【正文】 具有良好城市面貌和城市配套，以城陽(yáng)本地客戶為主； 308國(guó)道區(qū)域 與市區(qū)距離較近，社區(qū)環(huán)境的打造和良好的配套是區(qū)域項(xiàng)目的亮點(diǎn)，以青島市內(nèi)和周邊產(chǎn)業(yè)人口為主； 以低密度別墅項(xiàng)目為主，形成別墅區(qū)意向，吸引城市中高端別墅客戶。 東城國(guó)際 新僑花園 銷售價(jià)格與銷售速度圖 銷售速度 單位：月 /套 銷售價(jià)格 單位：元 /平 70 80 90 100 50套 /月 竹韻山色 110 120 市北與浮山后板塊 錦繡 福嶺嘉苑 0 10 20 30 40 6000元 7000元 8000元 9000元 萬達(dá) 保利百合花園 ——品牌優(yōu)勢(shì)，以低于板塊平臺(tái)價(jià)位入市，形成旺銷 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路，緊鄰北嶺山森林公園 占地面積 建筑面積 容積率 3 產(chǎn)品類型 高層 面積 戶型區(qū)間 60120㎡ ，主力戶型為 7090㎡ 的兩居、三居室 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層 6000 5060 100 核心賣點(diǎn)：低價(jià)、品牌 典型樓盤 市北區(qū)和浮山后板塊離青島最繁華的市中心距離最近，因此成為早期城市外溢人口的首選，但是隨著土地供應(yīng)的稀缺，這一區(qū)域的價(jià)格上漲較快 項(xiàng)目名稱 1 竹韻山色 2 北國(guó)之春 3 青建橄欖城 4 海爾 ?東城國(guó)際 5 中房 ?福嶺嘉苑 6 新僑花園 7 錦繡華城 8 萬達(dá) ?39克拉 市北與浮山后板塊 在售項(xiàng)目： 7個(gè) 尾盤： 1個(gè) 注：其中錦繡華城位于市南區(qū)與市北區(qū)交界，屬于市南區(qū)，但與市北區(qū)只差一個(gè)街區(qū)，因此放在這個(gè)板塊里做比較 價(jià)格平均在 65008000元，產(chǎn)品以高層為主，部分先靠近市南區(qū)的區(qū)位地段或洋房產(chǎn)品可以實(shí)現(xiàn) 10000元的價(jià)位 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬平方米） 未來供應(yīng)量 （萬平方米） 1 竹韻山色 多層 7300起，小高層 6300起 小高層、多層 18 14 2 北國(guó)之春 7000起價(jià)，現(xiàn)在價(jià)格在6900500 小高層 35 17 3 青建橄欖城 8000 高層 13 無 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8700元 /、洋房 1000011000元 / 高層、情景洋房 43 無 5 中房 ?福嶺嘉苑 起價(jià) 6080 高層 6 新僑花園 起價(jià) 5800，均價(jià) 6500 高層 6 3 7 錦繡華城 900012023（帶 1200精裝） 多層洋房、小高層、高層 22 7 8 萬達(dá) ?39克拉 均價(jià) 10500 高層公寓 17 5 市北與浮山后板塊 總價(jià)區(qū)間主要集中在 6080萬，戶型主力區(qū)間位于 8090平米，總價(jià)、區(qū)位和產(chǎn)品形式對(duì)消化速度影響較大 項(xiàng)目名稱 主力戶型區(qū)間 （平方米） 總價(jià)區(qū)間 （萬元） 1 竹韻山色 70一居； 90兩居 4465 2 北國(guó)之春 7890兩居， 101120三居 5278 3 青建橄欖城 55130， 90為主力 70 4 海爾 ?東城國(guó)際 高層 8090兩居，洋房 140150三居為主 75160 5 中房 ?福嶺嘉苑 90左右兩居 65 6 新僑花園 8090兩居為主約占 40%，110和 135三居約占 60% 6080 7 錦繡華城 60－ 150m178。 鴻仕雅居 魯岳 鴻仕雅居 130150 8090萬 萬科金色城品 0 10 20 30 40 5000元 6000元 7000元 8000元 保利 雍翠華苑 80130，主力戶型 8090，占50%以上 未開盤 4 魯岳 金色城品 90 6370萬 2 保利 夢(mèng)境江南 均價(jià) 60006100元 /㎡ 高層 10 5 新華錦 百合花園 起價(jià) 5280元 / ㎡ ，均價(jià) 6000元 /㎡ 高層 22 20 3 百通 綠城理想之城 ——品牌優(yōu)勢(shì)，洋房產(chǎn)品力高，大規(guī)模社區(qū)自建配套 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 位置 李滄區(qū)青銀高速路以東，九水東路以北，合川路銅川路以西 占地面積 273萬平方米 建筑面積 209萬平方米 容積率 產(chǎn)品類型 洋房、小高層、高層 面積 洋房 120㎡ 300㎡ ，小高層 1 150、200㎡ （復(fù)式） 項(xiàng)目銷售信息 產(chǎn)品類型 成交均價(jià)（元 / ㎡ ） 總價(jià)（萬元） 銷售速度（套 /月） 高層、小高 55007000 6070 多層 75009500 基本售完 核心賣點(diǎn)：項(xiàng)目品牌、社區(qū)配套、洋房產(chǎn)品 典型樓盤 四方區(qū)是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，現(xiàn)有項(xiàng)目供應(yīng)基本都是原工廠搬造土地，周邊城市生活配套層次較低，限制了人們對(duì)這一地區(qū)的認(rèn)知 2 1 項(xiàng)目名稱 1 萬科 ?