【正文】 8月9月10月11月12月沈河區(qū)498851834880504849535134479254814901506948825094和平區(qū)521942764229408044553847361137213873415139934164皇姑區(qū)378336753300392936643903320836143704385733703162鐵西區(qū)360935803318350937203842356738313678375939263515大東區(qū)381837343095388537783906363839153675372838774146東陵區(qū)269833242785287030843111377135133392362634763268于洪區(qū)271128842884304829623207288433733156300532443393渾南新區(qū)281232203620392736813453334537123783390840234330蘇家屯228326502116242021222265215221822201221621912353新城子182322301054208821892448248525312382248625952661 2007年12月份沈陽市商品房市場基本情況 商品房批準(zhǔn)預(yù)售和累計可售情況 ，％％。1－，％％，說明目前全市商品房和商品住宅銷售狀況依舊持續(xù)旺盛。（參見表2） 表20： 2007年12月沈陽市不同套型商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表 套型面積 （平方米） 上市面積 （萬平方米） 所占比例 （%） 銷售面積 （萬平方米） 所占比例 （%） ≤60 60－90 90－120 120－144 144 合 計 從12月份全市不同價位商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售情況看，2000－3000元/，％；3000－4000元/，％；4000－5000元/，％，這三個價格區(qū)間的商品住宅上市面積所占比例均較大，占總預(yù)售面積的七成以上。（參見圖圖4） 圖表22：沈陽市商品房銷售均價月度走勢圖 在沈陽12月樓市的數(shù)據(jù)中不難看出，外灘項目投資測算在普通產(chǎn)品價3300的格低于全市平均價格的條件仍然能保證40%左右的凈利潤水平，項目具有較高的投資價值。這相對于以緊湊型三居室為主要供應(yīng)產(chǎn)品的本案又是一個較好的機會。（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）目前區(qū)域內(nèi)需求來源于三方面：一是現(xiàn)有住戶及實力客層需求未得到滿足而產(chǎn)生的升級需求；二是未來產(chǎn)業(yè)啟動帶來的就業(yè)人群產(chǎn)生的居住需求；三是市內(nèi)及外地人群判斷區(qū)域價值及升值空間后產(chǎn)生的投資需求；四是主動郊區(qū)外或被動郊區(qū)化的城市外溢人群?；⑹_普通產(chǎn)品與2006年相比，均價已增長8%以上，隨著蒲河島建設(shè)，區(qū)域中高檔產(chǎn)品需求釋放，本案在一般增值和產(chǎn)品創(chuàng)新、環(huán)境優(yōu)勢方面具有較大的價值增長空間。圖表34：項目（單位：元/平）長白島高層洋房07年均價島外47007000島內(nèi)510065000607價格增值4001500漲幅8%25%參考樓盤r 長白島內(nèi)：遠(yuǎn)洋天地、萬科城、格林生活坊r 長白島外：新加坡城、釣魚臺7號（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）4． 品牌價差品牌給予項目溢價空間，目前來看，品牌對各類型產(chǎn)品均有較大的溢價支撐。圖表38：項目（單位：元/平）1號線2號線07年均價中高檔60009000中低檔37005960價差230030400607價格增值730元/平1880元/平漲幅%36%參考樓盤r 1號線：領(lǐng)先國際城、千緣愛都國際、新湖四期、華鵬銀調(diào)尚層、亞美利加、第一城、漾日華庭、海逸詩閣r 2號線：五里河城、商會總部大廈、昌鑫置地、銀河國際大廈、華府天地、領(lǐng)先國際、沈陽財富中心、中央大學(xué)城、步陽江南甲第、SR國際新城、沿海國際中心、聽雨觀瀾（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）8． 