【正文】 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 45% 停滯 58% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 ?房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2023— 2023年青島三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成變化 3 9 . 1 0 % 3 8 . 4 0 % 4 1 . 6 0 % 42%5 2 . 6 0 % 5 4 . 1 0 % 5 1 . 8 0 % 5 2 . 3 0 %8 . 3 0 % 7 . 5 0 % 6 . 6 0 % 5 . 7 0 %0%20%40%60%80%100%2023 2023 2023 2023一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)2023年青島第三產(chǎn)業(yè)構(gòu)成狀況 0100200300400系列1 3 4 3 . 8 4 2 3 8 . 4 1 2 2 . 2 4 9 9 . 1 2 8 7 . 5 6 8 6 . 2 5 8 0 . 6 2 5 6 . 7 9交通運(yùn)輸、倉(cāng)批發(fā)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)公共管理和社金融業(yè)住宿餐飲教育信息傳輸、計(jì)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%濟(jì)南 青島 煙臺(tái) 淄博 威海 濰坊 東營(yíng) 日照第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2023年山東半島城市群主要城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比分析 作為山東半島城市群的龍頭城市和國(guó)際門戶，青島對(duì)于提升城市群在環(huán)渤海地區(qū)的地位、引導(dǎo)城市群發(fā)展具有重要意義 在 《 山東半島城市群規(guī)劃 》 中青島被定位為： 山東乃至黃河中下游地區(qū)的龍頭城市，現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)并且具有強(qiáng)大科研實(shí)力的國(guó)際性港口城市和國(guó)際性海濱旅游城市。片區(qū)集中了李滄區(qū)大部分規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，丏主要以能耗高、污染大的重工業(yè)為主 石化公司 皮毛加工廠 堿廠 ?區(qū)域共有 10個(gè)規(guī)模以上企業(yè)建議搬遷，列舉如下：國(guó)棉六廠、國(guó)棉八廠、鳳凰印染、博信鋁業(yè)、堿業(yè)股份、海洋化工廠、中石化青島石油化工公司 …… ?區(qū)域共有近 50個(gè)規(guī)模以下企業(yè)建議搬遷：海建制漆廠、石家防腐材料廠、奧潤(rùn)特皮毛加工廠、寶林木業(yè)公司、 …… 資料來源：“擁灣發(fā)展”率先突破李滄可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì) 伴隨中央居住區(qū)建設(shè)的啟動(dòng)以及一系列重要商貿(mào)項(xiàng)目的引入，李滄第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)優(yōu)化趨勢(shì) 李滄0 2 0 6 年二、三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率0%5%10%15%20%25%30%2023 2023 2023 2023二產(chǎn)增長(zhǎng)率 三產(chǎn)增長(zhǎng)率青島 CLD，共 7個(gè)片區(qū)涉及區(qū)域面積 34平方公里，控制規(guī)劃的建筑面積達(dá) 800萬平方米，竣工后居住人口將達(dá) 20多萬，預(yù)計(jì) 2023年 “ 中央居住區(qū) ” 將建成。青島新客站2023年旅客發(fā)送量為 925萬人； 跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測(cè)2023年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為 68064pcu/日 ，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為2023pcu/h 區(qū)域發(fā)展 李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心 ? 李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展現(xiàn)代都市高端服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)青島成為國(guó)際化都市。 利群商場(chǎng)對(duì)面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約 5~6米的店鋪 2~3㎡ ，年租金 。 115013161583186922702696320737874 4 3 6 . 1 8100020233000400050006000700080002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 人均 G D P 美元 G D P 增幅 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速、 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% GDP增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 20232023年青島 GDP、人均ＧＤＰ指標(biāo) ? 青島市房地產(chǎn)投資額在 08年手經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響然增長(zhǎng)幅度在 2023年大幅下降 ， 跌幅達(dá)到了 %； ?“ 十一五 ” 期間 ， 青島市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1514億元 ， 年均增長(zhǎng) 15％ ， 其中住宅完成投資 1079億元 ， 年均增長(zhǎng) 14％ 。 隨著青島東部泛浮山后板塊價(jià)格一路上漲到不低于一線城市的水平，青島的居住需求開始沿膠州灣向北發(fā)展。幸福之城 未開盤 高層、小高層 140 140 3 百通馨苑七區(qū) 均價(jià) 5500 多層、小高層 2 (各期總規(guī)模約 130萬 ) 無 4 和達(dá) 湖畔雅居 華泰 夢(mèng)境江南 均價(jià) 60006100元 /㎡ 高層 10 5 新華錦 鴻仕雅居 魯岳 具有良好城市面貌和城市配套，以城陽(yáng)本地客戶為主； 308國(guó)道區(qū)域 與市區(qū)距離較近，社區(qū)環(huán)境的打造和良好的配套是區(qū)域項(xiàng)目的亮點(diǎn)，以青島市內(nèi)和周邊產(chǎn)業(yè)人口為主； 以低密度別墅項(xiàng)目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。 保利百合花園 ——品牌優(yōu)勢(shì)，以低于板塊平臺(tái)價(jià)位入市，形成旺銷 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園 占地面積 建筑面積 容積率 3 產(chǎn)品類型 高層 面積 戶型區(qū)間 60120㎡ ，主力戶型為 7090㎡ 的兩居、三居室 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 6000 5060 100 核心賣點(diǎn)：低價(jià)、品牌 典型樓盤 市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價(jià)格上漲較快 項(xiàng)目名稱 1 竹韻山色 2 北國(guó)之春 3 青建橄欖城 4 海爾 ?