某項(xiàng)目投資價(jià)值可行性研究報(bào)告-wenkub
2023-05-11 00:00:06 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目總投資估算表 （桃花嶺） 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目總投資占總投資比例單位成本(元/平方米)1開發(fā)建設(shè)投資303, %2, 土地開發(fā)費(fèi)98, % 前期工程費(fèi)24, % 建筑安裝工程費(fèi)106, % 公用配套設(shè)施及非營(yíng)業(yè)性公建費(fèi)用22, % 管理費(fèi)用1, % 銷售費(fèi)用10, % 資金成本12, % 不可預(yù)見費(fèi)25, % （十一）銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加銷售定價(jià)：生態(tài)住宅：2500元/平米，配套商業(yè)性設(shè)施：3300元/平米，高爾夫休閑、農(nóng)業(yè)配套建筑3200元/平米。別墅周邊花園長(zhǎng)沙按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮 從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行。6. 資金回籠渠道暢通，銷售收入完全實(shí)現(xiàn)7. 無其它人力不可抗拒的重大影響。2. 本項(xiàng)目所在的長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有意外變化。3. 本項(xiàng)目作為企業(yè)能夠通過不斷自我補(bǔ)償和更新，使其資產(chǎn)持續(xù)使用，經(jīng)營(yíng)保持連續(xù)，并保證其獲利能力。（二）項(xiàng)目計(jì)算期項(xiàng)目計(jì)算期包括建設(shè)期和銷售期，兩者時(shí)間上有重疊。所有稅費(fèi)全部由道路建設(shè)資金抵扣，經(jīng)測(cè)算，最后還須交納3400萬元稅費(fèi)。獨(dú)立別墅周邊花園長(zhǎng)沙按800元/平米出售，由于面積難以估算暫不考慮從第二年起開始銷售，在拿到銷售許可證之前采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行。若項(xiàng)目建設(shè)過程中能在銀行或其他金融機(jī)構(gòu)融資，則其收益率還將大大提高。目前正是介入的最佳時(shí)期； 項(xiàng)目地塊獨(dú)立完整,規(guī)模較大,生態(tài)環(huán)境較好,地理位置優(yōu)越，原生景觀優(yōu)美，具備較好的基礎(chǔ)開發(fā)條件，是開發(fā)建設(shè)高檔樓盤的絕佳場(chǎng)所。 地塊所在區(qū)域生活配套設(shè)施相對(duì)缺乏，對(duì)項(xiàng)目本身的配套工程提出了較高的要求。特別是由于我國(guó)國(guó)有土地由政府壟斷出讓，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展更具有直接明顯的影響。稅收調(diào)節(jié)方法時(shí)效性強(qiáng)、突變的特點(diǎn)明顯，應(yīng)引起高度重視。項(xiàng)目應(yīng)注意加強(qiáng)與政府的溝通，隨時(shí)了解政府住房政策的最新動(dòng)向。應(yīng)當(dāng)把握現(xiàn)時(shí)和將來的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)作出準(zhǔn)確的判斷。工資水平及物價(jià)變動(dòng)的影響 市場(chǎng)物價(jià)與工資相對(duì)水平形成實(shí)際購(gòu)買力，影響房地產(chǎn)的價(jià)格。存在的其他限制因素 該項(xiàng)目具有投資大、收益高的特點(diǎn)，從項(xiàng)目的籌劃、立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，到交付使用、管理收費(fèi)等，操作環(huán)節(jié)多、難度大，項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)；房屋質(zhì)量主要取決于施工質(zhì)量，建設(shè)企業(yè)不能對(duì)施工質(zhì)量直接控制，這些都可能成為最終影響項(xiàng)目收益的限制性因素。主要指政府的優(yōu)惠承諾，是否能全面落實(shí)，政府是否全方位支持本項(xiàng)目。 注意協(xié)調(diào)好與當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)及人員的關(guān)系，盡最大可能取得政府的最大支持。因此，該項(xiàng)目具備較大投資價(jià)值。 加強(qiáng)營(yíng)銷管理，采取完全公平的收費(fèi)策略，強(qiáng)化管理以期降低成本，同時(shí)精心策劃組織營(yíng)銷工作，早日回籠資金，降低資金成本，爭(zhēng)取最大的利潤(rùn)空間。指國(guó)家財(cái)政金融狀況、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、工資水平及物價(jià)變動(dòng)等，這些因素對(duì)項(xiàng)目投資是有影響的，在上述大環(huán)境條件很好時(shí)，應(yīng)加快建設(shè)，否則遇到經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，就會(huì)給項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。主要指信遠(yuǎn)集團(tuán)首次以控股方的身份進(jìn)入湖南市場(chǎng)，對(duì)各面情況不太熟悉，如公共關(guān)系、招商組識(shí)等，可能對(duì)項(xiàng)目實(shí)際操控能力帶來影響。工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展，吸引許多人流向城市，也提高了社會(huì)購(gòu)買力，從而增加了房地產(chǎn)的需求。這些措施必然要影響到房地產(chǎn)的供給與需求，反之亦然。城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 開發(fā)商需要研究項(xiàng)目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)之間應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用，因?yàn)檫@些設(shè)施越來越復(fù)雜，建造費(fèi)用也越來越多，應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行分析。由于金融杠桿的調(diào)節(jié)作用往往呈周期性變化，本項(xiàng)目應(yīng)注意掌握和預(yù)測(cè)金融市場(chǎng)的變化規(guī)律。政府在批租土地時(shí)還會(huì)附帶一些約束條件，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，必須十分重視城市規(guī)劃的限制因素。 項(xiàng)目地質(zhì)條件相對(duì)復(fù)雜，給規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑施工帶來許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析 由于要墊資建設(shè)市政道路，項(xiàng)目前期需要投入較多資金，可能會(huì)在某一時(shí)段出現(xiàn)資金瓶頸，影響項(xiàng)目進(jìn)度。五、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)及風(fēng)險(xiǎn)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目采用墊資建設(shè)市政工程，政府給予土地回報(bào)的方式操作，滿足了政府和開發(fā)商的不同要求，因此只要關(guān)系處理得當(dāng)，政府的支持力度會(huì)較大，基本可保證了項(xiàng)目的順利實(shí)施； 合作方智邦集團(tuán)是“湖南房地產(chǎn)品牌企業(yè)十強(qiáng)”和“湖南省私營(yíng)企業(yè)十大行業(yè)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，具備一定的實(shí)力，其在湖南省進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)多年，擁有較多的政府資源和廣泛的社會(huì)資源，同時(shí)也積累了很多房地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)； 長(zhǎng)沙市作為湖南省的省會(huì)以及中南地區(qū)的文化、交通、旅游和經(jīng)濟(jì)中心城市，其房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量較大，加之經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，市區(qū)面積不斷擴(kuò)大，使得項(xiàng)目的銷售前景較好； 長(zhǎng)沙市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于發(fā)展的初期階段，房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)位居全國(guó)34個(gè)大、中城市的倒數(shù)第二位，高檔樓盤數(shù)量其少。（獨(dú)立別墅周邊花園長(zhǎng)沙按800元/平米出售，考慮花園面積難以估算暫不考慮） 兩稅一費(fèi) 可抵扣建路、橋投資全額繳納 銷售毛利 單方成本 總建筑面積
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