【文章內(nèi)容簡介】 比值最大，始終大于1。表明在這一價位的商品住宅需求遠(yuǎn)大于供給，需求勢頭強勁。2007年下半年，2000以下及6000以上商品住宅供求比比值異軍突起，超過其它價格區(qū)間，其中10月達到最高峰。另外，5月及10月商品住宅供求比比值呈現(xiàn)波峰，也就是說，銷售量是上市量的兩倍還多，需求遠(yuǎn)大于供給。結(jié)合月度消化量，可以推斷5月及10月銷售量急減與上市量不足有很大關(guān)系。（供求比=消化量/上市量）2007年上半年，各面積區(qū)間供求比比值多分布在1以上，表明需求大于供給。2007年下半年供求比比值有所下降，徘徊在1上下，需求量與供給量基本平衡。總體來看，2007年全年，需求量大于供給量，房地產(chǎn)市場看漲。從面積區(qū)間上來看，u ≤60㎡上半年需求量大于供給量，下半年需求量回落。u 60㎡90㎡全年需求量與供給量基本平衡。u 90㎡120㎡上半年需求量約為供給量的2倍，下半年供求基本平衡。u 120㎡144㎡供求量全年波動較大，供求基本平衡，但在個別月份，1月及5月需求量猛增，供給不足。u 144㎡以上全年來看需求量旺盛，供給不足。二、價格狀況：普通住宅全年價格穩(wěn)中有升，別墅價格波動較大，價格集中在40006000左右。網(wǎng)點、辦公及寫字樓、車庫等價格在5000上下波動。2007年18月受央行頻繁加息等因素影響，商品房及商品住宅價格在波動較大。912月央行仍有加息政策出臺，價格表現(xiàn)平穩(wěn)，略有上升，表明加息對市場的臨時性影響大于長遠(yuǎn)影響。具體來看，沈陽市商品房全年均價為3560，商品住宅全年均價為3344，整體運行平穩(wěn)，價格有所上升。u 沈河區(qū)價格最高，維持在5000上下。u 和平區(qū)上半年價格較高，在40005000之間，但在6月起價格有所回落。u 大東區(qū)、鐵西區(qū)及皇姑區(qū)全年價格走勢較為平穩(wěn)，在30004000之間。u 同屬于沈陽周邊區(qū)域的渾南新區(qū)、東陵區(qū)、于洪區(qū)上升勢頭較為明顯，由年初的3000左右，上升到30004000之間，其中渾南新區(qū)更是一躍突破4000大關(guān)，實力不容小覷。u 蘇家屯及新城子區(qū)均價均在3000以下，蘇家屯全年價格走勢較為平穩(wěn)，新城子區(qū)即沈北新區(qū)價格波動較大，于3月跌進1000大關(guān)，但在4月馬上反彈，并在后續(xù)階段走勢良好，短短幾個月間，上漲近500，而且仍然持續(xù)走高。u 以上不難看出隨著沈陽的不斷外擴，中心區(qū)域房價走勢趨于平穩(wěn)，而位于周邊區(qū)域的沈北、渾南等區(qū)域房價漲勢明顯。另外，渾南房價已步入4000大關(guān)，上漲空間有限，而沈北區(qū)域由于起步較晚，目前房價較低，發(fā)展空間巨大。　1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月沈河區(qū)498851834880504849535134479254814901506948825094和平區(qū)521942764229408044553847361137213873415139934164皇姑區(qū)378336753300392936643903320836143704385733703162鐵西區(qū)360935803318350937203842356738313678375939263515大東區(qū)381837343095388537783906363839153675372838774146東陵區(qū)269833242785287030843111377135133392362634763268于洪區(qū)271128842884304829623207288433733156300532443393渾南新區(qū)281232203620392736813453334537123783390840234330蘇家屯228326502116242021222265215221822201221621912353新城子182322301054208821892448248525312382248625952661 2007年12月份沈陽市商品房市場基本情況 商品房批準(zhǔn)預(yù)售和累計可售情況 ，％％。從月度環(huán)比數(shù)據(jù)看，％％，這主要是 “冬季房交會”的召開，全市商品房和商品住宅的批準(zhǔn)入市量較大，而12月審批入市量則轉(zhuǎn)為正常狀態(tài)，導(dǎo)致環(huán)比有所下降。（參見圖1） 圖17：沈陽市商品房、商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積月度走勢圖 截止12月份，，％％。