東城國(guó)際 5 中房 ?福嶺嘉苑 6 新僑花園 7 錦繡華城 8 萬達(dá) ?39克拉 市北與浮山后板塊 在售項(xiàng)目： 7個(gè) 尾盤： 1個(gè) 注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個(gè)街區(qū)，因此放在這個(gè)板塊里做比較 價(jià)格平均在 65008000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn) 10000元的價(jià)位 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬平方米） 未來供應(yīng)量 （萬平方米） 1 竹韻山色 多層 7300起，小高層 6300起 小高層、多層 18 14 2 北國(guó)之春 7000起價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格在6900500 小高層 35 17 3 青建橄欖城 8000 高層 13 無 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8700元 /、洋房 1000011000元 / 高層、情景洋房 43 無 5 中房 ?福嶺嘉苑 起價(jià) 6080 高層 6 新僑花園 起價(jià) 5800，均價(jià) 6500 高層 6 3 7 錦繡華城 900012023（帶 1200精裝） 多層洋房、小高層、高層 22 7 8 萬達(dá) ?39克拉 均價(jià) 10500 高層公寓 17 5 市北與浮山后板塊 總價(jià)區(qū)間主要集中在 6080萬，戶型主力區(qū)間位于 8090平米，總價(jià)、區(qū)位和產(chǎn)品形式對(duì)消化速度影響較大 項(xiàng)目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （萬元） 1 竹韻山色 70一居； 90兩居 4465 2 北國(guó)之春 7890兩居， 101120三居 5278 3 青建橄欖城 55130， 90為主力 70 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8090兩居，洋房 140150三居為主 75160 5 中房 ?福嶺嘉苑 90左右兩居 65 6 新僑花園 8090兩居為主約占 40%，110和 135三居約占 60% 6080 7 錦繡華城 60－ 150m178。金色城品 90 6370萬 2 保利 以前本地開發(fā)商更多是憑借資源優(yōu)勢(shì)，尤其是海景房，基本就是在賣地。尚風(fēng)尚水 公寓預(yù)計(jì) 7000左右，聯(lián)排 10000 公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅 6 潤(rùn)發(fā) 重點(diǎn)項(xiàng)目綠城理想之城，以改善型客戶為主，價(jià)格承受力高，抬高了李滄區(qū)的產(chǎn)品定位 李滄區(qū)近期房?jī)r(jià)走勢(shì) 沿青銀路向北的幾個(gè)大盤開盤商品牌知名度高，產(chǎn)品力強(qiáng)，帶動(dòng)形成較好的區(qū)域認(rèn)知，成為青島改善型居住需求流向的區(qū)域 1 2 3 4 金 水 路 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (平方米 ) 1 綠城理想之城 209萬 2 偉東 ? 隨著市政府 1992年?yáng)|遷，青島發(fā)展東部新城，導(dǎo)致一部份優(yōu)質(zhì)人口外流。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主 800米 2023米 香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性 ?新興的東部商圈以佳世客、陽(yáng)光百貨為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。 依托不同資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級(jí)商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主 臺(tái)東路商圈 /李村商圈 ? 依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費(fèi)商圈。 ?其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計(jì)劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h(yuǎn)期列入搬遷計(jì)劃。分五期，第一期占地 12萬㎡，建面 23萬㎡，容積率 項(xiàng)目名稱 進(jìn)展情況 詳細(xì)情況 佳樂家 2023年已經(jīng)完成 投資 1500萬元 東晟國(guó)際商貿(mào)城 2023年已經(jīng)完成 投資 寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。 ?青島作為山東半島城市群中外向性最強(qiáng)的城市，其擁有優(yōu)良的港口和廣闊的腹地，理應(yīng)成為 山東半島城市群參與全球分工的龍頭 。 8004,000US$ 40008,000US$ 800020,000US$ 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 ?2023年，青島市 GDP增速為 ％，宏觀經(jīng)濟(jì)處于 高速發(fā)展期 ?青島市的人均 GDP為7785美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于 平穩(wěn)發(fā)展階段 經(jīng)濟(jì) 城市居民人均可支配收入和消費(fèi)性支出持續(xù)增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，城市居民生活富裕，購(gòu)買能力強(qiáng) ?青島城市居民人均可支配收入近五年連續(xù)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)， 2023年已達(dá)到 20464元 。 地塊外部區(qū)域 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 青島石油化工廠 長(zhǎng)生植物油廠 傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) 客戶來源 文昌閣 居住區(qū) 盤點(diǎn) n地塊規(guī)模大，整體性好，位于城市建成區(qū)。 ?整個(gè)地塊的地勢(shì)相對(duì)平緩。 本體條件分析 31 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 4地處李滄城市建成區(qū)，周邊配套齊全；地塊涉及 2個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 4位于李滄城市建設(shè)區(qū)，地塊內(nèi)內(nèi)涉及兩個(gè)行政村：大棗園和南嶺，總占地約 1000畝。 n以河景和山景為主的景觀資源 n地塊東、北側(cè)具有山體資源。 地塊內(nèi)部現(xiàn)狀 金水路 賓川路 違章建筑 違章建筑 河道 地塊內(nèi)部是典型的坡地地形，有一定植被覆蓋；地勢(shì)是東部和北部較高，南部較低 地塊內(nèi)部地形 金水路 賓川路 地塊南側(cè) 地塊南側(cè) 地塊北側(cè) 地塊北側(cè) 地塊北側(cè) 地塊周邊具備較好的山體坡地資源；北側(cè)和南側(cè)有一些旅游和歷史文化資源；但是缺少生活配套 ?地塊周邊具備較好的山體坡地資源。 ?地塊北側(cè)、東側(cè)邊界沒有道路。 n南向山體，項(xiàng)目位于山體陰坡，但山體延伸區(qū)較為平緩；河景仍然需要改善，包括河水和河道的治