【正文】 改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。**市區(qū)域環(huán)境適宜性評價從宏觀形勢上看，黨中央、國務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會進(jìn)一步加快。有關(guān)資料表明，目前我國大中城市年人均**消費(fèi)水平已達(dá)100元左右，**市目前人口已達(dá)720萬人，按平均水平計算，本地人口對**的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。因?yàn)閷I(yè)市場投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場的商業(yè)氛圍，先有市后有場是市場成功的普遍原則，對于新興專業(yè)市場則要看是否具有建立市場的商業(yè)契機(jī)。國際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路4100、停車場價格預(yù)測本項目的地下停車場計劃停放各類車輛約300輛。從**專業(yè)市場的分布來看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場、大東區(qū)的通訊器材市場等。**市轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里。****批發(fā)市場是經(jīng)過十幾年時間逐漸發(fā)展起來的專業(yè)市場，經(jīng)營場地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場規(guī)劃較為混亂，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場，經(jīng)營環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。在*****************************************基礎(chǔ)上發(fā)展起來的*********8，是********聯(lián)合主辦的特許經(jīng)營的專業(yè)市場，也是**市唯一的以期刊雜志和教學(xué)輔導(dǎo)用書為主的**市場。****批發(fā)市場 項目改造工程項目工期預(yù)計2年，即從2005年1月1日至2006年12月30日。由此可見，**市房地產(chǎn)市場將會迎來一個大眾住房消費(fèi)需求迅猛增加的快速發(fā)展時期。、停車場需求預(yù)測專業(yè)市場由于銷售產(chǎn)品的輻射半徑遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，單次銷售產(chǎn)品的數(shù)量和體積也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般零售業(yè)，因此，專業(yè)市場對于倉庫及停車場的要求非常高。由于**市的核心城區(qū)是和平區(qū)和沈河區(qū)。以**市為中心、半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。**作為以機(jī)械工業(yè)為主的、工業(yè)門類齊全的老工業(yè)基地，既是機(jī)械裝備的“制造部”，也是**機(jī)電產(chǎn)品的集散地。更為重要的是，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會保障體系的完善，老百姓衣食無憂，對將來收入的預(yù)期增強(qiáng)，就會從消費(fèi)品投資轉(zhuǎn)向固定資產(chǎn)投資，通過購買住房改善生活質(zhì)量，通過購買商業(yè)經(jīng)營用房進(jìn)一步提高生活質(zhì)量和改變家庭收入結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)家庭抵抗風(fēng)險的能力。公司由轉(zhuǎn)制前在冊職工894人，削減到目前的120人，企業(yè)負(fù)擔(dān)大大減輕，職工的責(zé)任感和對公司的認(rèn)同感逐漸增強(qiáng)。項目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，在預(yù)期可接受的內(nèi)部收益率為15%。其次是土地出讓金及改造成本控制的風(fēng)險。在項目的實(shí)施過程中，應(yīng)重點(diǎn)做好工程的規(guī)劃設(shè)計，加強(qiáng)項目的營銷策劃工作，降低開發(fā)建設(shè)成本。敏 感 性 分 析全部投資基準(zhǔn)方案可變成本銷售價格第一年銷售+++財務(wù)凈現(xiàn)值(萬元)財務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度（%）財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度%投資利潤率（%）投資利潤率升降幅度（%）一般房地產(chǎn)市場下面對項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行分析：首先是市場改造規(guī)劃方案及預(yù)期建筑規(guī)模實(shí)現(xiàn)可能性的風(fēng)險。由于本項目為大型項目，所以要運(yùn)用多個評價指標(biāo)來進(jìn)行項目評價，主要評價指標(biāo)有：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項目動、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)。****批發(fā)市場和**是****股份有限公司經(jīng)營的專業(yè)市場。從社會發(fā)展的規(guī)律性上看，以**市為核心的遼寧中部城市群是我國繼珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大的地區(qū)。