【正文】 “ 九通一平 ” 的標準。 ? 小區(qū)附近有往返北京燕郊的 930路公交車，交通方便。（詳見戶型圖） ? 其中： ? A戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁二） ? B戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁三） ? C戶型：兩室一廳一衛(wèi)， 建筑面積 ； （附頁四） ? D戶型：兩室一廳一衛(wèi)， 建筑面積 ； （附頁五） ? E戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁六） ? F戶型：三室兩廳兩衛(wèi)， 建筑面積 ；（附頁七） ? G戶型：西式別墅， 建筑面積 253m2； （附頁八） 82 ? 3) 樓層及樓高 ? 本項目住宅樓均為六層層高 ，商住樓為三層層高 ? 4) 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標 ? 規(guī)劃總用地面 ? 道路用地 ? 綠化用地 ? 總建筑面積 ? 可銷售面積 ? 居住戶數(shù) 1102戶 ? 建筑密度 % ? 建筑容積率 ? 綠化率 % ? 83 ? d) 建筑條件分析 ? 1) 基礎設施研究 ? 沁園小區(qū)項目位于燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，百合大街街北，東側(cè)有華北科技學院、中美醫(yī)院，南側(cè)有防災技術(shù)學校，西側(cè)有中國電子信息研究所、燕郊綜合商場，北側(cè)有中燕小區(qū)。 81 ? b) 總平面圖（詳見沁園小區(qū)規(guī)劃設計圖） ? c) 建筑要素 ? 1) 建筑結(jié)構(gòu) ? 除路兩旁的樓為框架結(jié)構(gòu)外，其余樓均為磚混結(jié)構(gòu)。 3) 戶外景觀的布局以設計風格的簡約明快為主調(diào)，極具現(xiàn)代感。 2) 設計注重保持整體風格統(tǒng)一，貫徹水平一致。亦能配合建設設計風格，更可獲得統(tǒng)一協(xié)調(diào)的效果。然而，個別戶外空間仍具獨特性，配合綠化，營造不同個性的空間感覺。 80 ? 規(guī)劃設計方案 ? a) 主要設計概念 ? 1) 配合不同的使用需求，建立不同層次的戶型空間，包括公共的、半公共的及私人的，并巧妙地將其融為一體。 ? 閉路電視：小區(qū)閉路電視按每戶 1套計，共 1024套，由市政閉路電視線網(wǎng)接入。 79 ? 消防：室外消防設施在室外供水干管上設置消防閥門 30個，市內(nèi)在住宅樓每個單元的樓梯間平臺位置設置消防設施。 77 項目需要的設備及原材料 ? 建筑所需三材的估算 ? 建筑面積 (m2) 每平米用量 總量 ? 人工 ? 水泥 190 kg ? 鋼材 30 kg ? 木材 m 78 ? 建筑所需主要設備 ? 空調(diào)：由業(yè)主自己購買，開發(fā)商只設空調(diào)支座，按每戶 1個計算共 1024個。 ? e) 人車分流、動靜分開，花園式的停車位，人性化的人行道，處處彰顯人性化。 各樓之間錯落連接，通過設計元素的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使之渾然一體，錯落有致，既豐富了天際輪廓線，增加了空間的層次感，又加強了整個社區(qū)的完整性，使之更具有規(guī)模與氣勢，也使業(yè)主的歸屬感更加強烈。沁園住宅小區(qū)倡導的，正是一種不僅能使人從現(xiàn)代惡劣的工作、生活 中解脫出來，得到修養(yǎng)聲息，同時能使人成就感和優(yōu)越感，以愉快的心情去工作、學習、生活，以實現(xiàn)生活品質(zhì)的良性循環(huán)。 ? 沁園住宅小區(qū)的銷售熱點可歸納為以下幾點： ? a) 主張在城市建設生態(tài)的、舒適的、尤其是能獲得 “ 度假 ” 所能帶來的放松、愉悅，對身心有益的調(diào)整等功能的生活住宅區(qū)，而非遠離城市或逃離城市。 75 項目的產(chǎn)品定位 ? 隨著人們生活水平的逐漸提高，住房已不在是剛滿足居住的需要，逐漸向健康、綠色發(fā)展。 ? d) 有意在燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶居住發(fā)展的外埠人員或經(jīng)濟條件優(yōu)越，又急需住房的人員或想買新房的人員。燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)獨特的地理位置和幽雅的環(huán)境、清新的空氣加上精良的設計必將成為購房的首選。 74 ? b) 在北京工作的開車族 :本項目建有多個臨時停車位，能滿足停車需要。目前在燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶并已成功運營的企業(yè)有 80多家，其中高層管理人員大概有板有 400多人?？傊?，燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場有著廣闊的發(fā)展空間，發(fā)展前景是很樂觀的。許多房地產(chǎn)開發(fā)商把投資目光投向了燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ? b) 發(fā)展前景預測 ? 燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)有著自身優(yōu)越的地理位置和方便快捷的交通條件，能夠吸引不少北京市居民和外埠人員來到這里購買商品房。 72 市場調(diào)查研究 ? a) 市場狀況 ? 項目樓價及物業(yè)管理費 ? 星月銀河樓價： 1810— 2370元 /平方米 物業(yè)： — /平方米 ? 意華田園都市樓價： 2173— 2438元 /平方米 物業(yè)： /平方米 ? 燕京新城樓價： 2110— 2350元 /平方米 ? 世紀名苑樓價： 2200— 2600元 /平方米 物業(yè)： /平方米 ? 綜上住宅樓售價基本在 2100元 /平方米到 2350元 /平方米波動，消費者是可以接受的。土地達到了 “ 九通一平 ” 的標準。 ? 