金色城品 2 保利 ?百合花園 3 百通 ?雍翠華苑 4 魯岳 ?夢(mèng)境江南 5 新華錦 ?鴻仕雅居 在售項(xiàng)目： 3個(gè) 未開盤： 1個(gè) ４ ５ ４ 四方板塊 產(chǎn)品以高層為主，總規(guī)模普遍在 20萬平米以內(nèi)，區(qū)域平臺(tái)價(jià)格在 6000元稍多 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 總規(guī)模 （萬平方米） 未來供應(yīng)量 （萬平方米） 1 萬科 以前本地開發(fā)商更多是憑借資源優(yōu)勢(shì)，尤其是海景房，基本就是在賣地。 湖畔雅居 華泰 翠海依居 90 ㎡ 左右二居 50 8 中海 ?玫瑰庭院 一半以上是聯(lián)排和景觀戶型 未開盤 百通馨苑三期 0 10 20 30 40 4000元 5000元 6000元 7000元 綠城 翠海依居 均價(jià) 5500 多層 1 無 8 中海 尚風(fēng)尚水 公寓預(yù)計(jì) 7000左右，聯(lián)排 10000 公寓、花園洋房、疊拼、聯(lián)排、雙拼別墅 6 潤(rùn)發(fā) 幸福之城 未開盤 高層、小高層 140 140 3 百通馨苑七區(qū) 均價(jià) 5500 多層、小高層 2 (各期總規(guī)模約 130萬 ) 無 4 和達(dá) 多層產(chǎn)品普遍比高層產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)1000元左右市場(chǎng)溢價(jià)；超大規(guī)模樓盤主要分布在李滄區(qū)東部、青銀高速沿線 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 （ 元 / ㎡ ） 產(chǎn)品形式 容積率 總規(guī)模（萬平方米） 未來供應(yīng)量（萬平方米） 1 綠城 幸福之城） 3 李家庵 4 尤家（和達(dá) 重點(diǎn)項(xiàng)目綠城理想之城，以改善型客戶為主，價(jià)格承受力高，抬高了李滄區(qū)的產(chǎn)品定位 李滄區(qū)近期房?jī)r(jià)走勢(shì) 沿青銀路向北的幾個(gè)大盤開盤商品牌知名度高，產(chǎn)品力強(qiáng)，帶動(dòng)形成較好的區(qū)域認(rèn)知，成為青島改善型居住需求流向的區(qū)域 1 2 3 4 金 水 路 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 (平方米 ) 1 綠城理想之城 209萬 2 偉東 隨著青島東部泛浮山后板塊價(jià)格一路上漲到不低于一線城市的水平，青島的居住需求開始沿膠州灣向北發(fā)展。 ? 早期的拆遷安置小區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，多為拆遷戶及中低收入群體。 浮山后從 20世紀(jì) 90年代開始建設(shè)，經(jīng)過十幾年時(shí)間，浮山片區(qū)發(fā)生了巨大的變化。 ? 隨著市政府 1992年?yáng)|遷，青島發(fā)展東部新城，導(dǎo)致一部份優(yōu)質(zhì)人口外流。 115013161583186922702696320737874 4 3 6 . 1 8100020233000400050006000700080002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 人均 G D P 美元 G D P 增幅 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷 —— GDP增速、 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 4%5% 5%8% 大于 8% 小于 4% GDP增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來源：青島歷年統(tǒng)計(jì)年鑒 20232023年青島 GDP、人均ＧＤＰ指標(biāo) ? 青島市房地產(chǎn)投資額在 08年手經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響然增長(zhǎng)幅度在 2023年大幅下降 ， 跌幅達(dá)到了 %； ?“ 十一五 ” 期間 ， 青島市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1514億元 ， 年均增長(zhǎng) 15％ ， 其中住宅完成投資 1079億元 ， 年均增長(zhǎng) 14％ ?！八娜λ木€”的商業(yè)提振計(jì)劃有助于 李滄區(qū)商業(yè)升級(jí)擴(kuò)容 青島市 青島商業(yè)以傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)為主，缺少形成青島特色的地方。 