【正文】 　 一層店面 　 6232 24200 　 二層店面 　 6232 14300 　 三層店面 　 　 9000 0　 住宅 　 202332 5720 　 地下車位 　 　 　 　　 地下商場(chǎng) 　 　 　 　四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 　 　 28633考慮到未來融資的成本可能較高，對(duì)于財(cái)務(wù)成本在銀行貸款利率做適當(dāng)上浮，采用年利率 12%的標(biāo)準(zhǔn)，啟動(dòng)資金預(yù)估為 4億元，如果采用底商模式，平均資金占用時(shí)間為 ；如果采用商業(yè)綜合體模式，則平均資金占用時(shí)間為1年。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論報(bào)告總結(jié)論216。 10:33:0510:33:0510:33Thursday, January 21, 20231乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 一月 21一月 2110:33:0510:33:05January 21, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 2110:33 上午 一月 2110:33January 21, 20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 10:33:05 上午 10:33 上午 10:33:05一月 21沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 10:33:0510:33:0510:331/21/2023 10:33:05 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。216?！?營(yíng)業(yè)稅 按銷售收入 5% 8132 　 城建稅 按營(yíng)業(yè)稅 ① 7% 8132 569 　 教育附加稅 ① 4% 8132 325 　 企業(yè)所得稅及土地增值稅 銷售收入 % 12539 　 印花稅 按銷售收入 ‰ 49 　 市場(chǎng)推廣費(fèi) 銷售收入 1% 1626 　 銷售代理費(fèi) 銷售收入 2% 3253 　 日常經(jīng)營(yíng)開支 銷售收入 1% 1626 　 財(cái)務(wù)費(fèi)用 　 　 　 4800　 開辦費(fèi) 含在日常經(jīng)營(yíng)開支 　 　 0 　 成本合計(jì) 　 　 　 115985　三 銷售收入 　 　 　 　 一層店面 　 19400 22023 42680　 二層店面 　 19400 13000 25220　 三層店面 　 11200 9000 10080　 住宅 　 162796 5200 　 地下車位 　 　 　 　　 地下商場(chǎng) 　 　 　 　四 項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 三 二 一 　 　 46649　 主體工程項(xiàng)目 　 212796 1700 　 小區(qū)配電室土建、水電 　 1 300 300　 人防地下室（繳費(fèi)異地建設(shè)） 面積的 3% 　 　 0　 消防工程 　 1 1200 1200　 景觀、綠地、路燈、管網(wǎng) 　 1 1600 1600　 電梯 　 1 2023 2023　 智能化系統(tǒng) 　 1 300 300　 夜景工程 　 1 200 200　 售樓處裝修 　 1 500 500　 專項(xiàng)維修基金 　 　 2% 724 　 不可預(yù)見 　 　 3% 1085 　 直接成本小計(jì) 　 　 486491 土地費(fèi)用 　 　 　 310002 拆遷費(fèi)用 　 1 　 　3 前期工程費(fèi) 　 　 　 1692）住宅面積： 202332㎡ ；住宅建筑層高： 18~30F項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目住宅與商業(yè)面積配比率項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)配比率及定價(jià)預(yù)估分析 商業(yè)綜合體模式的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：商業(yè)面積： 50000㎡ ，其中底層 19400㎡ ，二層 19400㎡ ，三層 11200㎡ ；（ 以上面積指標(biāo)由來：本案建筑密度 35%，這就意味著建筑物占地的極限面積 為70932*35%=24826㎡ ，假定住宅面積為 162796㎡ ，按照 30層計(jì)算，其基地面積為5427㎡ ，則理論上可用于商業(yè)的占地面積為 248265427=19399㎡ 。三是高，購(gòu)物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購(gòu)買力高。其商業(yè)價(jià)值將體現(xiàn)在 3個(gè)方面：它能夠?qū)⒔敲垃F(xiàn)有的最優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源充分轉(zhuǎn)移過來；因?yàn)樾沦|(zhì)商業(yè)空間的出現(xiàn)可以催生出一些全新的商業(yè)消費(fèi)；因?yàn)樯虡I(yè)格局的提升將會(huì)使相當(dāng)一部分的外流消費(fèi)回流。 