【正文】 目前****股份公司的主要業(yè)務為提供經(jīng)營場地，由業(yè)戶經(jīng)營**和**機電產(chǎn)品，收取服務費用。****批發(fā)市場的場地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿?。由?*的產(chǎn)品已經(jīng)進入朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)市場，利用****股份公司的進出口經(jīng)營優(yōu)勢,直接開展國際貿(mào)易，對于鞏固現(xiàn)有市場進一步開拓日本和韓國市場是具有積極意義的。**市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動其他城市的經(jīng)濟發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟的發(fā)展，反過來又帶動**市消費市場的繁榮。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D建 筑 面 積 統(tǒng) 計 表層**市場**市場總計CD合計A1A2BCE合計一層　 二層 　 三層 　　 　 三層　　 　　　 四層 　 五層　 　　 　　 六層　 　　 　　 七層　 　　　　　　 五頂 　　 　　　 地下 　　 　 　 合計表2 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標備注1總占地面積M2193272總建筑面積其中：原有建筑面積M2 M2527533建筑容積率4建筑密度67%5建筑總高度806建筑層數(shù)層247地下停車場車位個2358計劃總投資 元4002669619平均每平方米建設投資 元/ M22787表3 項目業(yè)態(tài)分類面積匯總表 單位:平方米市場分區(qū)業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場商鋪17個31個31個121620872087使用面積檔口五金市場市場商鋪63個44個12個61025566912使用面積檔口239個271個271個198921552155使用面積倉儲**市場3676163016301630建筑面積**市場51331097430573057建筑面積寫字樓C522層:890*18=16012建筑面積住宅A11522層:*18=建筑面積A12522層:*18=建筑面積公寓A21522層:1280*18=23040建筑面積停車場負一層:建筑面積因為受到施工場地和市場經(jīng)營環(huán)境的限制，擬在E區(qū)和C區(qū)采用鋼結(jié)構(gòu)設計方案，加快施工進度，同時，整個項目施工全部采用商品混凝土，A區(qū)住宅施工場地設在建筑物的北面和東面，減少對市場經(jīng)營環(huán)境的影響。公司設6部14處，即行政事物部、財務部、物業(yè)管理部、市場招商部、人力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財務部下設財務處和會計處；物業(yè)管理部下設保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設人事處和績效考核處。：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房屋收入用于投資部分。企業(yè)所得稅為2,79萬元。敏感性分析敏感性分析是財務評價的重要內(nèi)容。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實施。市場內(nèi)原有經(jīng)營戶對項目改造非常支持，并對購買改造后的市場表達了強烈的愿望。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。目前看，市場的商鋪應該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉儲的租售比例宜為6：4，停車場的租售比例宜為7：3。由于本項目是由裝修改造、擴建工程和拆除新建工程三部分組成。資金來源與運用表　 　 （單位：元）序號項目名稱經(jīng)營期第一年第二年1資金來源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運用￥296,020,￥318,872,建設投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計盈余資金￥2,861,￥259,710,本項目的不確定因素主要來自以下幾方面：建造成本、售價、開發(fā)周期、貸款利率等。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。****批發(fā)市場初步規(guī)劃方案；；c.**市近期與本項目類似的竣工決算指標。****股份有限公司原來是開展**及機電產(chǎn)品經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)。****批發(fā)市場和**兩個大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨立商鋪、市場內(nèi)檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強勁，從消費群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外。中國****批發(fā)市場在**都占有較大優(yōu)勢，以**本地消費為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務是有前景的。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立**經(jīng)濟區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢；區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，基礎設施完備，是構(gòu)建**經(jīng)濟區(qū)的基礎優(yōu)勢；科技發(fā)達，人才眾多，是**經(jīng)濟區(qū)的長久優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)發(fā)達，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實力雄厚，更是**經(jīng)濟區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨特優(yōu)勢。3投資資源分析與評價**市社會經(jīng)濟綜合發(fā)展實力評價**市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。據(jù)2004年**第七屆房交會數(shù)據(jù)了解到，今年**市住宅樓盤均價為：沈河區(qū)3753元/平方米；和平區(qū)3537元/平方米；大東區(qū)3026元/平方米；皇姑區(qū)2805元/平方米；鐵西區(qū)2773元/平方米；東陵區(qū)2749元/平方米；于洪區(qū)2548元/平方米；渾南新區(qū)2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。兩個停車場合計年收入約為200——350萬元。因此，對本項目的銷售價格預測是建立在目前**和中國****批發(fā)市場的租金和為數(shù)不多的幾個同類市場的銷售價格基礎上確定的。這充分表明，從解決居住逐步過度到發(fā)展經(jīng)濟的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊藏著巨大的投資空間。**以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎及科技實力，完善的市場體系和發(fā)達的交通網(wǎng)絡必將成為中國最具吸引力的投資地區(qū)之一。金廊工程的啟動極大的促進了**房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費能量。****批發(fā)市場 項目規(guī)劃設計條件c. **及中國****批發(fā)市場項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目共分三期完成。***********************收購****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的************************