典型項(xiàng)目 類型 品牌 總面積 陽(yáng)光百貨 高檔百貨 Prada、 Lv等國(guó)際一線品牌 3層， 2萬平 JUSCO 中高檔購(gòu)物中心 Nike、 addidas等中高檔品牌 2層， 2萬平 海信廣場(chǎng) 高檔百貨 BURBERRY、 VERSACE、 DUNHILL、 MAXMARA、 HUGO BOSS、 AIGNER、 CARTIER、LANCOME、 SKII、 SHISEIDO、 CD、 ROLEX、LANCEL等一線品牌 5層， 百貨業(yè)以陽(yáng)光百貨、海信廣場(chǎng)為代表，多為國(guó)際級(jí)服裝品牌，形成了青島高端百貨業(yè)的第一陣營(yíng)。零售商業(yè)業(yè)態(tài)以百貨、超市，服裝、電器專業(yè)店為主 800米 2023米 香港中路商圈定位高檔消費(fèi)，主要購(gòu)物場(chǎng)所點(diǎn)式分散布局，缺乏互動(dòng)與消費(fèi)者的可參與性 ?新興的東部商圈以佳世客、陽(yáng)光百貨為代表，依托政府以及成熟的商務(wù)氛圍形成的中高檔目的地商圈，其輻射范圍為整個(gè)青島市。 利群商場(chǎng)對(duì)面的小飾物專業(yè)店鋪，進(jìn)深約 5~6米的店鋪 2~3㎡ ，年租金 。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。 ? 月租金 2030元 /㎡ ，位置較好的可達(dá) 100元 /㎡ 左右。 依托不同資源形成臺(tái)東、李村和香港中路三個(gè)市級(jí)商圈，以百貨、專賣、超市等傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為主 臺(tái)東路商圈 /李村商圈 ? 依托相對(duì)較好的區(qū)域可達(dá)性和周邊大量的日常消費(fèi)群體的支撐，成為以青島本地中低端收入人群為核心客戶群的大眾消費(fèi)商圈。青島市區(qū)四區(qū)將定位于發(fā)展現(xiàn)代都市高端服務(wù)業(yè)，帶動(dòng)青島成為國(guó)際化都市。未來將推動(dòng)李滄向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變。 依托傳統(tǒng)李滄中心商圈、滄口商圈以及 30重慶路等交通干道成為的輻射城市北部地區(qū)的商業(yè)中心 區(qū)域級(jí)商貿(mào)中心 城市新中心 緊扣城市空間戰(zhàn)略調(diào)整機(jī)會(huì)，充分利用重大設(shè)施影響，推動(dòng)李滄從沿海內(nèi)陸型城區(qū)向?yàn)I?，F(xiàn)代中心城區(qū)的轉(zhuǎn)變 李滄區(qū)規(guī)劃的三大組團(tuán)，將推動(dòng)李滄從青島城市地理中心向功能多元復(fù)合、環(huán)境生態(tài)友好、都市特色鮮明的城市新中心轉(zhuǎn)變 區(qū)域發(fā)展 青島市及李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境研究結(jié)論 李滄區(qū) 李滄區(qū)是青島傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在青島新一輪規(guī)劃中，第二產(chǎn)業(yè)將全部搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，李滄區(qū)將成為集總部經(jīng)濟(jì)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等都市副都心。 ?其中，煙墩山以南區(qū)域?qū)⒃诮诹腥氚徇w計(jì)劃，而煙墩山以北區(qū)域?qū)⒃谶h(yuǎn)期列入搬遷計(jì)劃。青島新客站2023年旅客發(fā)送量為 925萬人； 跨海大橋以客運(yùn)交通服務(wù)為主，據(jù)預(yù)測(cè)2023年青島端連接線平均斷面雙向交通流量為 68064pcu/日 ，由西向東逐漸下降；快速路主線可能通行能力為2023pcu/h 區(qū)域發(fā)展 李滄區(qū)西部是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，目前區(qū)域規(guī)劃將工業(yè)企業(yè)搬遷到遠(yuǎn)郊區(qū)，本區(qū)域未來規(guī)劃定位于發(fā)展現(xiàn)代生產(chǎn)服務(wù)業(yè)為主的城市副都心 ? 李滄區(qū)西部是李滄區(qū)主要產(chǎn)業(yè)集聚地。 計(jì)劃于 2023年開工建設(shè)， 2023年建成，2023 有望通車 。占地 200畝， 總投資 18億元 ，建面 40萬平方米，將建設(shè)五星級(jí)酒店、大型娛樂中心、超市百貨， 2500個(gè)停車位地下停車場(chǎng) 三星數(shù)碼大廈項(xiàng)目 拆遷工作已全部完成，正在進(jìn)行主體工程建設(shè) 總投資 8000萬 美元，總建筑面積 12萬平方米 沃爾瑪 深國(guó)投與潤(rùn)發(fā)置業(yè)聯(lián)合開發(fā)協(xié)議、政府與深方協(xié)議已簽定，深方正在編制相關(guān)規(guī)劃方案。分五期，第一期占地 12萬㎡，建面 23萬㎡，容積率 項(xiàng)目名稱 進(jìn)展情況 詳細(xì)情況 佳樂家 2023年已經(jīng)完成 投資 1500萬元 東晟國(guó)際商貿(mào)城 2023年已經(jīng)完成 投資 寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 首期資金已到位，項(xiàng)目地塊拆遷工作基本完成，即將開工建設(shè)。片區(qū)集中了