【正文】 近十年的發(fā)展，中國(guó)***********************收購(gòu)****股份公司，主要是看到****股份公司所辦的*****************************************及中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)十幾年時(shí)間逐漸發(fā)展起來(lái)的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地大部分是利用原有建筑改造，因此，市場(chǎng)規(guī)劃較為混亂，設(shè)備設(shè)施不足，消防隱患突出，尤其缺乏大面積的停車場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)環(huán)境已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的要求。****批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目改造工程項(xiàng)目占地19327平方米，總建筑面積約15萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分三期完成。預(yù)計(jì)總投資約4億元人民幣。****批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件c. **及中國(guó)**市轄九區(qū)一市三縣，市區(qū)面積3495平方公里。金廊工程的啟動(dòng)極大的促進(jìn)了**房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，金廊拆遷釋放了巨大的消費(fèi)能量。據(jù)專家預(yù)測(cè)，**房地產(chǎn)至少在8年內(nèi)將保持穩(wěn)定上升的發(fā)展趨勢(shì)。**以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的市場(chǎng)體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國(guó)最具吸引力的投資地區(qū)之一。從**專業(yè)市場(chǎng)的分布來(lái)看，各區(qū)已基本形成自己的特色，如三好街的電子市場(chǎng)、大東區(qū)的通訊器材市場(chǎng)等。這充分表明，從解決居住逐步過(guò)度到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的階段，房地產(chǎn)業(yè)越來(lái)越向商業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)傾斜，商業(yè)房地產(chǎn)蘊(yùn)藏著巨大的投資空間。這一點(diǎn)，從目前***的庫(kù)房出租率就可以明顯看出。因此，對(duì)本項(xiàng)目的銷售價(jià)格預(yù)測(cè)是建立在目前**和中國(guó)****批發(fā)市場(chǎng)的租金和為數(shù)不多的幾個(gè)同類市場(chǎng)的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上確定的。國(guó)際其中：住宅 公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860458042405文瀾尊邸住宅和平區(qū)文化路4100、停車場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的地下停車場(chǎng)計(jì)劃停放各類車輛約300輛。兩個(gè)停車場(chǎng)合計(jì)年收入約為200——350萬(wàn)元。在這兩個(gè)區(qū)內(nèi)，城市交通網(wǎng)絡(luò)、市政配套、生活配套形成早，房地產(chǎn)開發(fā)起步早，土地資源日趨減少。據(jù)2004年**第七屆房交會(huì)數(shù)據(jù)了解到，今年**市住宅樓盤均價(jià)為：沈河區(qū)3753元/平方米；和平區(qū)3537元/平方米；大東區(qū)3026元/平方米；皇姑區(qū)2805元/平方米；鐵西區(qū)2773元/平方米；東陵區(qū)2749元/平方米；于洪區(qū)2548元/平方米；渾南新區(qū)2525元/平方米；蘇家屯1705元/平方米。因?yàn)閷I(yè)市場(chǎng)投資首先應(yīng)注重專業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)氛圍，先有市后有場(chǎng)是市場(chǎng)成功的普遍原則，對(duì)于新興專業(yè)市場(chǎng)則要看是否具有建立市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。3投資資源分析與評(píng)價(jià)**市社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展實(shí)力評(píng)價(jià)**市是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。**市擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。大中城市集聚，類型齊全，聯(lián)系緊密，是建立**經(jīng)濟(jì)區(qū)的內(nèi)在優(yōu)勢(shì)；區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完備，是構(gòu)建**經(jīng)濟(jì)區(qū)的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)；科技發(fā)達(dá)，人才眾多，是**經(jīng)濟(jì)區(qū)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，結(jié)構(gòu)齊全，工業(yè)實(shí)力雄厚，更是**經(jīng)濟(jì)區(qū)得以持續(xù)發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。有關(guān)資料表明，目前我國(guó)大中城市年人均**消費(fèi)水平已達(dá)100元左右，**市目前人口已達(dá)720萬(wàn)人，按平均水平計(jì)算，本地人口對(duì)**的年消費(fèi)需求可達(dá)7億元以上。****批發(fā)市場(chǎng)在**都占有較大優(yōu)勢(shì)，以**本地消費(fèi)為依托，發(fā)展面向東北及內(nèi)蒙東部地區(qū)的**批發(fā)業(yè)務(wù)是有前景的。**的工業(yè)企業(yè)以生產(chǎn)軍工、重型裝備、汽車、化工、建材等產(chǎn)品為主，**機(jī)電產(chǎn)品是這些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的常用耗材，本地需求量較大。中國(guó)**市區(qū)域環(huán)境適宜性評(píng)價(jià)從宏觀形勢(shì)上看，黨中央、國(guó)務(wù)院做出了振興東北老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將會(huì)進(jìn)一步加快。