【正文】 顧客特點(diǎn)：大眾 萬達(dá)廣場(chǎng) 開業(yè)時(shí)間 2023年 總面積 5萬 m2 客戶來源 顧客來源范圍：市南、市北、四方、外地游客 顧客特點(diǎn)：大眾 商業(yè)街店鋪 臺(tái)東三路（步行街），面積 10㎡ ，租金 10000元 /月， 臺(tái)東一路（步行街二期）， 面積 200㎡ ，租金 15000元 /月。 目前三大商圈定位較有層次，各自形成相對(duì)穩(wěn)定的客戶群； 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 65 ?青島市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究 ?青島市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)研究 0501001502002503003504004502023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)投資增幅青島房地產(chǎn)投資市場(chǎng) 2023年受政策調(diào)控和金融危機(jī)的影響，大幅下跌 ? 青島 GDP近年保持了約 15%的增長(zhǎng)速度； 2023年青島GDP達(dá)到 4436億元 ， 在經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈?guī)?dòng)下 ， 青島房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展階段； ? 2023年 ， 青島人均 GDP超過 7000美元 。 ? 魯信長(zhǎng)春、海爾東城國際一系列大盤的推出，逐漸成為新興的中產(chǎn)階級(jí)居所。理想之城 洋房 75009500，高層、小高層 55007000 洋房、小高層 209 約 190 2 偉東 理想之城（小高層） 50 60 潤(rùn)發(fā) 雍翠華苑 未開盤 ，預(yù)計(jì)均價(jià)7500元 /㎡ 高層，多層 4 魯岳 百合花園 50 60 新華錦 華城 ?板塊劃分： 城陽目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大致分為三大區(qū)域：以天泰城、水青木華等為主的南部區(qū)域；以百福山莊、千禧國際村為主的嶗山西麓休閑度假區(qū)域；以寶龍、萬科、匯豪景苑等項(xiàng)目為代表的城區(qū)中心區(qū)域。 100以上 8 萬達(dá) ?39克拉 40701居， 80120兩居或 3居（已售完） 4070 80120 中房 百合花園 80120的兩居、三居 5060萬 3 百通 本項(xiàng)目以產(chǎn)品品質(zhì)勝出，吸引了許多改善型中高端客戶。湖畔雅居 均價(jià) 5500 小高層 1 11 7 華泰 幸福之城 140萬 3 百通馨苑 約 130萬 4 天泰城 110萬 李滄區(qū) 20232023年進(jìn)行了 7個(gè)城中村改造項(xiàng)目，在未來 710年內(nèi)將形成 500600萬㎡的住宅產(chǎn)品供應(yīng) 項(xiàng)目名稱 1 綠城 2 上王埠（偉東 ? 隨著老城改造的推進(jìn)，拆遷居民開始向外轉(zhuǎn)移。 ? 區(qū)域商業(yè)售價(jià)在 4萬元左右、租金水平在 2030元 /㎡ /天左右。 ? 零售商業(yè)業(yè)態(tài)以中小百貨、超市及專業(yè)店為主，經(jīng)營(yíng)種類占前幾位的依次是服裝、餐飲、鞋店、眼鏡、布藝、美容美發(fā)，其中服裝、餐飲占總量的50%以上，是市場(chǎng)的主體。 產(chǎn)業(yè)用地集聚帶 區(qū)域發(fā)展 青島城市后花園 中央居住區(qū)將依托優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源、便利的交通條件，發(fā)展面向城市中產(chǎn)的中高端住宅，成為青島宜居后花園。 青島北部商貿(mào)中心的重要支撐。 ?膠州灣東西岸跨海通道中的海灣大橋的建設(shè)，將實(shí)現(xiàn)半島城市群區(qū)域內(nèi)各中心城市之間形成 “四小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” ，區(qū)域內(nèi)中心城市與本地市內(nèi)各縣市形成 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈” 的道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃目標(biāo)，將可能 推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增加區(qū)域內(nèi)居住、生活人口 ； 城市發(fā)展 “依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”是青島新的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 ?青島城市空間發(fā)展戰(zhàn)略： 依托老城，擁灣發(fā)展，組團(tuán)布局，軸線輻射，形成一主三副多組團(tuán) 的空間格局。