項(xiàng)目可行性研究-投資分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 建設(shè)的總成本費(fèi)用。 公共配套設(shè)施費(fèi) 項(xiàng)目 單價(jià)（元 /㎡ ） 計(jì)算單位 幼兒園 850 建筑面積 中小學(xué) 900 建筑面積 衛(wèi)生站 600 建筑面積 肉菜市場(chǎng) 600 建筑面積 停車場(chǎng) 1200 建筑面積 文化活動(dòng)中心 1000 建筑面積 變電站 500 建筑面積 垃圾集散點(diǎn) 300 建筑面積 例如： 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 包括備用金、不可預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)或其他附加工程的費(fèi)用、不可預(yù)見(jiàn)的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 單價(jià) 合計(jì) 一 開(kāi)發(fā)成本 以下 1～ 8項(xiàng)之和 1 土地使用權(quán)出讓金 占地面積 2 土地征用與拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 占地面積或者戶數(shù) 3 前期工程費(fèi) 4 建安工程費(fèi) 建筑面積 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 占地面積 6 公共配套設(shè)施費(fèi) 占地面積 7 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 按政府規(guī)定 8 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1～ 6項(xiàng)之和的 3%～ 5% 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 以下 1～ 3項(xiàng)之和 1 管理費(fèi) 1～ 6項(xiàng)之和的 3%～ 5% 2 銷售費(fèi) 約為銷售收入的 4%～ 6% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 三 合計(jì) 一 +二 開(kāi)發(fā)投資額匯總 序號(hào) 項(xiàng)目 投資大概比重 1 建安 約 40%～ 50% 2 地價(jià) 約 20%～ 25% 3 銀行利息、推廣費(fèi) 約 20%～ 25% 4 各種稅費(fèi) 約 15%～ 20% 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)包含兩大部分： 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)期間稅費(fèi) 其中，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是開(kāi)發(fā)階段發(fā)生的，在開(kāi)發(fā)投資部分計(jì)算。 教育費(fèi)附加： 為加快發(fā)展地方教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)營(yíng)資金來(lái)源而征收的一種稅。 因城市市政規(guī)劃、國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的需要而被政府征用的房地產(chǎn)免稅。 靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，如常用的投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資回收期等； 動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)： 在進(jìn)行評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算時(shí)，考慮了資金的時(shí)間價(jià)值，即不僅計(jì)算現(xiàn)金流量的絕對(duì)值，還計(jì)算因現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的時(shí)間價(jià)值，如常用的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 靜態(tài)盈利性評(píng)價(jià)指標(biāo) 總投資利潤(rùn)率 一般是指項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率。 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 EXCEL函數(shù)的引用 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 投資回收期 投資回收期： 項(xiàng)目?jī)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間 ， 分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期 ， 一般根據(jù)現(xiàn)金流量表求得 。 風(fēng)險(xiǎn)分析： 盈虧平衡分析； 敏感性分析； 定性分析。 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的說(shuō)明： 各種產(chǎn)品的總體均價(jià)和各年（期）均價(jià)； 費(fèi)用的測(cè)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）； 地價(jià)與地塊的容積率說(shuō)明； 成本（項(xiàng)目投入明細(xì)）； 利潤(rùn)測(cè)算（核心指標(biāo)、參考指標(biāo)）。 FIRR＞ i（貸款利率），同時(shí) FIRR ≥ i c（基準(zhǔn)收益率），財(cái)務(wù)上可行。 土地增值稅適用稅率和速算扣除率 級(jí)距 增值率 稅率 速算扣除率 1 增值率 50%以下部分 30% 0 2 超過(guò) 50%至
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