設(shè)計思想、設(shè)計理念及設(shè)計特點 設(shè)計指導(dǎo)思想 東勝御熙臺致力于建造一個喧鬧城市中的寧靜鄉(xiāng)村，以西貴之上的百萬平米天地宏構(gòu)，開啟當(dāng)代盛世家族榮耀生活。 結(jié)束語 2020 年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調(diào)控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。后者是一個危險想信號，當(dāng)大量房地產(chǎn)商將轉(zhuǎn)入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當(dāng)形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設(shè)資金鏈斷裂。 九、 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的警示 房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉(zhuǎn)入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發(fā)請三思。 現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設(shè)與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質(zhì)量。 八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化走勢 在房地產(chǎn)業(yè)的大調(diào)整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量問題。 三線城市價格 : 將上漲空間 3%— 5%。 一線城市價格：將回落空間 4%— 8%，反彈空間 3%— 5%。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。 四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。全年中央政府是 “ 緊、緊、緊、松 ” 。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。 一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設(shè)按計劃經(jīng)濟模式中運行。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎咝陨唐纷》康拇筅厔莶豢赡孓D(zhuǎn)，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。 六、商品房走勢 無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房 PK保障性住房，政策性商品住房 PK 商品房兩種局面。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴(yán)格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。 四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調(diào)配，要等到 2020年啟動。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務(wù)。保障性住房建設(shè)資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務(wù)按年度分配，納入中