發(fā)展?jié)摿脑鲋禎摿砜矗嫉娜齻€區(qū)域自2005年起步并發(fā)展壯大，現(xiàn)年平均增值能力在670元/平，年平均漲幅在15%以上。沈陽2008年人代會，已確定沈陽三環(huán)內(nèi)為主城區(qū)，沈陽建設(shè)成為千萬人口的大城市，未來十年新增長的300萬人口將主要以具有較強技術(shù)能力、知識水平的創(chuàng)新人群為主，這部分人群勤奮創(chuàng)業(yè)，思維活躍，必將帶來沈陽房地產(chǎn)市場的極度活躍和發(fā)展。1139。A．價值珍稀城市土地日益趨緊的情況下，熱點片區(qū)逐年外拓，2006年以來，沈陽市規(guī)模住宅用地供應(yīng)主要集中在三環(huán)以外的沈北新城、渾南新區(qū)及于洪新城，B．發(fā)展契機巨大依托蒲河景觀資源，成為全市乃至國家規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域；與城市西部工業(yè)走廊、渾南地區(qū)、棋盤山風(fēng)景區(qū)同步發(fā)展，本案借勢此力，發(fā)展契機巨大。v 建設(shè)計劃：2006年11月開工，預(yù)計將于2010年通車。將成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟板塊之間的聯(lián)系紐帶，市民從沈陽東部進出沈北新區(qū)的時間也將縮短。小結(jié)：v 項目周邊公交、輕軌、地鐵三種交通方式一應(yīng)俱全，交通便捷，方便居民抵達(dá)市內(nèi)各大商圈，完成與市內(nèi)的溝通，成為沈北新區(qū)內(nèi)各活躍經(jīng)濟板塊之間的聯(lián)系紐帶。v 輕軌：一條長達(dá)11公里的輕軌鐵路專用線已納入規(guī)劃，將鋪到蒲河新城。v 國家級龍頭企業(yè)：沈陽乳業(yè)、南京雨潤、華美畜禽、金石豆業(yè)、禾豐牧業(yè)、東亞種業(yè)、通威飼料等近20家國家級農(nóng)產(chǎn)品深加工龍頭企業(yè)已相繼落戶于此。支撐區(qū)域骨架，為帶動區(qū)域發(fā)展提供保障。B. 北側(cè)和湖及沿河景觀帶可實現(xiàn)性未知。G. 項目全新生活方式推出，引領(lǐng)地產(chǎn)全新理念，營銷發(fā)力。 外灘項目于沈陽第一次提出了“主動式生活、主動式居住、主動式投資（理財）”的開發(fā)理念。當(dāng)前已摘牌土地為前三塊兒地，開發(fā)期約三年。圖表58：項目產(chǎn)品定位規(guī)劃圖北歐簡約主義風(fēng)格；色彩淡雅，搭配簡潔；造型簡單，線條明快；質(zhì)感深沉，品味非凡。移民之城，黃金道路，發(fā)展之城，與金融帝國紐約共同呼吸，與地中海共享風(fēng)情與浪漫。E. 北部生態(tài)商務(wù)區(qū)建設(shè)帶來的資富、權(quán)富、知富階層購買力。G. 緊鄰203國道，交通便利。（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）圖表56：沈北新區(qū)2006年、2007年各項指標(biāo)完成情況（數(shù)據(jù)來源：焦點網(wǎng)）生產(chǎn)總值固定資產(chǎn)投資實際利用外資規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值財政收入06年180億元184億元369億元07年19月圖表57：沈北新區(qū)農(nóng)產(chǎn)品加工園規(guī)劃A：六大特色產(chǎn)業(yè)保持三產(chǎn)平衡v 以農(nóng)產(chǎn)品深加工為重點的輝山經(jīng)濟區(qū)v 以現(xiàn)代文化傳媒為重點的虎石臺經(jīng)濟區(qū)v 以物流商貿(mào)為重點的新城子經(jīng)濟區(qū)v 以優(yōu)質(zhì)米產(chǎn)業(yè)和七星山旅游為重點的西部經(jīng)濟區(qū)v 以林果產(chǎn)業(yè)和怪坡旅游為重點的東部經(jīng)濟區(qū)區(qū)域六大特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為未來區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了平臺。