從區(qū)位、規(guī)模等方面看，中國而本項目現(xiàn)有的市場和旺盛的人氣，本身就決定了投資本醒目的競爭力是很強(qiáng)的。另外100個停車位用于住宅業(yè)主，按500元/月出租，每年收入60萬元。1997年至2002年，我國商鋪銷售占整體房地產(chǎn)銷售的比例約為7%，其中2000年商鋪銷售增幅近40%，2002年為30%。金廊是**城市中軸的拓展，是城市中部服務(wù)功能的總稱。****批發(fā)市場項目改造工程:**市和平區(qū)*******號:****股份有限公司:股份制:6434萬元人民幣: ***********及中國45 / 45沈陽某項目可研報告（原創(chuàng)）.doc*******************************項目改造可行性研究報告*****************************************2004年12月*****************************************項目改造可行性研究報告***********************及**************項目位于**市文化路44號的****股份公司院內(nèi)，西面與中國醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院及**市信息產(chǎn)業(yè)一條街——三好街相鄰，南側(cè)是**市東西交通主干道——文化路，東鄰**工業(yè)展覽館，北面是魯訊美術(shù)學(xué)院和南湖公園及南運(yùn)河，是在****公司暨****采購供應(yīng)站的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的大型生產(chǎn)資料市場和大型**批發(fā)市場。****批發(fā)市場項目改造工程項目占地19327平方米，總建筑面積約15萬平方米，項目共分三期完成。金廊工程的啟動極大的促進(jìn)了**房地產(chǎn)市場的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。這充分表明，從解決居住逐步過度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。兩個停車場合計年收入約為200——350萬元。3投資資源分析與評價**市社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評價**市是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。****批發(fā)市場在**都占有較大優(yōu)勢，以**本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外。****股份有限公司原來是開展**及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營的商業(yè)企業(yè)。評價指標(biāo)的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。由于本項目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建工程三部分組成。同時，要做好項目改造期間的市場管理工作，把項目改造對市場經(jīng)營的影響降低到最低的程度。只有逐個解決上述問題，才能保證項目的順利實(shí)施。企業(yè)所得稅為2,79萬元。公司設(shè)6部14處，即行政事物部、財務(wù)部、物業(yè)管理部、市場招商部、人力資源部和市場開發(fā)部，其中行政事物部下設(shè)行政事物處和企業(yè)轉(zhuǎn)制辦公室；財務(wù)部下設(shè)財務(wù)處和會計處；物業(yè)管理部下設(shè)保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設(shè)市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設(shè)人事處和績效考核處。**市作為東北三省的重要中心城市，它的發(fā)展一方面帶動其他城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面，其他城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，反過來又帶動**市消費(fèi)市場的繁榮。****批發(fā)市場的場地已經(jīng)全部得到利用，而且保持較大的客流量，說明尚有發(fā)展?jié)摿?。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。綜合上述因素，****公司改造項目預(yù)測商鋪設(shè)計為一、二層連體，平均銷售價格為建筑面積12000——20000元/平方米，一層攤位平均銷售價格為建筑面積15000元/平方米，二層攤位平均銷售價格為建筑面積12000元/平方米，三層攤位平均銷售價格為建筑面積10000元/平方米，四、五、六層庫房平均銷售價格為建筑面積4000元/平方米，住宅平均銷售價格為建筑面積3500元/平方米，車庫平均銷售價格為10萬元/車位，車位的臨時停車費(fèi)為每次5元。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間，隨著**整體投資環(huán)境的大幅度改善，將會有更多的投資者進(jìn)入**的商業(yè)地產(chǎn)市場，這無疑是一個較大的“利好”。**市政府決定用兩年時間完成10萬戶棚戶區(qū)住宅拆遷改造任務(wù)，加上經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)動遷，將有13萬戶以上被拆遷居民可享受貨幣補(bǔ)貼入市購房，帶來住房需求約1700萬平方米，市場交易額約450億元。*****************************************及中國*******，是中華老字號，成立于1951年，是一個有50多年歷史的國有骨干生產(chǎn)資料銷售企業(yè)，*********