比07年增長(zhǎng) ％ ?青島城市居民 2023年人均消費(fèi)性支出14999元 ，同比上年增長(zhǎng) %，和 07年增速基本持平 ?青島市城市居民家庭的恩格爾系數(shù)從 2023年起保持在 3638%之間， 2023年恩格爾系數(shù)為 % 恩格爾系數(shù) 59%以上 5059% 4050% 3040% 低于30% 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 聯(lián)合國糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì) 050001000015000202302500000 . 0 20 . 0 40 . 0 60 . 0 80 . 10 . 1 20 . 1 40 . 1 60 . 1 80 . 2人均可支配收入 11089 12920 15328 17857 20464增長(zhǎng)率 0 . 1 6 5 1 1 9 0 . 1 8 6 3 7 8 0 . 1 6 4 9 9 2 0 . 1 4 5 9 9 32023 2023 2023 2023 202320232023年青島城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率 020234000600080001000012023140001600000 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 5人均消費(fèi)支出 9002 9883 11945 13380 14999增長(zhǎng)率 0 . 0 9 7 8 6 7 0 . 2 0 8 6 4 1 0 . 1 2 0 1 3 4 0 . 1 2 1 0 0 12023 2023 2023 2023 202320232023年青島城市居民人均消費(fèi)支出及增長(zhǎng)率 消費(fèi)性支出占可支配收入達(dá)到 73%，消費(fèi)意愿較強(qiáng)，但近兩年占比略有下降。 n無特別強(qiáng)勢(shì)的自然資源、東部的老虎山景觀資源條件一般。 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 地塊內(nèi)部地形 整個(gè)區(qū)域的配套已經(jīng)成熟，地塊發(fā)展只是受限于該區(qū)域內(nèi)的城市發(fā)展意向 ?整個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟，地塊西側(cè)有樓山公園 ?十梅庵路與重慶中路相交地點(diǎn)北側(cè)約200米有青島第 4人民醫(yī)院 ?地塊內(nèi)還包括了小學(xué)和中學(xué)。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為完善，整個(gè)區(qū)域（含地塊）的城市意向較好。但都隔著其他村莊。但與山體相隔著其他村莊。 ?地塊最西部邊界緊臨已建好的賓川路 ?進(jìn)入性 ?從地塊的現(xiàn)狀看，本地塊南臨金水路是城市主干道，但與城市中心缺少南北聯(lián)系。 n屬于城市蔓延區(qū)，地塊周邊的生活商業(yè)配套相對(duì)成熟。但目前李滄區(qū)政府正在考慮打造綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，減輕這一影響。 地塊規(guī)模 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 通往李滄市區(qū) 金水河現(xiàn)狀 王家下河 劉家下河 毛公地 金水河現(xiàn)狀 金水河現(xiàn)狀 地塊內(nèi)部地勢(shì)平坦，存在著大量村莊和違章建筑；地塊內(nèi)有山河資源但河水幾近枯竭，河道正在整治 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 5個(gè)村莊，地塊內(nèi)現(xiàn)存較多的違章建筑、地塊南側(cè)邊界山體走勢(shì)較為平緩。 ?地塊南部沿河有條東西向的土路。 n東側(cè)山勢(shì)險(xiǎn)峻，山體延伸的山坡較短，對(duì)地塊有壓迫感。 地塊內(nèi)部限制 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 地塊所在區(qū)域?qū)儆诔鞘羞吘墔^(qū)，各種生活配套資源都很缺乏 ?現(xiàn)狀商業(yè)設(shè)施： ?地塊本身沒有什么大型的商業(yè)設(shè)施。 ?地塊中部以湖和磚廠為主。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套缺失，整個(gè)地塊的城市意向較差。 ?公交 ?國道 308有開往李滄市區(qū)的公車線路 7條分別為： 9， 103， 106， 109， 111， 129， 371 地塊內(nèi)不 308國道的出口 交通條件 金水路 308國道 青銀高速 桃園 東王埠 上王埠 出口 1 出口 2 高速出口 308國道立交 下王埠 ...fdcew./ 地塊規(guī)模較大，總占地 1600畝；但內(nèi)部被 308國道和青銀高速分割開，整體性受到影響 ?地塊四至 ：東西向以山體為界，南北向以村邊界為界 ?