項(xiàng)目區(qū)域作為角美新城區(qū)，角美中學(xué)新校區(qū)及角美醫(yī)院的投入，體育中心，龜山公園興建，形成了十分成熟的配套環(huán)境，醫(yī)療配套、教育配套、休閑配套等均成熟，為未來的居住提供好的保障。商 住宅均價(jià) 項(xiàng)目地址天翔世家 漳州市天翔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4800元 /㎡ 漳州龍海角美鎮(zhèn)文圃大道匯景祥居 龍海市角美商品房開發(fā)有限公司 4500元 /㎡ 角美鎮(zhèn)政府前、角美郵電 局、公安分局旁邊御家蘭庭 漳州市御家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 4600元 /㎡ 漳州市角美中心小學(xué)西側(cè) 龍泉華庭 龍海龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 5200 元 /㎡ 角美新城區(qū)仁和路和洪岱 路交匯處項(xiàng)目地塊價(jià)值研判項(xiàng)目商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 現(xiàn)角美鎮(zhèn)在售商業(yè)樓盤僅為三個(gè)，主要分布于角嵩路的星河城市廣場(chǎng)、豐泰財(cái)富廣場(chǎng)及龍泉華庭配套底商，其一層店面銷售價(jià)位為： 18000元 /㎡ ～ 25000元 /㎡ ，二層為： 12023元 /㎡ ～ 13000元 /㎡ ，店面面積主要以 50㎡ ～ 80㎡ 為主。角美商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 通過對(duì)角美鎮(zhèn)商圈實(shí)地調(diào)研，其商業(yè)主要分布街區(qū)位于：僑興路、北門南路、 324國(guó)道轉(zhuǎn)盤處、仁和東、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。 第二部份 角美中心區(qū)是三大新區(qū)的重點(diǎn)，實(shí)施中將以建成區(qū)為依托，西進(jìn)南拓。擁有 5所中學(xué)、 35所小學(xué)、 2座公園和 1家年交易額上億元的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，建有龍海市第一醫(yī)院分院、龍池醫(yī)院、影院、游泳館、乒乓球館等配套，角美城市后發(fā)優(yōu)勢(shì)逐步凸顯。項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論目錄第一部份 項(xiàng)目地塊價(jià)值研判第四部分 區(qū)域總面積163平方公里，位于廈漳泉交界，九龍江入?？冢恍劬釓B門西海岸，鷹廈鐵路、 324線國(guó)道、廈漳高速公路交匯于此，是閩南金三角的交通樞紐，是閩南城市聯(lián)盟的 “ 橋頭堡 ” ；是廈漳經(jīng)濟(jì)聯(lián)結(jié)的契合點(diǎn)、接力站；與廈門市接壤 21公里，距廈門島 15公里，是廈門市環(huán)島 20公里經(jīng)濟(jì)圈和海灣型城市建設(shè)的重要組成部分，具有東連廈門特區(qū)、西接漳州市區(qū)的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。為盡快拉開城市總體框架，壯大城市體量，角美工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)著重建設(shè) “ 一城（主城區(qū)）、三軸（以國(guó)道 324線為主軸的西通道、以角海路為主軸的東通道、以角江路為主軸的中通道）、帶六園（龍池、福龍、文圃、吳宅、鳳山、江東六大工業(yè)園區(qū)） ” 的城市布局。 同時(shí)，開發(fā)區(qū)還將利用廈深鐵路新角美客運(yùn)站建設(shè)的機(jī)會(huì)，抓緊啟動(dòng)洪岱洋新鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)，加快規(guī)劃建設(shè)新角美中學(xué)，并且將建設(shè)五星級(jí)商務(wù)酒店、大型娛樂休閑項(xiàng)目。中期發(fā)展階級(jí)：打造品質(zhì)化住宅樓盤 2023年廈門建發(fā)房地產(chǎn)在角美龍池打造 “ 鉆石之城 ” 圣地亞哥及在此之間一批開發(fā)商，重視房地產(chǎn)的品質(zhì)，并逐步把園林設(shè)計(jì)等理念引入房地產(chǎn)，從而開創(chuàng)了品質(zhì)化住宅樓盤，到了 20232023年，幾個(gè)大盤開始在角美動(dòng)工，房地產(chǎn)住的品質(zhì)才開始發(fā)生翻天覆地的變化。另外，角美首個(gè)主題公園式購(gòu)物廣場(chǎng)—“ 星河城市廣場(chǎng) ” 其商業(yè)步行街區(qū)購(gòu)物中心商業(yè)面積約： 5萬平方米，而豐泰財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)面積也達(dá)到 。項(xiàng)目涵蓋了名店步行街、大型超市賣場(chǎng)、百貨名店、電影院、時(shí)尚女人街、電子城、電玩城、美食廣場(chǎng)、兒童專區(qū)等多種娛樂消費(fèi)形態(tài)。項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)初步定位住宅部份市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位：生態(tài)休閑景觀高端住宅 +青年時(shí)尚公寓