D：宜居的城區(qū)圖表50：沈北新區(qū)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃圖 圖表51：沈北新區(qū)路網(wǎng)規(guī)劃圖v 公路：2008年將投資10億，建設(shè) “六縱六橫”路網(wǎng)工程。是區(qū)域內(nèi)的重要交通路線。v 建設(shè)計劃：預(yù)計沈北地區(qū)輕軌將在2008年動工，3年內(nèi)通車。這樣的規(guī)劃理念及設(shè)計方案真正體現(xiàn)了大盤的氣度，同時為消費者提供了“如魚得水”生活的平臺。E：項目所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)多樣，歐盟工業(yè)園、農(nóng)產(chǎn)品加工、輕紡服裝城、電子光纖等產(chǎn)業(yè)聚集。5439。同時成為東北發(fā)展的重點扶持區(qū)，未來將成為“東北第四增長極”。從地鐵沿線樓盤來看，自地鐵2號線承建以來，沿途項目價值均有較大提升。且河景房的年增值能在強于非河景房約5%8%。在售項目屬初級產(chǎn)品，不能作為項目的價格參考。然而從2007年沈陽土地交易總體水平上不難看出，沈北數(shù)倍于其它區(qū)域的交易宗數(shù)和37%以上的土地面積，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)磨刀霍霍，沈北區(qū)域的價值隨著眾多開發(fā)商的投入和競爭，市場將更快接受虎石臺蒲河島這一后開發(fā)區(qū)域的價值。C. 戶型結(jié)構(gòu)集中于一居室、二居室的中小戶型，緊湊三居室等產(chǎn)品較少，給予本案產(chǎn)品較好的銷售賣點。從1－12月份的銷售數(shù)據(jù)來看，目前全市商品住宅的銷售熱點主要集中在西部的于洪區(qū)、鐵西新區(qū)和東部的大東區(qū)、東陵區(qū)，這四個區(qū)域商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售面積的六成以上。從月度環(huán)比數(shù)據(jù)來看。 從不同套型商品住宅的供求結(jié)構(gòu)來看，本月除60－90平方米套型和120－144平方米套型外，其它各面積段商品住宅的供給比重均略大于需求，呈現(xiàn)不同程度供大于求的態(tài)勢。 12月份，％％。u 以上不難看出隨著沈陽的不斷外擴，中心區(qū)域房價走勢趨于平穩(wěn)，而位于周邊區(qū)域的沈北、渾南等區(qū)域房價漲勢明顯。2007年18月受央行頻繁加息等因素影響，商品房及商品住宅價格在波動較大。總體來看，2007年全年，需求量大于供給量，房地產(chǎn)市場看漲。雖然在10月銷售量跟隨全市市場趨勢緩慢回落，而在11月、12月再度上升，銷售量高于渾南、和平等區(qū)域，發(fā)展勢頭看漲。四、可知不同用途地塊的成交狀況（單位:萬平）居住商業(yè)商業(yè)工業(yè)公共建筑宗數(shù)5910483成交面積從土地用途來看，居住是主要的土地利用方式，但也可看到2007年，隨著政府戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)的逐步完善和調(diào)整，越來越多的工業(yè)用地出現(xiàn)。u 沈河、皇姑兩區(qū)則少有地塊供應(yīng)，土地資源稀缺。二、各區(qū)域成交地塊數(shù)量1．各區(qū)域成交地塊總量（單位：宗）長白大東東陵和平皇姑渾南沈北沈河鐵西于洪宗數(shù)127111452651517142．各區(qū)域已知地塊成交量（單位：萬平）長白大東東陵和平皇姑渾南沈北沈河鐵西于洪宗數(shù)878125133731710面積　?。玻埃埃纺晟虮毙聟^(qū)成交地塊達(dá)51宗之多，成交面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它區(qū)域，占總成交量的30％以上，接近位于沈陽南部的渾南新區(qū)的２倍。，%，；%。