由于**特殊的地理位置，其經(jīng)濟(jì)輻射范圍大，市場(chǎng)廣闊，拉動(dòng)能力強(qiáng)勁，從消費(fèi)群體的總量看，除中部城市群的2000萬(wàn)人口和全省的4000萬(wàn)人口外。因此，在**市剛剛進(jìn)入高速發(fā)展期這樣一個(gè)時(shí)機(jī)，投資**是合適的。****批發(fā)市場(chǎng)和**兩個(gè)大的市場(chǎng)分類；在大的市場(chǎng)分類下，劃分為獨(dú)立商鋪、市場(chǎng)內(nèi)檔口、寫字間、倉(cāng)儲(chǔ)、停車場(chǎng)、住宅六種不同的業(yè)態(tài)。由于市場(chǎng)原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項(xiàng)目的供暖擬定采用中央空調(diào)供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。****股份有限公司原來(lái)是開展**及機(jī)電產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)的商業(yè)企業(yè)。并且，公司80%以上的員工都在從事物業(yè)服務(wù)的第一線崗位——物業(yè)管理部和市場(chǎng)招商部，徹底克服了人浮于事的現(xiàn)象，公司機(jī)關(guān)向市場(chǎng)業(yè)戶服務(wù)的思想已經(jīng)普遍被職工接受，公司員工的精神面貌和思想發(fā)生了重大變化。****批發(fā)市場(chǎng)初步規(guī)劃方案；；c.**市近期與本項(xiàng)目類似的竣工決算指標(biāo)。 項(xiàng)目投資資金籌措計(jì)劃表7 投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng) 目金 額建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1總投資￥413,344,￥288,615,￥124,729,土地成本￥112,000,￥112,000,　前期工程費(fèi)￥3,381,￥3,381,　建安工程費(fèi)￥164,822,￥103,875,￥60,947,配套工程費(fèi)￥26,400,￥26,400,　景觀及道路工程費(fèi)￥37,825,　￥37,825,配套公建費(fèi)￥618,￥618,　設(shè)計(jì)費(fèi)￥3,650,￥3,285,￥365,建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)￥9,889,￥9,889,　監(jiān)理工程費(fèi)￥1,318,￥831,￥487,不可預(yù)見費(fèi)￥6,592,￥4,155,￥2,437,管理費(fèi)用￥8,241,￥4,285,￥3,955,銷售費(fèi)用￥29,578,￥15,381,￥14,197,財(cái)務(wù)費(fèi)用￥9,024,￥4,512,￥4,512,2資金籌措￥283,024,￥283,024,　自有資金￥202,160,￥202,160,　貸 款￥80,864,￥80,864,　3銷售回款￥591,578,￥15,857,￥575,720,本項(xiàng)目銀行借款采用分期付息、到期一次性還本的償還方式，即從建設(shè)期開始計(jì)息，并償還貸款本金8086萬(wàn)元，詳見貸款還本付息結(jié)算表。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見全部投資現(xiàn)金流量表。%。資金來(lái)源與運(yùn)用表　 　 （單位：元）序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)期第一年第二年1資金來(lái)源￥298,882,￥575,720,銷售收入￥15,857,￥575,720,自有資金￥202,160,0銀行貸款￥80,864,0其他收入002資金運(yùn)用￥296,020,￥318,872,建設(shè)投資￥288,615,￥128,476,借款還本付息￥4,512,￥85,376,銷售稅金及附加￥872,￥31,664,土地增值稅￥1,141,￥41,443,所得稅￥878,￥31,911,3盈余資金￥2,861,￥256,848,4累計(jì)盈余資金￥2,861,￥259,710,本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。下表給出了可變成本、售價(jià)和第一年銷售進(jìn)度上下變動(dòng)10%時(shí)，主要評(píng)估經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動(dòng)情況。由于本項(xiàng)目是由裝修改造、擴(kuò)建工程和拆除新建工程三部分組成。項(xiàng)目取得后，積極爭(zhēng)取政府在土地出讓金、政府收費(fèi)、預(yù)售許可、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策，是保證項(xiàng)目最終效益的重要方面。目前看，市場(chǎng)的商鋪應(yīng)該全部銷售，攤位的租售比例宜為3：7，倉(cāng)儲(chǔ)的租售比例宜為6：4，停車場(chǎng)的租售比例宜為7：3。通過(guò)財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。同時(shí)，要做好項(xiàng)目改造期間的市場(chǎng)管理工作，把項(xiàng)目改造對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的影響降低到最低的程度。從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，**市大型綜合性商業(yè)市場(chǎng)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，而本項(xiàng)目由于是專業(yè)市場(chǎng)，依托原有成熟的市場(chǎng)，只要穩(wěn)住原有市場(chǎng)業(yè)戶，以便利的停車條件和充足的倉(cāng)儲(chǔ)空間為主要賣點(diǎn)，吸引部分社會(huì)投資者進(jìn)入，一定會(huì)在此基礎(chǔ)上有更大的回報(bào)。市場(chǎng)內(nèi)原有經(jīng)營(yíng)戶對(duì)項(xiàng)目改造非常支持，并對(duì)購(gòu)買改造后的市場(chǎng)表達(dá)了強(qiáng)烈的愿望。銷售價(jià)格確定過(guò)低，項(xiàng)目達(dá)不到股東的預(yù)期收益；銷售價(jià)格確定過(guò)高，項(xiàng)目資金回籠速度減慢。只有逐個(gè)解決上述問(wèn)題，才能保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。由此可見銷售價(jià)格對(duì)收益的影響最為敏感。敏感性分析敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各項(xiàng)資金的來(lái)源與運(yùn)用是平衡有余的。企業(yè)所得稅為