從12月末全市商品房累計可售面積構(gòu)成看，％，這說明盡管目前全市商品住宅批準(zhǔn)入市量有所增長，但商品房累計可售面積中商品住宅面積比例仍然偏低。按１―12月商品住宅月均銷售套數(shù)計算，面積段在144平方米以上的累積可售商品住宅銷售周期較長，按現(xiàn)行銷售速度計算，該面積段商品住宅足夠銷售三年以上。這說明，目前全市大面積商品住宅存在滯銷現(xiàn)象，切實改變商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)是當(dāng)務(wù)之急。 12月份，，％％。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，％％。1－，％％，說明目前全市商品房和商品住宅銷售狀況依舊持續(xù)旺盛。 圖18：沈陽市商品房、商品住宅實際登記銷售面積月度走勢圖 從全市不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu)表可以看出，與去年同期相比，各類型物業(yè)商品房均保持了穩(wěn)中有升的態(tài)勢，其中辦公用房和寫字樓與去年同期相比增長幅度最大，％，％。％。（參見下表） 圖表19：2007年12月沈陽市不同物業(yè)類型商品房銷售結(jié)構(gòu)表項 目 類 別 銷預(yù)售面積（萬平方米） 同比增長 （％） 所占比例 （％） 商 品 房 總 計 ?其 中 住 宅 小 計 普通住宅 別 墅 網(wǎng) 點 辦公用房、寫字樓 車庫及其它 不同套型商品住宅供求結(jié)構(gòu) 從12月份全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況看，％；90－，％；120－，％；，％。 從12月份全市商品住宅登記銷售的情況來看，％；90－，％；120－，％；，％。 從不同套型商品住宅的供求結(jié)構(gòu)來看，本月除60－90平方米套型和120－144平方米套型外，其它各面積段商品住宅的供給比重均略大于需求，呈現(xiàn)不同程度供大于求的態(tài)勢。從近幾個月成交情況看，90－120平方米的中等偏大戶型入市量比例持續(xù)增加，考慮到全市居民的可支配收入水平，需要控制大中戶型的市場供給量，進一步推進中小戶型供給。（參見表2） 表20： 2007年12月沈陽市不同套型商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表 套型面積 （平方米） 上市面積 （萬平方米） 所占比例 （%） 銷售面積 （萬平方米） 所占比例 （%） ≤60 60－90 90－120 120－144 144 合 計 從12月份全市不同價位商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售情況看，2000－3000元/，％；3000－4000元/，％；4000－5000元/，％，這三個價格區(qū)間的商品住宅上市面積所占比例均較大，占總預(yù)售面積的七成以上。 從全市不同價位商品住宅實際登記銷售情況看，12月份，商品住宅銷售最大的面積段是3000－4000元/，％；其次是4000－5000元/，％，這兩個價格段銷售面積所占比例均較大，成為市場的主流消費價格。 從不同價位商品住宅供求結(jié)構(gòu)對比情況可以看出，12月全市只有2000元以下和3000－4000元/平方米的商品住宅供應(yīng)比例略低于銷售比例，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢；而其他價格段的商品住宅供應(yīng)比例均高于銷售比例，呈現(xiàn)出不同程度供大于求的態(tài)勢。（參見下表） 圖表21： 2007年12月沈陽市不同價位商品住宅供銷結(jié)構(gòu)表價格類別 （元/平方米） 上市面積 （萬平方米） 所占比例 （%） 銷售面積 （萬平方米） 所占比例 （%） 2000以下 2000－3000 3000－4000 4000－5000 5000－6000 6000以上 合 計 商品房價格運行情況 12月份，全市商品房銷售均價為3718元/平方米，其中市區(qū)（含于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)）商品房銷售均價為3972元/平方米。，％。12月份，全市商品住宅銷售均價為3479元/平方米，％，其中市區(qū)（含于洪區(qū)、東陵區(qū)、渾南新區(qū)）商品住宅銷售均價為3675元/平方米，％。從月度環(huán)比數(shù)據(jù)來看。從總體情況可以看出，本月全市商品房和商品住宅的銷售均價與上月相比基本變化不大，但與去年同期相比漲幅依舊明顯。