地塊涉及土地涉及上王埠、東王埠和桃園三個(gè)行政村的土地，總占地約 1600畝，典型的大盤。 ?而中間地塊是洼地，與旁邊的城市主干道（ 308國道）路基有 3050米的落差。 ?地塊南部緊鄰的百通馨園（尾盤、多層和小高層）和偉東幸福之城（建面 140萬平米的高層、小高層）將直接截流市區(qū)流出方向的客戶。 本體條件分析 13 ?項(xiàng)目地塊 1 ?項(xiàng)目地塊 2 ?項(xiàng)目地塊 3 ?項(xiàng)目地塊 4 地塊 2地處李滄區(qū)東部，九水路南側(cè)，隸屬城市蔓延區(qū)，具有初步的城鎮(zhèn)意向；地塊涉及 5個(gè)行政村，占地約 1000畝 ?地塊 2位于李滄東部（青銀高速以東），地塊內(nèi)內(nèi)涉及五個(gè)行政村：蘇家、莊子、劉家下河、毛公地和王家下河，總占地約 1000畝。 交通條件 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 地塊面積約在 1000畝，金水河?xùn)|西向?yàn)橹鳈M穿地塊，將地塊分成南北兩部分 ?地塊四至： 北臨九水路、南臨山體、東西向以村邊界為界。 賓川路 地塊周邊受周邊低收入產(chǎn)業(yè)人群的影響，目前居住意向較差，但綠城理想之城等新盤的入市將拉升區(qū)域整體形象 ?綠城 ?理想之城在售、和達(dá) ?和城即將開盤、 鄭莊舊村改造都正在實(shí)施，并通過李村河景觀帶的打造，未來區(qū)域?qū)⑿纬奢^好的居住氛圍和價(jià)值認(rèn)知。 地塊外部區(qū)域 九水路 金水河 通往嶗山區(qū) 青銀高速 通往李滄市區(qū) 土路 綠城 .理 想之城 賓川路 鄭莊舊改 漢川路 和達(dá)和成 盤點(diǎn) n地塊規(guī)模較大，但由于金水河的分割削弱了規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ?地塊內(nèi)的市政配套和生活配套較為缺失，整個(gè)區(qū)域（含地塊）缺少城市意向。 ?地塊內(nèi)有條河流，但水量不足，而且需要治理河道和河水。 ?除南部邊界外，地塊的進(jìn)入性較差。 規(guī)模上 自然資源 配套設(shè)施 n目前看，地塊只能經(jīng)金水路進(jìn)入地塊內(nèi)部，公交線路只有 1條，而且地塊的東西北側(cè)道路大多都在規(guī)劃中。 地塊規(guī)模 重慶中路 十梅庵路 南嶺一路 南嶺二路 南嶺四路 地塊內(nèi)涉及大量的村莊拆遷和廠房（包含部分廠房生活區(qū)）搬遷，地塊南部有高壓線通過的不利因素 ?地塊現(xiàn)狀 ： ?地塊涉及 2個(gè)村莊，地塊現(xiàn)在以建設(shè)用地為主，但涉及了大量的村莊拆遷和單位廠房、生活區(qū)的搬遷。 ?市區(qū)客戶到達(dá)本地快的途徑： ?市區(qū)客戶（剛性需求）主要是通過重慶路到達(dá)本地快。 青島與李滄區(qū)宏觀投資環(huán)境分析 40 ?青島宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究 ?李滄區(qū)發(fā)展?jié)摿ρ芯? 近年來青島市 GDP、人均 GDP增長(zhǎng)迅猛， 2023年生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平 ?青島 GDP近年保持了約 16%的增長(zhǎng)速度； 2023年青島 GDP增幅仍達(dá) %，高于全國平均水平 ?2023年青島人均 GDP7785美元，較 07年增長(zhǎng)近30% ?2023年青島和全國其他大中城市相比生產(chǎn)總值處于全國領(lǐng)先水平，達(dá)到 經(jīng)濟(jì) 20232023年青島 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 1000150020232500300035004000450050002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20230 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %全市 G D P 億元 G D P 增幅15%16%23%27%1 6 . 6 0 % 1 6 . 4 0 %30%1000202330004000500060007000800090002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 202300 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3人均 G D P 美元 增幅20232023年青島人均 GDP指標(biāo)及增長(zhǎng)幅度 4 4 3 6 . 1 83 0 1 7 . 43 8 6 0 . 537751 6 6 4 . 8 43 9 6 0 . 0 82 1 9 0 . 0 430040 1000 2023 3000 4000 5000青島濟(jì)南沈陽南京合肥武漢西安鄭州2023年全國各主要城市 GDP比較（單位：億元） 2023年青島市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展階段，改善型需求成為主力 ?2023年青島市 GDP為 億元，較上年增長(zhǎng) % ；