遼寧省2007年GDP超萬億元，人均GDP24645元，按2008年2月外匯牌價超過3000美元，在國際社會的一般研究中都認(rèn)為30006000美元是房地產(chǎn)高速發(fā)展期，北京在2006年中期人均GDP超過6000美元，其間的房地產(chǎn)發(fā)展形勢超出一般想象。在基本經(jīng)濟增長的條件下，中國人對房地產(chǎn)的需求也會日益強烈，近幾年延續(xù)的打壓房地產(chǎn)投資政策和2008年嚴(yán)厲的信貸額度控制手段將形成較大的供應(yīng)缺口，增長的需求面對供應(yīng)缺口，在經(jīng)歷短期的觀望之后，剛性需求將繼續(xù)爆發(fā)。金融的緊縮效應(yīng)比較明顯，而且對房地產(chǎn)的調(diào)控從過去一味追求壓縮供給，轉(zhuǎn)向供給和需求雙向調(diào)控，政策效果比較明顯。 中國的出口導(dǎo)向戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動型經(jīng)濟增長的時機已經(jīng)到來，死守產(chǎn)能理論壓制內(nèi)需，遭殃是還沒有坐上資產(chǎn)升值快車的大眾和中國發(fā)展。 八、減稅的財政政策有助于均衡經(jīng)濟增長鑒于政府提供公共服務(wù)的能力有限，在支持內(nèi)需方面，減稅可能比增加財政開支更有效。出口導(dǎo)向戰(zhàn)略固然對提高技術(shù)和經(jīng)濟增長起到了關(guān)鍵性作用，但不得不關(guān)注我們的資源和原材料出口以及為了出口而犧牲的環(huán)境成本。五、拉動內(nèi)需是中國崛起的需要也是國際經(jīng)濟形勢的選擇時機在當(dāng)前通脹惡化的條件下說拉動內(nèi)需，或許是大逆不道，我并不反對在2008年上半年進行持續(xù)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但目的絕不能是控制總需求以減緩產(chǎn)能不足造成的通脹壓力，我們還有出口產(chǎn)能可以釋放。四、出口導(dǎo)向戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)中國過去的經(jīng)濟增長，出口導(dǎo)向戰(zhàn)略功不可沒。然而這種剩余產(chǎn)能不足導(dǎo)致的需求過度增長的分析忽略了一個因素，全球經(jīng)濟放緩帶來的中國出口的不可避免的持續(xù)下滑（一般規(guī)律中國當(dāng)前不能再加息，熱錢因素暫不考慮），這種出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷的產(chǎn)能釋放分析中并未考慮。很顯然房地產(chǎn)業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟背景已發(fā)生了更為復(fù)雜的變化，而且這種變化是階段性的調(diào)整，2008年政策宏觀經(jīng)濟如能軟著陸，房地產(chǎn)業(yè)在2009年將延續(xù)增長。蒲河新城區(qū)域最低檔樓盤均價已達(dá)2800元，中高檔樓盤高層已達(dá)3300元以上，洋房5000多元、別墅10000多元，本項目平均售價僅高出400元，而兩種房子的園林和產(chǎn)品差異很大，如果以蒲河一線同類產(chǎn)品相比，項目6年均價僅比同類的高層項目高出300元。(路測)占地面積：528667平方米，約793畝項目內(nèi)容：雙拼、聯(lián)排、情景洋房、小高層、高層及配套商業(yè)、網(wǎng)點、公用建筑等。翰文地產(chǎn)是翰文集團的全資子公司，成立于2005年5月，注冊地址位于沈陽沈北新區(qū)蒲河新城明珠路2號，注冊資本為5000萬元人民幣，準(zhǔn)備申請二級資質(zhì)。此次摘牌的312畝土地，未規(guī)劃建設(shè)會所和幼兒園，會所主要是規(guī)劃中的濱河會所，沈北新區(qū)政府招商已確定在翰文外灘項目南側(cè)地塊進行中小學(xué)、幼兒園的開發(fā)建設(shè)。序號銷售項目可銷售面積200820092010201120122013平均價格合計(m2)價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例價格銷售比例(元/m2)1聯(lián)排479495500%6000%6500%7000%7