（參見圖圖4） 圖表22：沈陽市商品房銷售均價月度走勢圖 圖表23： 沈陽市商品住宅銷售均價月度走勢圖 12月份，全市不同類型的物業(yè)中，普通商品住宅的銷售均價為3474元/平方米，；別墅的銷售均價為5381元/平方米，％；網(wǎng)點的銷售均價為5006元/平方米，；辦公用房、寫字樓的銷售均價為4564元/平方米，；車庫及其它類物業(yè)的銷售均價為5789元/平方米。12月，除別墅和辦公用房、寫字樓的銷售均價大幅度下降外，其他類型物業(yè)的銷售均價較11月均有不同程度的上漲。（參見圖5） 圖表24：2007年12月沈陽市不同類型物業(yè)銷售均價對比圖 （二）沈北新區(qū)成為沈陽商品住宅銷售熱點區(qū)域12月份，增長247%，列市區(qū)第三位。蘇家屯區(qū)雖然有365%的增幅，但12月銷售面積比沈北新區(qū)少3萬多平方米，核心市區(qū)和平銷售面積380%的增幅主要是有原歸屬于洪區(qū)的長白劃歸和平管轄。全市商品房銷售面積排名前三位的分別為鐵西新區(qū)、于洪區(qū)和東陵區(qū)，、與上年同期相比均呈現(xiàn)了大幅度的增長，％、％％；其中商品住宅銷售面積排在前三位的為鐵西新區(qū)、于洪區(qū)和東陵區(qū)，％、％％。從1－12月份的銷售數(shù)據(jù)來看，目前全市商品住宅的銷售熱點主要集中在西部的于洪區(qū)、鐵西新區(qū)和東部的大東區(qū)、東陵區(qū)，這四個區(qū)域商品住宅銷售面積占全市商品住宅銷售面積的六成以上。（參見表4） 表25：2007年12月沈陽市各區(qū)、縣（市）商品房和商品住宅銷售面積對比表 區(qū)、縣（市） 商品房 商品住宅 銷售面積 （萬平方米） 同比增長 （％） 銷售面積 （萬平方米） 同比增長 （％） 沈河區(qū) 和平區(qū) 皇姑區(qū) 鐵西新區(qū) 大東區(qū) 東陵區(qū) 于洪區(qū) 渾南新區(qū) 蘇家屯區(qū) 沈北新區(qū) 新民市 遼中縣 法庫縣 —— 康平縣 注：法庫縣去年同期無成交。 在沈陽12月樓市的數(shù)據(jù)中不難看出，外灘項目投資測算在普通產(chǎn)品價3300的格低于全市平均價格的條件仍然能保證40%左右的凈利潤水平，項目具有較高的投資價值。沈北新區(qū)商品住宅12月份均價2700元，主要是沈北新區(qū)蒲河新城以北，新城子、清水、馬鋼等地區(qū)房價2000元左右，而蒲河新城的輝山、道義等地高檔產(chǎn)品洋房已達到5000元，高層已經(jīng)上漲到3400元的水平，虎石臺地區(qū)因開發(fā)較輝山和道義晚兩年，產(chǎn)品品級、規(guī)劃層次都定位在經(jīng)濟適用房水平，在蒲河島、輕軌未動工、配套不齊全的情況下，普通項目均價達到2800元左右。隨著2008年沈北新區(qū)政府辦公樓、蒲河島、輕軌的全面動工，虎石臺地區(qū)作為沈北新區(qū)蒲河新城的中心區(qū)，價值不斷高漲，類似輝山皇帝龍邸、大溪地等高檔項目的開發(fā)必然迎來上佳機會。第三部分 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析A. 個案供應(yīng)量小、產(chǎn)品品質(zhì)較低，本案上市競爭較弱現(xiàn)有在售項目總供應(yīng)量約88萬平，個案供應(yīng)量較小；供應(yīng)產(chǎn)品以普通多層、小高層、高層為主，產(chǎn)品無創(chuàng)新，品質(zhì)較低；開發(fā)商知名度較低，競爭強度相對較弱。B. 雙拼、聯(lián)排、別墅產(chǎn)品為市場空白，本案啟動期產(chǎn)品市場機會較好現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，洋房、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品為市場中空白產(chǎn)品?？深A(yù)見本案一期供應(yīng)的別墅、洋房、小高層產(chǎn)品市場機會較好，競爭較少。C. 戶型結(jié)構(gòu)集中于一居室、二居室的中小戶型，緊湊三居室等產(chǎn)品較少，給予本案產(chǎn)品較好的銷售賣點。 現(xiàn)有供應(yīng)戶型看，在售產(chǎn)品以二居室的產(chǎn)品為主，一居室的產(chǎn)品為輔，三居室產(chǎn)品較為少見。這相對于以緊湊型三居室為主要供應(yīng)產(chǎn)品的本案又是一個較好的機會。圖表26：虎石臺區(qū)域現(xiàn)有在售項目產(chǎn)品情況表樓盤建筑面積產(chǎn)品形態(tài)戶型開盤時間瑞成萬方園20萬平多層/高層一居30/二居60%/三居10%200710星城國際多層/高層一居20%/二居70%/三居10%200703古城新都雅苑多層/高層一居15%/二居80%/三居5%200706富城時代15多層一居10%/二居80%/三居10%200412新街坊3（一期）小高層未定（數(shù)據(jù)來源：實地走訪）A. 圖表27：虎石臺區(qū)域中央綠島及