一九九二年，燕郊被正式批準為省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，一九九五年，被批準為省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 71 b) 燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)概況 ? 燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)隸屬河北省廊坊市，位于北京市東部潮白河畔，與北京市通州區(qū)僅一河之隔，距北京天安門 35公里，東距唐山 120公里，南距天津 120公里，是京、津、唐 “ 金三角 ” 經(jīng)濟區(qū)域的腹地，北京至燕郊高速直接入?yún)^(qū)，京秦電氣化鐵路，京秦鐵路和京哈（ 102國道）橫貫東西。 ? 國家把加快住宅建設列為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的宏觀政策，預示著在投資、稅收、流通環(huán)節(jié)等方面向住宅建設傾斜，與此同時，政府為改變居民的住房條件，鼓勵居民購房，制定了比較完善的房改政策，一再放寬了住房公積金、銀行按揭政策，使廣大的工薪階層成了購房的主力對象。 ? 目前北京市的城鎮(zhèn)居民住房短缺，居住條件差，配套設施不完善等現(xiàn)象和北京國際大都市城市的名稱很不相稱。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應有很大的利潤空間。目前，我國大多數(shù)城市房地產(chǎn)利潤都偏高，一般在 10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到 30%到40%，遠遠高于其它行業(yè)的平均利潤率水平。城鎮(zhèn)化速度將近一步加快，城市社會經(jīng)濟環(huán)境會得到進一步改善，房地產(chǎn)投資與需求將會有新的增長。從 90年至今，興旺房地產(chǎn)有限公司運作的華僑村小區(qū)、東花市高檔住宅小區(qū)、全躍層公寓、西山楓景等項目，每一個項目，都創(chuàng)造了一種新的居住方式，創(chuàng)造一種新的生活理念，都表現(xiàn)出了其行業(yè)領先地位和市場前沿性。規(guī)劃總用地面積 92364平方米，建筑用地 ，住宅用地 ，道路用地 22700平方米，綠化用地 ，總建筑面積，可銷售面積 ，居住1102戶，建筑密度 %，容積率 ，綠化率%。燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃局已批準了該項目的建設用地，同意征用土地 92364平方米，即 ，并畫出了紅線圖，燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設局和土地局分別頒發(fā)了該地塊的建設用地規(guī)劃許可證和土地使用證。與上月比，漲幅超過 1%的有 22個城市，主要包括：福州 %，沈陽 %，成都%，西安 %，廈門 %和北京%等；環(huán)比價格下降的城市有 14個，主要包括：貴陽 %，鄭州 %，深圳 %，廣州 %和南京 %等。 43 ? 據(jù)全國 70個城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，新建商品住房銷售價格同比上漲 ％，漲幅比上季度高 ；環(huán)比上漲%，漲幅比上季度低 。 42 商品房銷售價格 雖然連續(xù)的宏觀調(diào)控對部分城市的房地產(chǎn)造成了較大的影響，特別是在整頓黨風黨紀、反腐之風下，部分城市的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)明顯降溫，統(tǒng)計資料也顯示房地產(chǎn)價格出現(xiàn)明顯的下降。 40 20222022年房屋銷售價格同比 41 ? 從三季度各地房價走勢數(shù)據(jù)來看，廣州房價在經(jīng)歷了持續(xù)上漲后 9月首現(xiàn)下降，上海則在三季度保持微降，北京增幅終于在 9月有所放緩。 39 ? 一面是土地購置面積繼續(xù)減少，一面是土地開發(fā)面積大幅增長，這反映了開發(fā)商在無奈 “ 吐出 ” 土地開發(fā)，因為國家新出臺的規(guī)范房地產(chǎn)投資的政策已明確規(guī)定，企業(yè)購置土地而又不開發(fā)，一年以內(nèi)要加收占用費，如兩年仍未開發(fā)，予以沒收。結(jié)合各地信息并對比購置面積及完成開發(fā)土地面積來看，囤積土地的現(xiàn)象得到政策的一定遏制。其中，國內(nèi)貸款 3940億元，增長 %；企業(yè)自籌資金 6092億元，增長 %；利用外資259億元，增長 %。其中，經(jīng)濟適用房完成投資 408億元，同比增長 %。 ? 從開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)看，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 12902億元，同比增長 %。從 20222022年 9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額以及同比增長率對比來看： ? （ 1）今年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在 6月份達到高點后，終于在一系列的宏觀調(diào)控措施下有所緩解，但目前水平仍然處于高位； ? （ 2）全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額絕對值明顯高于其他年份； ? （ 3）從增長率的角度來看，增長速度明顯放緩；但是與 2022年下半年相比，增長率仍舊偏高。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資為 12902億元，同比增長％，增速比去年同期加快 點。運用可行性研究的各種指標數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。所以國民經(jīng)濟評價又叫費用效益分析。 財務評價和國民經(jīng)濟評價都屬于項目的經(jīng)濟評價，但兩者的評價角度不同。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進行項目的國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，并評價項目的經(jīng)濟合理性。風險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據(jù)，也為投